租賃房屋遇棚改，出租人起訴要求騰房，承租人該怎麼辦？
2020-10-05 北京在明律師事務所■本文作者：黃豔 北京在明律師事務所
導讀：尼某與某街道社區服務中心籤訂《房屋租賃合同》後，投入五百萬元對租賃廠房進行了裝飾裝修，然後將房屋投入經營使用。合同期限臨近屆滿，豈料承租廠房將被納入徵收拆遷項目範圍，出租人某街道社區服務中心否認曾經作出的保障尼某續約權的口頭約定，拒絕與尼某續籤合同，並起訴尼某騰房。那麼，承租人究竟該怎麼辦呢？是否只能乖乖收拾東西搬家走人呢？本文，在明律師事務所的黃豔律師團隊通過這樣一起案例為大家做解讀。
【基本案情：承諾長期租賃怎料突生變故】
2012年9月底，尼某與某街道社區服務中心籤訂了《房屋租賃合同》，承租由其所有的一處廠房用於經營使用，租期3年。
某街道社區服務中心口頭承諾，尼某儘管放心投資經營，地方可以長期租給他使用，只是合同按規定只能3年一籤。
合同籤訂後，尼某耗資五百萬元對承租廠房進行修繕、部分翻建及整體裝飾裝修、場地以及道路水泥硬化等。
2015年8月，尼某根據《房屋租賃合同》的約定，在租賃期滿前一個月向某街道社區服務中心提出續約。
然而，某街道社區服務中心的負責人此時已經換人，加上租賃房屋所在地塊將因某棚戶區改造項目被劃入徵收範圍，社區中心並未書面續約，而是答覆需要領導班子討論決定。
2016年1月，某街道社區服務中心以排除妨害糾紛為由將尼某起訴至法院，要求尼某騰空房屋並支付2015年10月至12月的租賃物佔用費。
眼見社區中心出爾反爾不願履行承諾，尼某無奈之下委託了北京在明律師事務所的黃豔、楊念平律師代理此案，希望通過法律手段維護自己的合法權益。
【律師辦案】
政府信息公開尋找案件突破口
因尼某提供的信息量比較少，很多項目的關鍵性證據需要律師一步步調取，為此黃豔律師決定先通過申請政府信息公開途徑了解徵收項目的信息，從中找出案件突破口。
黃豔律師申請了尼某所承租廠房所在地塊的規劃許可手續，並從市規劃委員會取得了不存在建設工程規劃許可證的答覆，這一答覆為黃豔律師設置訴訟主動出擊提供了重要依據。
起訴房屋租賃合同無效
社區中心起訴尼某排除妨害騰房訴訟的依據是二者籤訂的房屋租賃合同到期後並未續約，但根據法釋〔2009〕11號《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定，「出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效」。
由於尼某承租的廠房未取得建設工程規劃許可證，尼某與社區中心籤訂的房屋租賃合同自始無效。
社區中心應當根據《合同法》 第五十八條對尼某投入的裝飾裝修損失、翻建損失等進行賠償。為此，黃豔律師代尼某提起房屋租賃合同無效訴訟，並請求法院判令社區賠償尼某經濟損失500多萬。
以合同無效訴訟PK排除妨害騰房訴訟
因棚戶區改造項目徵收工作推進力度很大，社區中心提起的排除妨害騰房訴訟從立案到開庭的速度非常之快。
黃豔律師清楚，如果不能戰略應對，對方試圖拿到生效判決後強制執行騰房的目的將會很快實現。
於是，她憑藉反擊之訴——租賃合同無效訴訟，先後巧妙運用訴訟中止、借社區中心證據突襲據理力爭答辯期權利、申請對裝修現價值和擴建造價進行司法評估等訴訟策略，從程序正義的角度令社區中心「欲速而不達」，為案件爭議解決奠定了基礎。最終在強制執行環節，幫助尼某與社區中心達成了一致，協商解決了案件。
在明律師要提示廣大房屋承租人的是，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定，在諸如棚戶區改造等徵收補償安置過程中，徵收方一般只會對被徵收房屋的產權人給予補償，房屋承租人通常不是獲取補償的主體，其權利、損失只能與出租人協商、調解甚至訴訟解決。如果在徵收項目啟動前，被徵收房屋已經出租給承租人，那麼承租人就極可能面臨被「掃地出門」且一分錢補償也獲得不了的情形。那麼，承租人就需要及時採取民事訴訟等法律途徑進行救濟，以免走到強制執行階段，就徹底失去了權利救濟的砝碼。
版權聲明：本文為北京在明律師事務所原創文章，未經授權，拒絕轉載！
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作者: 鹹陽特價房房屋租賃就是房屋產權的所有人將房屋的使用權通過租賃的方式租給承租人使用，承租人需要按時給付租金，房屋租賃現象十分常見，房屋租賃糾紛也越來越多，有了租賃糾紛，當事人可以訴訟解決，那麼，房屋租賃糾紛起訴期限是多久呢？下面跟著小編一起來了解一下吧！ -
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「案例分析」租賃房屋實際面積與合同約定不符，出租人有何責任？
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無錫合同糾紛律師：中介倒閉跑路，房東和租客該怎麼辦？
中介倒閉跑路，房東和租客該被騙，該如何處理？房東可以收回自己的房子，要求租客騰房嗎？租客可以拿回自己的租金？無錫合同糾紛律師提醒：仔細小心，謹慎核查！ 二、 租客如何處理租客（次承租人）可以根據合同的相對性，起訴中介公司（承租人），要求解除租賃合同，並要求中介公司返還剩餘房租。當然，有證據證明中介公司僅為房東出租的代理人，還是要求繼續履行合同為宜。涉及到可能發生的經濟犯罪行為時，應及時報警。 -
民法典：房屋承租人優先購買權的行使及例外
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房屋租賃合同無效的8種情形,附正規範本
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房屋承租人的優先購買權知多少
我們一起進入今天的小案和小法一起學習一下吧小法身邊事王鐵牛準備開一家「鐵鐵牛肉湯館」，於是承租了郝翠花的門面房。幾年之後，郝翠花準備出售該門面房，並將這一消息告訴了王鐵牛。後來，郝翠花將門面房出售。王鐵牛以郝翠花損害了其優先購買權為由，訴至法院。小法請法官01 優先購買權中出租人的義務本案涉及的是房屋出租人的優先購買權。法律賦予承租人優先購買權，目的在於承租人在租賃房屋出售過程中取得公平參與磋商、締約的機會，並在同等條件下可以優先購買案涉房屋。 -
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(5)出租方對出租房屋的安全擔保義務。 出租房屋安全擔保義務是指出租房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該出租房屋質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。 -
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一、律師為承租人提供法律服務時的業務雖然根據《合同法》及《房屋租賃合同司法解釋》的規定，如無特別約定，房屋租賃合同是否登記與備案並不影響租賃合同的效力，但在「一房數租」的情形下，房屋租賃合同的登記與備案可以對抗除先佔以外的其他承租人。因此，如出租人拒絕或拖延辦理租賃合同登記與備案，應當提起訴訟，請求判令出租人履行義務。