北京798、北京尚8文化創意產業園、上海1933、上海紅坊創意區、上海田子坊、上海8號橋、深圳創意之都、深圳OCT......舊廠房改造的商業價值值得進一步挖掘。
一、國外舊改成功案例分析
1.美國紐約SOHO區：舊工廠變身時尚街區
類別：改造街區
位置：美國紐約
特色：通過功能布局的整合，打成綜合性的時尚街區
SOHO是英語單詞South OfHouston的縮寫，指的是處於紐約下城Houston街。
1850年的SOHO地區建起了大批鐵鑄的廠房，成為國際知名品牌的加工廠和藝術展覽區。60年代，一些主要由畫家和雕塑家組成的藝術家陸續搬進SOHO區，把這些空置的工廠變成工作室。到70年代，政府將這個地區劃分成居住區並加以保護，一些商家和有經濟實力的畫廊也相繼進入，使SOHO發展成集居住、商業和藝術為一身的一個完善的社區，被譽為「藝術家的天堂」。
今天的SOHO它是商業和藝術充分融合的區域，是富有個性的、有著深刻文化內涵的商業區，是時尚的代名詞。
2.1967年美國舊金山吉拉德裡廣場
類別：工廠改造
位置：美國加州舊金山漁人碼頭
特色：全美第一座工廠改造的露天購物中心
1864年，這裡叫做毛線磨坊(Woolen Mill)；1893年，義大利移民吉拉德裡(DomingoGhirardeli)以細火慢熬生產的義大利巧克力，推出後大受歡迎，便買下這棟大樓作為工廠；1964年，已經廢棄的巧克力廠、毛紡廠等舊建築被改建為商店及餐飲設施，成為全美第一座工廠轉型的露天購物中心，並改名為「吉拉德裡廣場」。
而到了上世紀70年代，舊工廠改造風潮進入了延展期。隨著工業文明的衰落，越來越多的舊工廠改造在政府的主導下進行功能上的再生；同時，日本也緊跟歐美部分加入了經濟轉型和舊廠房改造之列，其代表項目是1974的倉敷阿依比廣場項目。
3.1974年日本倉敷阿依比廣場(倉敷常春藤廣場)
項目：將一棟19世紀的紡織廠廠房改建成觀光旅館，通過巧妙的保留紅磚外牆的觀光及街區原貌，是現代人依然能體驗舊時的風光，這個改造獲得日本建築界的最高獎——建築師學會獎。
類別：工廠改造旅館
位置：日本倉敷岡山縣
特色：保留紅磚外牆的觀光及街區原貌，觀光旅館
倉敷常春藤廣場由明治時期建成的倉敷紡織廠改建而成，紅磚上攀爬著綠意盎然的常春藤，極富特色。其多功能廳「Floral court」的裝飾和牆面皆花意盎然，由建於大正初期(19世紀初)的工廠講堂改造而成。寬廣的酒店庭院內，建築與空間洋溢著明治、大正時期的浪漫氛圍，新與舊完美融合，並設有休憩廣場、文化設施、手工坊，是追求文化內涵與舒適體驗的各年齡層賓客的絕佳選擇。
4.法國巴黎奧賽藝術博物館
類別：車站改造
位置：法國巴黎
特色：由火車站改造、巴黎三大藝術寶庫之一
法國塞納河左岸的一座廢棄的火車站，在政府的主導下改建成擁有4000多建繪畫、雕塑及家具成列，面積超過4.5萬方的巴黎三大藝術寶庫之一。
法國塞納河左岸的一奧賽火車站，由於站臺過短無法滿足新型火車的需求，在1939年後逐漸被鐵路聯營公司廢棄。
1977年，吉斯卡爾.德斯坦總統決定實施蓬皮杜總統曾提出的方案，將舊火車站改造為博物館，改造工程從1983年開始，一千名工人用了3的時間完成。廢棄火車站成了擁有4000多建繪畫、雕塑及家具成列，面積超過4.5萬方的巴黎三大藝術寶庫之一。
二、舊工廠改造的價值探索
相對於世界的進程步伐，中國的舊工廠改造始於上世紀末本世紀初。儘管起步較歐美要晚得多，然而發展的速度則要快得多，短短二十年的時間已經進入到第4階段。這固然因為中國的工業起步本身較晚有關，也與城市轉型的速度有關。自上海、北京、廣州、深圳四個領跑城市率先開始了城市的轉型，同時也啟動和改造了一批具有歷史意義的舊工廠改造項目，如上海的M50、8號橋，北京798，深圳華僑城OCT等(圖示5-從左到右依次排列)。近5年來，更多的城市出現退二進三以及對城中村的改造，使舊工廠改造迅速從一線城市向二三線城市擴展。
縱觀舊工廠改造的發展歷程，我們不難發現城市經濟結構的變化、產業升級調整，加上政府的指引及相關政策的推出是這股熱潮的核心動因。然而，各地老廠房改造實踐中難言成功的現狀中，舊工廠改造對於一個城市發展的價值何在呢?
從經濟成本角度考量，城市版圖在不斷地擴大，那些曾經的舊工廠所佔土地現今則是城市中心區域寸土寸金的資源。以上海為例，最初2005年的18個創意產業園中有16個是舊工廠改造項目，分布於靜安區、盧灣區、黃埔區、長寧區等城市中心區域。因此，區位優勢是其經濟價值的首要體現。
其次，從成本角度而言，對舊廠房的改造其成本相對低於重新建造的成本投入，如大跨型廠房的改建成本一般會控制在總造價的10-20%。
再次，舊廠房大空間、高樓層的物業條件，以及大面積、多建築物構成的規模效應，能為項目功能重新定位提供多元組合空間，甚至衍生出全新的產品，以滿足個性化的需求，從而進一步挖掘其商業價值，甚至開創新的生活理念，SOHO、LOFT等產品的誕生就是最好的證明。
而在環境方面，現有的舊工廠大多產能落後、設備陳舊、缺乏充分的環保手段，其對環境的汙染和城市的破壞也是促使其變遷或消亡的原因之一。同時，推倒重建會造成的不同程度的環境破壞和大量材料資源的消耗。環境本身就是一種資源，而保護和循環利用舊工廠也是對城市環境資源的保護行為。
三、能做什麼?舊工廠改造定位指引
我們在來看下國內案例：
北京798
北京尚8文化創意產業園
上海1933
上海紅坊創意區
上海田子坊
上海8號橋
深圳創意之都
深圳OCT
從這些地區的成功案例來看，舊工廠的改造已經不僅僅拘泥於藝術、創意這樣的產業，更多的是注入了商業的元素。購物、餐飲、娛樂等商業相融相生極大豐富了改造項目的城市功能，而多元化的組合也進一步提升了改造項目在城市中的存在感，推動產業的進一步發展。這種BTB+BTC的聯動模式值得大多舊工廠改造項目借鑑。
這其中，商業如何取得成功是諸多改造項目面臨的最困難的問題。目前國內的改造項目更多是以產業為主的BTB單核驅動，不過相信隨著越來越多的舊工廠進入到這個領域，將形成具備中國特色的BTB+BTC雙輪驅動模式。
（來源：道略園區研究）
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