以租抵債，「承租人」可否排除執行（移交佔有）？

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本文作者：張春光律師【錦天城律所】

個人專著：《二手房買賣疑難問題全解與典型案例裁判規則》、《執行與執行異議疑難問題全解與典型案例裁判規則》

福建高院（2019）閩民終1233號民事判決認為，以租抵債，承租人無權依據《執行異議複議規定》第31條的規定排除執行（移交佔有）。

對於以租抵債，「承租人」可否排除執行（移交佔有），法律司法解釋並未作出規定，我們先看一下裁判思路，再法理分析。

一、裁判觀點

（一）以租抵債，「承租人」可以排除執行（移交佔有）

1、裁判原文

鄭州中院（2017）豫01執異426號執行裁定認為，河南康達機械設備工程有限公司將其承租的土地和廠房通過以物抵債的方式轉給異議人環球公司，並得到原出租方鄭州市下坡楊暖氣片廠的認可，應視為雙方對租賃合同中的權利主體變更已經達成共識，也經惠濟區人民法院（2017）豫0108民初2179號民事裁定予以確認，因此，河南康達機械設備工程有限公司和異議人環球公司籤訂的《以物抵債協議》實際是轉手租賃合同的轉租合同，其對本院2016年11月24日作出的《限期搬離公告》提出異議實際是主張租賃權排除執行。《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題規定》第三十一條第一款規定：「承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行的不動產，在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該不動產的，人民法院應予支持。」本案中，轉租合同（以物抵債協議）籤訂在本院查封之前且經司法確認，異議人也實際佔有使用，故此，其異議理由成立，本院予以支持。

2、分析

上述裁判認為滿足「在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面租賃合同」和「人民法院查封之前已佔有使用該不動產」這兩個要件就滿足《執行異議複議規定》第31條的規定，就可以排除執行（移交佔有）。

（二）以租抵債，「承租人」不可以排除執行（移交佔有）

1、裁判原文

四川高院（2019）川民申3757號民事裁定認為，關於再審申請人是否享有排除強制執行的民事權益問題。再審申請人依據兩份《房屋租賃合同書》，以對案涉房屋享有租賃權益為由阻卻執行。再審申請人亦承認其籤訂的雖是租賃合同，但性質為「以租抵債」。該租賃合同與傳統租賃合同性質並不相同，實質為雙方借款合同的延續，即以房屋使用權抵償欠款的合同之債。對該租賃合同應考慮到其特殊性，不能對抗善意第三人的抵押權，故本案不能適用《中華人民共和國合同法》第二百二十九條「租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力」以及《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第三十一條「承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行的不動產，在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該不動產的，人民法院應予支持」的規定，原審法院的判決結果並無不妥。

福建高院（2017）閩民終549號民事判決認為，根據《中華人民共和國合同法》第二百一十二條規定「租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。」故房屋租賃合同承租人締約的目的是取得房屋的使用權，出租人的締約目的是為了收取租金。而本案朱某某與天生公司籤訂的《房屋租賃合同》約定以100萬元的借款利息折抵每月租金18000元，並約定租賃期限為20年，該約定實質上系朱某某以取得案涉房屋20年租賃權，作為天生公司所欠債務利息的保證，屬於以租抵債性質，不符合租賃合同的法律特徵，其基礎法律關係仍屬於民間借貸性質。故本案不適用合同法規定的「買賣不破租賃」原則，也不適用《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第三十一條「承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行的不動產，在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該不動產的，人民法院應予支持」的規定。一審判決不支持朱某某請求停止對案涉房產的強制執行措施，並無不當。

福建省福州市中院（2016）閩01民初776號民事判決認為，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第三十一條規定「承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行的不動產，在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該不動產的，人民法院應予支持。」，該司法解釋的立法本意在於貫徹「買賣不破租賃」原則，維護承租人的合法權益。該司法解釋所保護的租賃關係須符合《中華人民共和國合同法》第二百一十二條所規定的「租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。」的租賃關係。具體到本案中，首先，原告朱某某提交的證據雖能夠證實在本院查封案涉房產前其就已實際佔有使用案涉房產，但根據原告與被告天生農業公司籤訂的《房屋租賃合同》，雙方實際上是「以租抵債」，雙方之間的「租賃關係」不符合《中華人民共和國合同法》第二百一十二條所規定的租賃關係。其次，朱某某與天生農業公司之間的民間借貸關係尚未經生效裁判確認，該債權的真實性、合法性無法確認。再次，即使該債權成立，但雙方之間約定的「以租抵債」時間長達20年，截至目前剛履行了兩年多的時間，天生農業公司將其對案涉房產此後長達17年的預期收益均用於抵消其對原告朱某某債務部分本金的利息，而此時天生農業公司已經成為多宗生效民事裁判的被執行人，且因無法履行生效裁判所確定的義務已被納入失信被執行人名單，朱某某與天生農業公司的「以租抵債」行為已經損害到天生農業公司其他經生效裁判確定的債權人的合法權益，故案涉《房屋租賃合同》屬無效合同，朱某某以該合同請求法院停止對案涉房產的執行，於法無據。

吉林省長春市中院（2018）吉01執異89號執行裁定認為，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第三十一條規定：「承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行的不動產，在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該不動產的，人民法院應予支持。承租人與被執行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執行的不動產或者偽造交付租金證據的，對其提出的阻止移交佔有的請求，人民法院不予支持。」案外人蔣立功與吉林省食品集團公司之間形成的基礎法律關係並非真正的租賃關係，而是金錢債權債務關係。以房屋租賃權抵債也只是為了消滅該債務，而不屬於上述法律規定應予保護的情形。綜上案外人蔣立功的異議請求不成立，本院不予支持。

湖南省湘潭市中級人民法院（2018）湘03民終693號民事判決認為，人民法院執行被執行人的房屋時，案外人陳某某主張依據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題在規定》第三十一條第一款「承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行的不動產，在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該不動產的，人民法院應予支持」之規定，以其在案涉房屋設定抵押之前已與被執行人籤訂房屋租賃合同且租賃期限未滿為由，主張拍賣不破除租賃，享有足以排除強制執行的民事權益以阻止該強制執行。根據上述條款的規定，對於湧鑫公司與陳某某籤訂的租賃合同應綜合判斷。關於租賃合同的性質認定問題。房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期支付租金，並於合同終止時將房屋歸還給出租人的協議。故承租人締約的目的是取得房屋的使用權，出租人則是為了收取租金。而本案中，雖然陳某某提供了與湧鑫公司籤訂的《辦公樓租賃合同》，該合同籤訂時間在案涉房屋設定抵押之前，合同雙方均在合同中簽字蓋章，但從陳某某的陳述及提供的借條、轉帳憑證來看，該租賃合同是因湧鑫公司不能按期歸還借款，以房屋使用權抵償欠款，該租賃關係的實質是以租抵債，即湧鑫公司以尚未發生的長期租金收益，約定抵償特定債權的行為，不同於出租人與承租人之間籤訂的房屋租賃合同，與債權平等受償原則相悖。根據上述分析，陳某某與湧鑫公司之間籤訂的《辦公樓租賃合同》為債權債務合同關係而非房屋租賃合同，故本案不適用合同法規定的「買賣不破租賃」原則，不符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題在規定》第三十一條第一款情形。陳某某上訴稱其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益，理由不成立，本院依法不予支持。

成都鐵路運輸中級法院（2019）川71民終5號民事判決認為，依照合同法第二百一十二條的規定，房屋租賃合同是指出租人將房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。可見，房屋租賃合同締約雙方締約目的是特定的，即，承租人的目的是取得房屋的使用權，出租人則是為了收取租金。而本案中，張某與中鵬房地產公司所籤訂的租賃合同，是中鵬房地產公司以在一定期限內讓渡其對涉案房產使用權為代價，以租抵債，償還其向張某借款的債務。可見，該合同關係本身具有相對性，即只在張某與中鵬房地產公司之間發生效力，且該合同規範和約束的是雙方的債權債務關係，實質上是雙方借款合同的延續，即使雙方籤訂的《房屋租賃合同書》具有真實性，亦是以房屋使用權抵償欠款的合同之債，而非我國合同法中所調整的出租人與承租人之間籤訂的房屋租賃合同關係，至於張某與中鵬房地產公司之間的債權債務關係是否真實以及應如何處理的問題，不屬本案審理的範圍。故，本案不應適用合同法第二百二十九條「租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力」的規定，也不適用《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第三十一條「承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行的不動產，在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該不動產的，人民法院應予支持」的規定。

北京一中院（2019）京01執復58號執行裁定認為，根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第三十一條的規定，承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行的不動產，在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該不動產的，人民法院應予支持。承租人與被執行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執行的不動產或者偽造交付租金證據的，對其提出的阻止移交佔有的請求，人民法院不予支持。依據上述規定，對名為租賃實為抵債或擔保的，對名義承租人提出的排除移交佔有的請求，人民法院不予支持。本案中，根據在案證據及原審法院調查的事實，雖然從形式上看，祝某某與解某某在2012年4月24日籤訂了20年租期的《房屋租賃協議》，約定的240萬元的租金已通過衝抵解某某部分債務利息的方式支付完畢。但祝某某提交的《房屋租賃協議》、《協議書》、《借款合同》等一系列證據，並不足以證明其在江西銀行濱江支行登記抵押權之前已經與解某某籤訂了合法有效的書面租賃合同並實際佔有使用801號房屋。且本案中祝某某與解某某之間關於房屋租金支付情況，存在名為租賃實為抵債的情形，故原審法院裁定撤銷原審法院在拍賣解某某名下位於北京市海澱區xxx801號房屋時認定該房屋設有租賃權的行為並無不當。

合肥中院（2018）皖01民終7432號民事判決認為，在趙某某與田某某民間借貸糾紛一案的執行過程中，一審法院查封案涉房屋作為執行標的，張某以其享有承租權為由提出執行異議，故本案的爭議焦點為張某是否享有足以排除對案涉房屋強制執行的權利。張某提供其與田某某籤訂的房屋租賃合同及收條，證明其與田某某就案涉房屋存在合法的租賃關係，但張某同時亦認可，其向田某某支付的房租系由田某某所欠購房款抵扣，田某某並未實際支付房屋租賃款項，故本案的房屋租賃合同的籤訂實質上是以房屋使用權抵債，就張某享有的對田某某的債權而言並不優先於趙某某，故張某以租賃合同主張排除對案涉房屋的執行本院不予支持

武漢中院（2020）鄂01執異472號執行裁定認為，殷某某認為其已經以抵債的方式支付了張某某2012年12月1日至2027年11月30日的租金，享有案涉房屋至2027年11月30日的承租權，故應中止對案涉房屋的執行。本院認為，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第三十一條規定：「承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行的不動產，在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該不動產的，人民法院應予支持。承租人與被執行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執行的不動產或者偽造交付租金證據的，對其提出的阻止移交佔有的請求，人民法院不予支持」，依據殷某某提交的房屋租賃合同、借條、收條等可知，殷某某與張某某之間是以房屋使用權抵償欠款，殷某某並非上述法律規定的承租人，其主張中止對案涉房產的過戶清退執行，不符合法律規定，本院不予支持。

福州中院（2019）閩01民終4632號民事判決認為，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第三十一條規定：「承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行的不動產，在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該不動產的，人民法院應予支持」。該司法解釋的立法本意在於貫徹「買賣不破租賃」原則，維護承租人的合法權益。該司法解釋所保護的租賃關係須符合《中華人民共和國合同法》第二百一十二條所規定的「租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。」的租賃關係。具體到本案中，聯捷公司主張排除強制執行的理由系其與王某某之間存在合法有效的租賃關係。但本院注意到，根據租賃合同的約定，雙方實際上是「以租抵債」，該「租賃關係」不符合《中華人民共和國合同法》第二百一十二條所規定的租賃關係。且該合同約定的「以租抵債」時間長達20年，每月租金2萬元，明顯過低，王某某將其對案涉房產此後的預期收益均用於抵消其對聯捷公司部分債務本金的利息，已損害到王某某其他債權人的合法權益。故在此情況下，案涉《房產租賃合同》亦屬無效合同，聯捷公司以該合同請求法院停止對案涉房產的執行，於法無據，不能獲得法院支持。

福州市中級人民法院（2019）閩01民終4242號民事判決認為，《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條規定：「案外人或申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。」王某團認為其與王某勳在2#08店面被查封之前已籤訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用2#08店面，對此應提供證據證明。根據在案證據，僅有王某團與王某勳之間的銀行轉帳憑證以及王某勳與王某團、王某團與案外人之間籤訂的租賃合同，2#08店面《房屋租賃合同》中雖載明「共計租金170萬元」，但王某團在一審中亦陳述「王某團與王某勳之間長期存在民間借貸關係。2015年9月，王某勳又向王某團借款170萬元，王某團考慮王某勳的還款能力有限，不同意借款。後王某勳提出將2#08店面以170萬元的一次性租金出租給王某團15年，王某團只得同意。」結合二審中王某團自認其與王某勳實際存在另外100萬元的債權債務關係並放棄對6#1903房屋的相關訴訟請求，而該100萬元借款也是以《房屋租賃合同》形式約定支付租金方式支付，本院有理由相信雙方籤訂的2#08店面《房屋租賃合同》的真實意思表示並非為使用店面支付合理的租金對價，而是用租金來擔保王某勳的債務，屬「以租抵債」，並非真實租賃關係。王某團雖提供其與案外人籤訂的租賃合同，但並未提供其收取租金的證據。故王某團關於根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第三十一條第一款「承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行的不動產，在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該不動產的，人民法院應予支持。」規定，要求判令繼續履行2#08店面《房屋租賃合同》並在合同約定期限前不得向執行拍賣受讓人移交2#樓08店面的上訴請求缺乏事實和法律依據，不予支持。

長春中院（2019）吉01執異20號執行裁定認為，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第三十一條規定：「承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行的不動產，在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該不動產的，人民法院應予支持。承租人與被執行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執行的不動產或者偽造交付租金證據的，對其提出的阻止移交佔有的請求，人民法院不予支持。」案外人趙文茹與德宇公司之間形成的基礎法律關係並非真正的租賃關係，而是金錢債權債務關係。以房屋租賃權抵債也只是為了消滅該債務，而不屬於上述法律規定應予保護的情形。綜上案外人趙文茹的異議請求不成立，本院不予支持。

青島中院（2020）魯02執異305號執行裁定認為，本案執行依據生效後，在被執行人未履行法定義務的情況下，執行法院拍賣被執行人名下的案涉房產符合法律規定。依照《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第三十一條：「承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行的不動產，在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該不動產的，人民法院應予支持。」案外人以不動產租賃權為由主張排除強制執行，必須具備兩項要件：1.案外人與被執行人在人民法院對不動產予以查封之前，已籤訂真實有效的不動產租賃合同；2.案外人在人民法院對不動產予以查封之前，已對不動產持續佔有、使用，即已交付租金並採取明顯方式在不動產內生活、生產、經營、裝修等，以產生對不特定第三人的公示效果。如不符合以上兩項要件，則不能排除強制執行。本案，案外人青島遠昌實業有限公司向本院提交的證據不足以證明其在法院對案涉房產進行查封前已佔有使用，且房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供承租人使用,承租人定期支付租金,並於合同終止時將房屋歸還給出租人的協議。承租人締約的目的是取得房屋的使用權,出租人則為了收取租金。本案，根據案外人提交的異議申請書及證明材料內容可知，案外人與被執行人籤訂的房屋租賃及抵債協議，是債務人以其案涉房產使用權抵償欠款的合同之債，不同於出租人與承租人之間籤訂的房屋租賃合同，案外人主張其為案涉房產的承租人，要求排除執行不符合法律規定。

青島中院（2019）魯02民終9390號民事判決認為，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第三十一條規定，承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行的不動產，在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該不動產的，人民法院應予支持；承租人與被執行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執行的不動產或者偽造交付租金證據的，對其提出的阻止移交佔有的請求，人民法院不予支持。房屋租賃合同是指出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期支付租金，並於合同終止時將房屋歸還給出租人的協議，故承租人締約的目的是取得房屋的使用權，出租人則是為了收取租金。本案中，王某某主張其與雒某某、雒某某與杜某某之間均為以租抵債關係，即債務人以其房屋使用權抵償欠款的債權債務合同關係，其真實目的是為了消滅債權，而不是為了取得使用權，因而，不同於出租人與承租人之間的房屋租賃關係，不能適用合同法規定的「買賣不破租賃」原則，亦不能適用上述司法解釋第一款的規定，一審法院對此認定正確，應予維持。

鄭州中院（2016）豫01執異131號執行裁定認為，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第三十一條規定，承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行的不動產，在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該不動產的，人民法院應予支持。承租人與被執行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執行的不動產或者偽造交付租金證據的，對其提出的阻止移交佔有的請求，人民法院不予支持。本案中，案外人及申請執行人均提交了各自的房屋租賃合同等證據，兩份租賃合同地點相同、時間重合，申請執行人提交的租賃合同等證據系我院查封該爭議房產前從工商局提取的，其證據證明力明顯高於案外人提交的租賃合同，由此，案外人提交的證據無法證明其租賃合同的真實性，也無法證明法院查封前其已經合法佔有該不動產。另，案外人無法提供租金一次性交付的證據，案外人的詢問筆錄顯示，房產是以租抵債，該以租抵債行為也明顯侵犯了其他債權人的合法權益。綜上，案外人主張保護其租賃權的異議請求不能成立，其對執行標的不享有足以排除強制執行的權益，其異議請求應依法駁回。

2、分析

認為以租抵債，「承租人」不可以排除執行（移交佔有）的主要理由是：

（1）不符合《合同法》第212條租賃法律關係的內涵，以租抵債的雙方是原債權債務關係（如民間借貸法律關係）的延續，非租賃法律關係，不受「買賣不破租賃」法理的保護。

（2）以租抵債排除執行會破壞債的平等性。

（3）以租抵債侵害其他債權人的權利，協議無效。

（三）不認可以租抵債的真實性，從而駁回案外人異議

1、裁判原文

上海一中院（2019）滬01執異260號執行裁定認為，依照《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第三十一條的規定，承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行的不動產，在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該不動產的，人民法院應予支持。本案中，龍信公司提供了以租抵債的租賃合同，但提供的證據不足以證明其在法院查封之前已經佔有使用涉案房產。且龍信公司與上虞信融公司均為臥龍控股集團有限公司控股或參股企業，系關聯公司，不排除其虛構租賃關係阻卻執行的可能。故對龍信公司的異議請求，本院不予支持。

浙江台州中院（2017）浙10民終823號民事判決認為，我國《合同法》第二百一十二條規定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，上訴人與原審第三人寶威禮品公司訂立的《租賃合同》約定了租金折抵債務。那麼，債務是否存在，金額又是多少，性質又是什麼呢？在一、二審訴訟期間，就這些問題，自始自終都只有上訴人與原審第三人的陳述，稱原審第三人欠上訴人工程款4080200元，並未見其他證據予以佐證。為此，本院認為，對於租金的支付，上訴人的舉證是不到位的，這直接影響了對本案租賃合同真實性的認定。

東營市中級人民法院（2018）魯05執異52號執行裁定認為，案外人逯某某依據其與藝馨學校籤訂的《項目合作協議》和《房屋租賃合同》提出執行異議，實際上是主張其對教育管理用房享有租賃權，而請求阻卻法院的強遷行為。《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第三十一條規定：「承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行的不動產，在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該不動產的，人民法院應予支持。承租人與被執行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執行的不動產或者偽造交付租金證據的，對其提出的阻止移交佔有的請求，人民法院不予支持。」本案中案外人逯某某主張的租賃權並非正常的租賃合同關係，而是基於《項目合作協議》的約定，以租賃費抵頂投資款而產生的租賃關係，該租賃關係是否真實存在，需要有上述協議、合同已實際履行的證據予以證實，案外人僅提供《項目合作協議》、《房屋租賃合同》明顯證據不足，且其主張已實際佔有涉案房屋亦未提供證據予以證明，因此案外人的主張不符合上述規定排除執行的條件，對其主張的租賃權本院不予確認。

浙江台州中院（2019）浙10民終3010號民事判決認為，本案上訴人與被上訴人的爭議焦點在於：上訴人左某某是否享有涉案房屋真實有效的租賃權。本院審查認為，《最高人民法院關於辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第三十一條規定：「承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行的不動產，在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該不動產的，人民法院應予支持」。故上訴人主張其享有真實有效的租賃權，須舉證證明其在一審法院查封之前已經籤有合法有效的書面租賃合同並佔有使用該不動產。上訴人的舉證不能證明其已經符合上述兩個條件：一、租賃合同真實性不能確認。上訴人據以支持其訴訟請求的其與元茂強於2016年9月1日籤訂的租賃合同，實際系抵債合同，租期20年，200萬元借款抵作租金作為一次性全部支付完畢，該租賃不符合日常租賃交易習慣。另外，從該合同的形式上看，元茂強只有籤字，未署日期，上訴人籤字並註明日期2016年9月1日，該日期與原審法院對涉案房屋裁定查封的日期2016年9月6日相隔僅5日，亦足以使人對該合同的真實性產生懷疑，綜上，原審判決對該份合同的真實合法性不予認定得當

河南駐馬店中院（2018）豫17民終3441號民事判決認為，關於第一個爭議焦點，即上訴人李某某、張某某與河南恆順農業機械有限公司之間是否存在真實合法的租賃關係並佔有使用訴爭房屋問題。《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第三十一條規定：「承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行的不動產，在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該不動產的，人民法院應予支持。承租人與被執行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執行的不動產或者偽造交付租金證據的，對其提出的阻止移交佔有的請求，人民法院不予支持。」依照上述法律規定，上訴人李某某、張某某需舉證證明其與河南恆順農業機械有限公司之間存在真實合法有效的租賃關係，且在法院查封之前佔有使用訴爭房屋。關於其是否與河南恆順農業機械有限公司之間存在租賃關係，河南恆順農業機械有限公司出具的債務證明以及其與上訴人李某某、張某某籤訂的房屋租賃協議均為2016年1月15日，但河南恆順農業機械有限公司向上訴人李某某、張某某出具的借條日期則發生於以上日期之後，自相矛盾有違常理。且上訴人李某某、張某某不能就款項如何出借作出合理解釋並提供證據加以證明，其雖辯稱借條是在清算利息之後重新出具的，但無證據證明這一主張，因此，其關於以房租抵債的主張本院不予認定。

青島中院（2017）魯02民初1223號民事判決認為，在本案中，魏某某所提交的證據，從形式上顯示其建立租賃關係的時間在抵押之前，但對於上述證據仍需進行實質審查，以確定能否有效證明租賃關係的合法有效性。魏某某主張租賃關係的前提為「以租抵債」法律關係的成立，從魏某某所提交的證據來看，借款合同顯示其與李某某之間借款期限為六個月，李某某承諾到期還款。但從李某某2013年5月27日出具的借據來看，借據中的收款事由明確註明「李某某、孫某借款衝抵嶗山區東海東路69號4-1-501、6-2-302房租」，此與借款合同的約定不符，亦與常理相悖。此後，雙方直至2014年10月16日方籤訂租賃合同，且約定的租賃期限長達20年，以長租、大額借款抵償租金的形式進行租賃，明顯有違正常的租賃關係交易習慣。且依租賃合同的約定涉案房屋及另一套房屋20年的租金總額亦不足以抵償借款，對此，魏某某不能做出合理解釋。因此，魏某某以此租賃合同排除執行，本院不予支持。

深圳中院（2018）粵03執異666號執行裁定認為，關於異議人北京中設公司所主張的租賃關係是否應予保護的問題。首先，根據異議人提交的《房屋租賃合同》顯示，異議人（乙方）與泛華公司（甲方）於2012年12月31日籤訂合同，約定由異議人承租涉案房產，租賃期限為「2013年1月1日至2032年12月31日，共計240個月」，租金及支付方式為「鑑於自2003年以來，乙方為甲方墊付各類資金合計RMB23755900.00元（大寫：人民幣貳仟叄佰柒拾伍萬伍仟玖佰元整），甲方同意乙方在本次租賃期內無償使用該房屋。租賃期滿，且雙方均無違約行為的情況下，該房屋租金與乙方享有的甲方債權全部相互抵消，不找差額」。從該合同內容來看，泛華公司為了使其對異議人所負債務得到清償，同意異議人以租用涉案房產20年的方式抵付人民幣23755900元的代墊費用。可見，該合同實質是債務人以租賃形式抵償債務的債權債務合同關係，不同於出租人與承租人之間籤訂的房屋租賃合同，且異議人亦未舉證證明其主張的債權的實際金額、交易往來、履行結果等情況，因此，亦無法認定其代泛華公司墊付資金與其主張的以涉案房產租金抵債的真實性。

山東高院（2018）魯民終1254號民事判決認為，郭某某主張其與李某某之間為以租抵債的法律關係，為證明其主張，其提交了2014年8月16日「玻璃款抵房租協議書」一份及2014年8月25日由李孟海與郭某某籤訂的房屋租賃合同一份。第三人李孟海與李某某為父女關係，李孟海為第三人海泰創展公司的法定代表人。對於租賃合同籤訂主體為李孟海，有2014年7月16日李某某為李孟海出具經過青島市嶗山區公證處公證的委託書，證明李某某委託李孟海籤訂案涉房屋租賃合同、代收房租等。該租賃合同形式上簽訂時間為2014年8月25日，郭某某所提交的供貨單顯示最早的供貨時間為2014年8月22日，合同記載租賃期間為2014年9月27日至2039年9月27日，租金為25年共計房租390萬元。郭某某所提交的證據，從形式上顯示其建立租賃關係的時間在抵押之前，但對於上述證據仍需進行實質審查，以確定能否有效證明租賃關係的合法有效性。郭某某主張租賃關係的前提為「以租抵債」法律關係的成立，郭某某與海泰創展公司之間為買賣合同，一般認為，買賣合同的債權數額在交易結束時方能明確結算，郭某某所提交的供貨單顯示最早的供貨時間為2014年8月22日，租賃合同籤訂時間為2014年8月25日，其在雙方剛開始交易時即明確債權數額，且確定以租抵債的形式償還債務，明顯與常理不符。李某某購買房屋時價格為6378338元，郭某某的承租價格包含其主張的裝修費用及押金總額達5073000元，其承租價格基本與李某某購房價格相近，且雙方約定租賃期限長達25年，以長租、大額貨款抵償租金的形式進行租賃，明顯有違正常的租賃關係交易習慣。因此，郭某某以此租賃合同排除執行，一審法院不予支持。

2、分析

上述裁判都是根據具體案情不認可以租抵債行為的真實性，從而駁回案外人的異議。這給人一種「錯覺」：假設租抵債行為是真實的，這些裁判會支持案外人的異議。但邏輯上，這種「錯覺」又說不通。我不贊同這種迴避爭議焦點的裁判文書寫作風格。

二、癥結所在：以租抵債是否是支付租金的合法方式，是否違反了債的平等性

（一）法律適用

1、直接的法律依據：《執行異議複議規定》第31條

以租抵債的「承租人」可否排除執行（移交佔有），直接的法律依據是《執行異議複議規定》第31條。

《執行異議複議規定》第31條規定，承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行的不動產，在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該不動產的，人民法院應予支持。承租人與被執行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執行的不動產或者偽造交付租金證據的，對其提出的阻止移交佔有的請求，人民法院不予支持。

2、更原始的法律依據

《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（2005年01月01日生效）第31條第二款可以算是以租抵債的「承租人」可否排除執行（移交佔有）的簡介的更原始的法律依據，在2015年《執行異議複議規定》出臺後，《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》雖未被廢止，但是法律適用上以適用更新更細緻的《執行異議複議規定》為宜。

《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第31條第二款規定，拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在於拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去後進行拍賣。

3、法理淵源

《合同法》第229條關於買賣不破租賃的規定是承租人可否排除執行（移交佔有）的法理淵源，《合同法》第229條不能作為執行異議（之訴）裁判的直接法律依據。

《合同法》第229條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

4、起解釋作用的法律規定

《合同法》第212條關於租賃合同的概念的規定，所起到的作用是對直接法律依據《執行異議複議規定》第31條中相關概念的解釋，《合同法》第212條不能作為執行異議（之訴）裁判的直接法律依據。

《合同法》第212條規定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

（二）圍繞著《執行異議複議規定》第31條的分析

1、以租抵債的「承租人」是否是《執行異議複議規定》第31條中的「承租人」？

《合同法》第212條規定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

有裁判認為，以租抵債的「承租人」並未「支付租金」，因此，以租抵債的「承租人」不是承租人，即以租抵債的「承租人」與「出租人」之間不存在租賃合同關係，不受「買賣不破租賃」的保護，以租抵債的「承租人」要求排除執行（移交佔有）的訴訟請求不能得到支持。

我認為上述觀點有瑕疵，因為即便你想以以租抵債的「承租人」未支付租金為由認定其並非承租人，你也要闡釋以租抵債非租金的支付方式。

2、如果支持以租抵債的「承租人」排除執行（移交佔有），是否違反債的平等性？

首先說明，做此探討的前提是申請執行人是普通金錢債權的債權人（申請執行人是抵押權人的，通過本文的分析一樣可以得出結論，本文不再將抵押權人的執行單獨列出）。

從民法的角度講，普通債權是平等的；從執行的角度講，普通債權以「先到先得」的個別清償為原則，以參與分配為例外【註：參於分配以多債權人均具備參於分配資格（如已取得生效法律文書並已申請執行）為前提】。

以租抵債的「承租人」的執行異議更像是「先到先得」的個別清償，因為很明顯，以租抵債的「承租人」並非申請執行人之一：如果法院支持了以租抵債的「承租人」的執行異議，就相當於支持了以租抵債債的「承租人」在一定期限內（租期內）對執行不動產使用收益的權利，以租抵債的「承租人」實現了「先得」，而申請執行人則對該段時間內的不動產失去了使用收益的權利（這是一個零和遊戲）；反之，如果法院駁回了以租抵債的「承租人」的執行異議，則在一定期限內（租期內）對執行不動產使用收益的利益歸屬了申請執行人【註：1、申請執行人對一定期限內（租期內）執行不動產使用收益的利益的享有是通過拍賣等變現的方式實現的；2、帶租拍賣和不帶租拍賣是承租人執行異議審查的核心，申請執行人之所以要求駁回承租人的執行異議以實現不帶租拍賣，一般是因為如果帶租拍賣則拍得的價款不足以實現申請執行人的全部債權（甚至會流拍），因此帶租拍和不帶租拍之間的拍賣價款的差額對申請執行人的利益有直接的影響】。

既然是「先到先得」，以租抵債的「承租人」和申請執行人都是普通債權人，為何以租抵債的「承租人」的執行異議勝訴就違反債的平等性？為何申請執行人勝訴就不違反債的平等性呢？其實啊，在此零和遊戲中哪方勝出不能通過貼標籤來裁判，而要實實在在的從法理的角度分析哪一方權益應當優先保護，具體而言，還是回到了以租抵債是否是租金的支付方式，這是核心和基礎，這個問題搞清楚了，再依據《執行異議複議規定》第31條的其他要件就可以判斷是否應當支持以租抵債的「承租人」的執行異議了。

三、他山之石：參考案外人可否依據以物抵債協議排除執行

「以物抵債」背景下執行異議的核心問題是「以物抵債」是否是支付買賣價款的方式，「以租抵債」背景下執行異議的核心問題是「以租抵債」是否是支付租金的方式，兩者具有相似性，可以作為參考。

（一）《全國法院民商事審判工作會議紀要理解與適用》的觀點似乎矛盾

1、該書對《全國法院民商事審判工作會議紀要》第44條解讀時認為不得依據以物抵債協議排除執行

《全國法院民商事審判工作會議紀要理解與適用》【最高人民法院民事審判第二庭編著，人民法院出版社出版，2019年版】第304頁第二段認為債權人不能基於以物抵債協議對抗金錢之債的執行。理由主要有兩個，一個原因是防止案外人與被執行人惡意串通倒籤抵債時間損害申請執行人的權利，另一個原因是違反債的平等性。

2、該書對《全國法院民商事審判工作會議紀要》第127條解讀時認為抵債可以視為支付價款

《全國法院民商事審判工作會議紀要理解與適用》【最高人民法院民事審判第二庭編著，人民法院出版社出版，2019年版】第643頁第二段認為，對於採用抵債方式的，可以視為支付價款。在此前提下，再符合另外三個要件（在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面買賣合同；在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；非因買受人自身原因未辦理過戶登記）就可以排除執行了。

因此，我認為《全國法院民商事審判工作會議紀要理解與適用》的觀點似乎矛盾。

（二）支持以以房抵債協議排除執行的案例（註：這都是「九民會要」出臺前的案例）

司法實踐中，有很多支持以以房抵債協議（在滿足協議合法有效、已交房、無過錯等條件的前提下）排除法院強制執行的判例，如：最高人民法院（2016）最高法民申79號、最高人民法院（2017）最高法民申2476號、最高人民法院（2017）最高法民申2480號、最高人民法院（2017）最高法民申2482號、最高人民法院（2017）最高法民申2484號、最高人民法院（2017）最高法民申3148號、最高人民法院（2013）民一終字第95號、最高人民法院（2017）最高法民申3491號、最高人民法院（2017）最高法民申3492號、最高人民法院（2016）最高法民申2025號、最高人民法院（2018）最高法民申387號、最高人民法院（2018）最高法民申25號、最高人民法院（2016）最高法民申2023號、海南省高級人民法院（2017）瓊民終181號、山西省高級人民法院（2018）晉民終681號、廣東高院（2017）粵民申10523號。這些裁判支持以房抵債協議排除執行的主要理由是參照適用《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第28條，或《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條等規定，符合上述司法解釋規定的條件的即可排除執行。這裡面最重要的一條即付款，由於以房抵債一般案外人並未實際支付房款，因此法院支持以房抵債排除執行的，基本都是認可以房抵債協議的籤訂即完成了付款義務。

（三）不支持以以房抵債協議排除執行的案例（註：這都是「九民會要」出臺前的案例）

司法實踐中，也有很多不支持房抵債協議排除法院強制執行的判例，如：最高人民法院（2019）最高法民申3249號、最高人民法院（2019）最高法民申4169號、最高人民法院（2017）最高法民申1769號、最高人民法院（2017）最高法民終354號、最高人民法院（2016）最高法民終113號、最高人民法院（2017）最高法民終356號、遼寧省高級人民法院（2018） 遼民申1337號、遼寧省高級人民法院（2017）遼民再841號、河南省高級人民法院（2018）豫民再1235號、重慶高院（2018）渝民終444號、河北高院（2019）冀民申10166號民事裁定、陝西高院（2019）陝民終833號民事判決。不支持的理由主要是認為抵債是消滅債務的一種方式，以房抵債只產生請求被執行人過戶的權利，該權利並非物權期待權或所有權，該權利並不優先於申請執行人的普通債權，不能排除申請執行人的執行。

（四）我的觀點

以房抵債協議能否排除執行，其實就是案外人基於以房抵債協議（在滿足協議合法有效、已交房、無過錯等條件的前提下）是否對案涉房屋享有物權期待權。而物權期待權的概念在法理上並無定論：王澤鑑教授認為，期待權是因具備取得權利部分要件，受法律保護，且依社會經濟觀點，使之成為交易客體，特賦予權利性質之法律地位。【王澤鑑.民法學說與判例研究（第七冊）[M]，北京大學出版社：2009年第一版，第196頁.】這個概念很抽象，其他學者給出的概念也很抽象，並且對於期待權的概念和內涵還沒有形成通說，法律實務中似乎還很難直接引用。因此，不宜直接引用某個學者關於物權期待權的概念來認定購買了尚未登記在被執行人名下的房產的買受人是否對標的房屋享有物權期待權。因此，不宜直接引用物權期待權的概念解釋案外人基於以房抵債協議是否對案涉房屋享有物權期待權。

但是，如果把抵債看做是一種付款方式，則可以參照適用《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第28條、第29條，或《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條等規定來審查案外人基於以房抵債協議是否可以排除金錢債權人的執行。【註：我的該觀點最早出現在我於2017年11月2日在我的微信公眾號「合同效力實務研究」發表的文章《以房抵債背景下的案外人執行異議（之訴）能否獲得支持？》，並在之後的文章裡進一步完善，遠早於「九民會要」及其理解與適用出臺及出版的時間。】

《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》（自2015年5月5日起施行）第28條規定：「金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。」

以房抵債，一般是指債權人與債務人協議約定用債務人的房屋折價抵償債務人對債權人的債務，如有多餘，則多餘的金額退還債務人（房屋所有人），如房屋價值不足抵償債務，則不足部分繼續由債務人償還。

債務履行期限屆滿後的以房抵債的協議是雙方當事人真實意思的表示，沒有違反流抵或物權法定的原則，也沒有違反其他法律行政法規的效力性強制性規定，合法有效。基於此有效的抵債協議，（房屋所有人的）債務消滅的同時，相應的抵債價款也就轉化為了房款（可以將以房抵債理解為一種房款的支付方式），即債權人在抵債的額度內支付了債務人（房屋所有人）房屋價款，如果債權人再滿足《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》的其他三個要件，則債權人對標的房屋享有物權期待權，債權人的物權期待權優先於申請執行人的普通債權，其執行異議應當得到支持，即以房抵債背景下的案外人執行異議之訴（在滿足協議合法有效、已交房、無過錯等條件的前提下）應當得到法院的支持。當然，如果房屋價值高於債權人對債務人（房屋所有人）的債權，則債權人應當按照人民法院的要求將差額部分交付執行。

四、結論

我認為，「以租抵債」可以作為付款方式，但是為了防止案外人與被執行人惡意串通規避執行，侵害申請執行人的合法權利，如下因素要注意：

1、要嚴格審查「債」的真實性和合法性

這裡的「債」一般是金錢債權，法院應當嚴格審查此債的真實性和合法性。比如：1、如果是貨款，則要審查貨物交易是否真實存在，欠款金額是否準確等；2、如果是民間借貸，則要審核是否存在「套路貸」，利息約定是否合法等。

2、「以租抵債」行為要發生於申請執行人與被執行人債權債務形成之前

（1）做此「苛刻」要求的原因

之所以在時間上做此「苛刻」的要求，是為了防止案外人與被執行人惡意串通規避執行，侵害申請執行人的利益。

如果以查封時間為界限，則無疑給了被執行人和案外人串通損害申請執行人合法權利以巨大的時間窗口。但是，在被執行人和申請執行人債權債務形成之前，很難說被執行人知道將有債務並知道某不動產將被執行，提前做好準備將之或真實或虛假的以「以租抵債」的方式出租出去。另外，如果債權人（申請執行人）與被執行人交易前非常看重被執行人的該不動產的變現價值，完全可以調查該不動產的出租情況（這就涉及到下面一個問題）。

（2）對於「以租抵債」行為的發生時間要嚴格審查

對於「以租抵債」行為的發生時間不能只看租賃協議或類似協議的落款時間，因為時間有可能會倒籤，還要根據其他因素綜合判斷，如：

a.因「以租抵債」行為的發生而發生的一些事實，如「承租人」已作為申請執行人在執行過程中，則相應的會有執行和解協議等；如「承租人」已作為原告在起訴債務人，則相應的會有調解書或撤訴行為等。

b.有相關的郵件或簡訊、微信記錄以佐證「以租抵債」行為的發生時間。

c.「承租人」支付水電煤氣等費可以證明其已實際入住的時間的憑證，也可以佐證「以租抵債」行為的發生時間。