承租人單方搬離，並不必然將房屋佔有使用權歸還出租人

2020-09-09 房天下資訊

廣東丹柱律師事務所顏宇丹袁穎珊

1 導語

租賃合同解除後，承租人一般都會通過返還房屋、歸還鑰匙、電話通知和書面確認等方式清理結算與出租人的權利義務關係。但是由於承租人與出租人交接風險意識不強或者後期舉證能力不足，缺乏相應的書面交接文件或者文書加以證明，從而致使因房屋返還引發佔有使用費承擔的問題成為租賃合同案件中的常見爭議點。在生活中，承租人往往會認為搬離租賃房屋後即喪失房屋的佔有使用權，但在司法裁判規則中，承租人單方搬離租賃物並不必然證明其已將房屋的佔有使用權歸還給出租人。

2 司法認定

裁判規則一：承租人實際騰退租賃房屋時間應以辦理房屋交接手續的日期為準。

裁判要旨：本院認為，承租人富X公司實際騰退涉案房屋的時間應以其清空涉案房屋內的物品及垃圾、交付鑰匙並辦理完畢房屋交接手續的日期為準，即雙方籤訂《房屋交接確認書》的日期2019年5月5日。

[審理法院：北京市高級人民法院，案號：（2019）京民終203號]

裁判規則二：承租人未辦理房屋交接手續亦不能提供交還房屋證據的，應承擔舉證不能的不利後果，需要支付合同解除後的房屋佔有使用費。

裁判要旨：本院認為，首先邢某作為房屋承租人，其搬離房屋後，負有將租賃房屋交還的義務，現邢某主張其於2015年2月從涉案房屋搬離，但未辦理交接手續，亦未提交證據證明其已搬離房屋並將房屋交還，故邢某應承擔舉證不能的不利後果。其次，根據涉案房屋的物業公司提供的水、電費統計表，2015年2月之後，北京晨X商貿有限公司仍然在使用涉案房屋，交納水、電費，該公司股東系邢某與徐某，邢某主張此後公司使用房屋與其無關，本院難以採信。最後，北京晨X商貿有限公司的註冊地址至今仍在涉案房屋，尚未遷出，邢某理應支付相應費用。綜合上述認定，邢某上訴主張其已於2015年2月搬離涉案房屋，本院不予採信。一審法院判令邢某支付房屋租金及房屋佔用費，並無不當。

[審理法院：北京市第二中級人民法院，案號：(2020)京02民終2488號]

裁判規則三：承租人在搬離房屋後未通知出租人收房或辦理房屋交接手續的，應支付房屋佔有使用費。

裁判要旨：法院認為出租人騰X公司曾於2019年6月10日發函解除合同，但因該函並未送達承租人張某，故合同的解除時間以張某收到法院送達的騰X公司起訴狀副本之日即2019年11月16日為準。合同解除後，張某應將系爭房屋返還騰X公司。雖然張某稱系爭房屋處於空置狀態，但騰X公司已實際將系爭房屋交付其使用，即便張某未使用房屋，其亦未通知騰X公司收房或與其辦理房屋交接手續，致使騰X公司未能及時收房，理應承擔佔用房屋期間的相關費用。

[審理法院：上海市第二中級人民法院，案號：（2020）滬02民終3165號]

裁判規則四：合同解除後，承租人在騰空房屋後未及時告知並要求出租人進行房屋交接的，對房屋佔有使用費損失的發生應當承擔相應責任。同時，出租人在明知房屋已清空無人使用的情況下，應及時接收房屋，否則需要承擔相應責任。

裁判要旨：本院認為，上訴人（承租人）在2018年7月3日發出通知，告知被上訴人（出租人）將於2018年10月1日解除合同。但雙方一直未能及時完成房屋交接。而案涉房屋屬於較大型公共建築，對外重新招租需要一定時間，因此上訴人在合同解除後應當適當對被上訴人的合理招租期予以補償。結合租賃市場的一般交易習慣，本院將該合理期間確定為三個月，即上訴人應向被上訴人支付自2018年10月1日至2018年12月31日期間的房屋佔有使用費。上訴人作為承租人雖主張在2018年10月31日已將房屋清空且不再使用，但上訴人並未提交證據證明其在騰空房屋後已及時告知並要求被上訴人進行房屋交接。上訴人並未充分採取措施、窮儘可能手段向被上訴人返還房屋，對房屋佔有使用費損失的發生應當承擔相應責任。但與此同時，被上訴人作為案涉房屋的產權人，在明知案涉房屋已經清空無人使用的情況下，未及時接收房屋，亦未要求上訴人向其返還房屋，對房屋佔有使用費的持續發生亦應承擔相應責任。依照公平和過錯原則，2019年1月1日以後房屋佔用費由雙方各自承擔50%較為合理。

[審理法院：遼寧省大連市中級人民法院，案號：（2020）遼02民終1836號]

3 結語

租賃合同解除以後，作為承租人應該及時與出租人辦理房屋交接手續。由於承租人未及時清空租賃房屋的物品及垃圾、未通知出租人收房和未辦理房屋交接手續等原因導致房屋交接延遲的，承租人除應該繼續承擔房屋佔有風險之外還應繼續向出租人支付佔用費。但值得注意的一點是，如果出租人怠於行使自己的權利，未及時接收房屋，亦應承擔相應責任。

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    黃 濤基本案情鵬匯公司與齊娜公司籤訂了租期5年、月租金94萬元的房屋租賃合同，並明確未經鵬匯公司書面同意，齊娜公司不得將承租的商鋪轉租、轉借給第三方使用。同日，雙方籤訂補充協議，就租期內以「零租金」計收租賃費用、齊娜公司按期支付管理費達成一致。合同籤訂後，齊娜公司將房屋交給其入股的圖卡諾公司進行經營。
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