「9月底衝了一波，10月黃金周其實成交和平時周末差不多，後面幾天甚至不如平日。」對於10月廣州樓市的情況，某樓盤營銷負責人告訴記者，總體來看，集團旗下5個樓盤成交平平，早已沒有了節假日效應的10月已沒有了「銀十」的喜悅。根據中原地產監控顯示，10月廣州網籤一手住宅成交量為6123宗，環比下跌6%；總成交面積為66.2萬平方米，環比下跌6%，跌幅僅次於2月，為年內第二成交低位。
一手樓市：10月成交套數6123宗環比跌6%
10月廣州網籤一手住宅成交量為6123宗，環比下跌6%；總成交面積為66.2萬平方米，環比下跌6%，跌幅僅次於2月，為年內第二成交低位。
不過，雖然10月整體成交表現疲軟，但天河、南沙、增城三區成交仍「可圈可點」。其中天河10月成交3.91萬平方米(415宗)，環比增加48%。天河主要一手住宅項目蘭亭盛薈於9月初開盤搶跑，成交活躍；而珠江花城於9月7日、9月21日分別「搶跑」累計推出400套單位。這兩大熱盤推貨刺激消化周期長期低於「紅線」6個月、貨源稀少的天河區恢復活力，跑贏大市。南沙10月成交11.12萬平方米(1096宗)，環比增加25%，為外圍區中成交增幅最大的區域。除貨量充足外，南沙9~10月喜迎「國際金融島」「南沙科學城」等重磅規劃落地，為區域發展增添「籌碼」，帶動買家入市熱情。增城10月成交17.25萬平方米(1665宗)，環比增加1%，「東大倉」持續兩個月保持1500宗以上成交，主要原因為朱村、永和、石灘等競爭較激烈的板塊早於9月初便搶跑推貨，朱村部分樓盤更是早早推出促銷措施「以價換量」，因此近段時間增城成交保持相對高位。
業內人士認為，造成10月成交回調的原因主要有：國慶假期幹擾。與2015~2016年不同，近3年市場處於「買方市場」狀態，買家不著急入市，國慶選擇出遊回鄉的客戶越來越多，國慶成交逐漸與春節相似，進而影響全月成交表現。其二，節後供應放緩嚴重。據統計，10月一手住宅供應面積為63.37萬平方米(6015套)，環比下跌10%，大幅低於近一年供應平均水平(75.89萬平方米/月)。新增供應存在兩大特徵：超七成單位集中在節前批出。統計周期內9月26日~9月30日新批供應面積達46.27萬平方米，足以體現各路開發商為十一前夕及假期「備足彈藥」。由於不少客戶選擇十一外出旅行、返鄉，房企為方便客戶安排假期時間，普遍提前推貨，其中9月28日~9月30日為各大一手項目集中推售期。而節後補給未能跟上，直接影響後市成交。統計周期中後段(10月1日~25日)，全市累計新批供應面積17.1萬平方米，其中節後首周(10月8日~13日)僅2個樓盤獲得新批，直至10月21日~25日時間段，新批預售情況才有所改善。由此可見，市場無新貨可售，直接影響成交表現。
而10月「供應大戶」則包括增城、黃埔兩區。其中，增城獲批16.15萬平方米單位，居全市第一，但環比卻下跌29%，主要原因為增城各板塊競爭激烈，為儘早吸納客戶佔飲市場「頭啖湯」，加快完成年底回款任務，不少開發商提前至8月底至9月中推貨。黃埔10月獲批14.2萬平方米單位，環比增加超8倍，大盤萬科幸福譽累計推出411套(3.6萬平方米)單位，隨著21號線貫通至天河在即，知識城項目推貨活躍度明顯提高。此外，10月26日科學城板塊項目大壯名城正式開盤，該項目一次性批發366套(3.5萬平方米)單位。展望未來，包括品秀.星樾(香雪)、廣州龍湖.攬境(長嶺居)、保利拾光年(知識城)、時代印記(知識城)等全新項目即將投入市場，黃埔一手供應將持續走高。
此外，市場買賣方態度「膠著」。買家維持「不著急入市」的心態；對於賣方開發商而言，由於近年拿地成本大幅提高，新推樓盤價格基本沒有過多回調、讓利空間，而對於外圍區遠郊地帶，即使開發商願意降價吸客，因「遠離市區」「無地鐵」「無配套」等劣勢，亦難以吸引買家入手。
二手樓市：10月成交量同比下跌逾兩成
根據中介統計，10月廣州二手房網籤量為3520宗，較9月下滑22.2%，同比下降23.7%。價格方面，10月二手住宅網籤均價為25765元/平方米，比9月下降5.0%。從2015年~2019年的廣州二手住宅「銀十」成績單來看，今年「銀十」整體表現「不及格」，成交量為近5年的最低值。
據監測，現時客戶觀望情緒加重，上門客數量有所下降，市場需求明顯減少。10月除國慶黃金周外，其餘各周成交量僅1000宗水平，成交能力遠不及7月、8月份。
廣州中原研究發展部認為，10月二手市場成交表現一般，主要有以下幾方面原因：部分新房促銷力度大，客戶分流至一手市場。據監測發現，今年不少開發商採取「以價換量」銷售策略。其中，以朱村熱銷新房板塊的「跑量盤」促銷力度較大。比如科慧花園項目，前段通過推出特價樓棟單位(單價僅1.8萬/平方米起)成功搶客，導致不少原本打算置業二手房的客戶轉移至一手市場。此外，買方觀望情緒濃厚，入市步伐放緩。據調研，目前市場以買方為主，客戶僅遇到「心水」價位才考慮入市，叫價相對強勢，容易導致業客雙方形成僵持局面。加上國慶黃金周期間選擇出遊、回鄉的買家越來越多，上門客戶數量遠不及去年同期。因此，「銀十」二手市場整體表現「安靜」，成交相對一般。
目前，二手房市場交投氛圍較冷，成交周期明顯拉長，促使經理人對後市信心較弱，經理人信心指數一度保持在48%~51%的年內低位水平。另外，業主方面，由於盤源長時間未能售出，中原業主報價指數出現逐步下滑。據廣州中原研究發展部監測，10月各周報價指數均低於榮枯線50水平，基本維持在27~30之間低位徘徊，尤其是10月下旬，報價指數下跌至26.4，超七成業主報價有所下調，降幅在5%左右。同時，10月錄得新增房源數量亦不及9月，環比下滑12.6%。因此，在業主放盤價出現鬆動的情況下，作為剛需客，當前是與業主談判購房入市的較好時機，能夠有效地減少置業成本。
後市供應：11月預計32個項目4062套面市
陽光家緣數據顯示，截至10月底，廣州全市11區住宅可售貨量為62366套，總面積約753萬平方米，根據近6個月銷售速度計算，去化周期約為8個月。據中地行不完全統計，預計11月廣州共有32個項目有動作，6個全新開盤、11個開放營銷中心、1個開放樣板間、14個舊盤加推，合計約4062套貨量。
中心五區方面，11月白雲區依舊是供應大戶，5個項目有供應；天河和荔灣區共4個項目有供應，越秀和海珠0供應。荔灣區新世界凱粵灣76~143平方米二至五房的戶型覆蓋剛需與首改之選。天河區供應均為商辦產品，天河雲商匯於近期推出建面30~55平方米創意空間；珠光金融城壹號預計開放營銷中心，計劃推出寫字樓和商服類產品；遠洋天驕廣場將加推47~53平方米商辦產品。白雲區華潤置地.潤府、朗雲花園即將開盤；品實.雲湖花城和保利閱雲臺將開放營銷中心；新世界雲逸有90~180平方米產品加推。
外圍區域方面，增城、南沙依舊是供應主力，黃埔、花都、番禺和從化合計共10個項目有動作。黃埔區府全新盤品秀星樾已開放銷售中心，預計11月開放樣板間，首推建面約83~124平方米三至四房單位；華標峰湖御境、萬科幸福譽有加推。
番禺區中國鐵建花語嶺南規劃有建面約110~143平方米的複式四房和179~198平方米的疊墅五房，預計11月正式對外開放銷售中心，現有臨時接待處可供客戶參觀諮詢；凱德山海連城全新二期洋房預計11月中旬開盤，智慧樣板間已開放，項目將推建面約90~135平方米三房產品，目前正接受誠意登記，享開盤98折優惠；瓏翠項目將於11月加推A-6棟四期新品，戶型涵蓋建面120~160平方米單位；萬科世博匯一商辦產品亦有加推。
南沙區中國鐵建海語熙岸、頤德灣尚、金科.博翠明珠和綠城柳岸曉風4個項目即將開放營銷中心；南沙保利城、時代香海彼岸、中交.藍色海灣和時代維港均有加推。
增城區凱德.萬黛項目預計11月開放營銷中心，首期推14層高洋房，90~135平方米二至三房；豐盛101預計11月開放全新營銷中心和樣板間，即將推出建面約63~92平方米二至三房單位，以及建面約107平方米四房單位；中國鐵建國際公館項目預計11月中旬開盤，首推建面約103~150平方米複式四房兩廳兩衛單位；時代傾城項目已正式對外開放樣板間，首開將推建面75~103平方米二至三房單位，目前誠意登記中；科慧花園將推出205平方米五房戶型。
花都區自由人花園加推108~138平方米三至四房單位。從化區全新盤越秀逸泉錦翠主推建面約70~95平方米三至四房單位，VIP登記火熱進行中；碧桂園荔山雅築在11月推出109~120平方米三房單位。
產品類別方面，11月有別墅項目1個、公寓項目5個、洋房項目26個。別墅方面，僅中國鐵建花語嶺南1個入市；住宅方面，時代傾城、中國鐵建國際公館、華潤置地.潤府、朗雲花園、凱德山海連城二期5個項目將迎來全新開盤；天河雲商匯1商辦項目全新開盤。
後市預測：
今年最後兩月樓市「穩」在低位
「金九銀十」已結束，今年延續去年平穩發展的態勢。年底前的兩個月依然有許多營銷節點，不少樓盤將會趁著線上電商火熱的勢頭在線下同步推出各種優惠活動。業內人士表示，從國家的總體調控目標來看，年底之前房地產市場整體不會出現大幅波動，將繼續保持平穩發展態勢。
從供應端情況來看，11~12月廣州多個區域全新盤有望入市，將為買家提供更多購置選擇，但由於新入市項目以近年高價地項目為主，因此普遍售價將處於區域均價之上。如南沙靈山島尖、黃埔科學城、白雲三元裡-新市等板塊，主要吸引中高端購置需求，因此實際接受程度仍有待觀察。即使上述板塊項目入市，成交周期相對緩慢，對大市成交量短期刺激亦相對有限。從需求端情況來看，市場逐漸擺脫「十一假期綜合症」，10月末成交出現起色，買家逐漸回流。業內人士預計11~12月維持7000宗/月成交水平的可能性較高，將比9月、10月增加10%左右，但對比去年同期8500~9000宗/月水平，或存在明顯差距。
廣州市房協專家委員鄧浩志認為，未來兩個月個，廣州樓市繼續「穩」在低位。穩有幾重意思：一是優惠「穩」，各種打折促銷不會停止，開發商通過銷售回籠資金仍是目前第一目標；二是價格「穩」，房價進一步下行可能性不大，不少房企通過「以價換量」實現了目標，資金緊張情況有所緩解；三是成交「穩」，經歷持續了近半年的成交萎縮後，成交量在近期回歸正常，說明市場整體的新增需求還是很旺盛的。低位的意思是，目前市場無論是「量」和「價」都和高峰期有一定差距，屬於在低位找到了平衡點，預計這種情況會延續到明年農曆新年後。
來源: 信息時報