案情簡介
2016年5月4日，買家劉某和賣家田某籤訂《上海市房地產買賣合同》一份，約定田某將上海市嘉定區XX路XX弄XX號XXX室房屋(以下簡稱系爭房屋)賣給劉某，總價340萬元，雙方約定2016年10月31日之前共同向交易中心申請辦理轉讓過戶手續。買賣合同附件三付款協議約定：1、合同籤訂當天，買家付7萬元定金;2、因系爭房屋中有兩個個人抵押，賣家滌除這兩個抵押後，買家當天再付150萬元，時間在2016年5月30日之前;3、賣家在2016年6月30日之前申請提前一次性還清自己購房時在銀行的貸款時，乙方支付甲方150萬元(賣家結清貸款當天);4、尾款80萬元由買家向銀行貸款方式支付賣家，付款日期以銀行貸款到賣家帳戶為準(銀行規定買家貸款款項必須打入賣家帳戶)。合同在補充條款(一)還約定，自籤訂合同之日起，若買賣雙方中任何一方違約，違約金為此房屋總價金額的百分之二十。某當日支付定金7萬元，田某出具了收據。同年5月19日，劉某支付首付款150萬元整。
合同籤訂當天，買家支付了7萬元定金，賣家出具了收條。
2016年5月19日，賣家滌除了房屋上的兩個個人抵押，買家又支付了150萬元。
2016年5月22日，賣家將房屋交付給賣家。
2016年10月31日，合同約定的過戶日期屆滿，賣家因未還清銀行貸款無法滌除抵押，導致無法過戶。
2016年11月，買家入住系爭房屋，並繳納物業管理費。
2017年4月，買家委託本律師向嘉定法院起訴，要求賣家滌除抵押後，配合過戶，並支付違約金68萬元(340萬元*20%)。
開庭審理
嘉定法院開庭審理此案前，追加了貸款銀行作為第三人參加到訴訟中，以便配合法院調查了解貸款問題，以及行使銀行作為抵押權人的相關訴訟權利。
庭審中，針對買家的訴求，賣家抗辯稱是因為買家未及時支付第二筆150萬元，才導致賣家未能還清貸款，滌除抵押，因此違約方是買家，而非賣家。另外，違約金約定過高，賣家認為即便自己違約，但房屋早就交付給買家了，買家並沒有實際損失，所以不同意支付違約金。貸款銀行則認為，首先要保障其放貸出去的款項可以收回，充分保重其作為抵押人的合法權利。
法院考慮到案件判決後的執行需要，指示買家將未付清的剩餘放款交至法院代管，以便如果判決支持買家訴請的話，可以直接用代管款充抵銀行的貸款。
律師分析
本律師認為：
1、賣家已經構成違約，理由是：
買賣合同附件三付款協議約定：3、賣家在2016年6月30日之前申請提前
一次性還清自己購房時在銀行的貸款時，乙方支付甲方150萬元(賣家結清貸款當天)，該條明確寫明賣家在一次性還清自己購房時在銀行的貸款時，買家才支付賣家150萬元，同時括號內又註明賣家結清貸款當天。很顯然，該條款約定的是賣家先歸還銀行貸款，後由賣家支付房款。且，第三人貸款銀行也稱，未在銀行系統中查到賣家在2016年6月30日之前的提前還貸申請記錄，這進一步佐證賣家未按約定履行自己的義務，顯屬違約。
2、賣家應當按照合同約定支付違約金68萬元，理由是：
保護交易穩定性，是合同法的基本原則，涉案合同系雙方真實意思表示，有約定從約定，無約定才從法定。買賣合同補充條款(一)已經給予了明確約定，則法院一旦認定賣家違約，就應當相應適用合同中的違約責任條款。
法院判決
嘉定法院充分採納了本律師的代理意見，判決賣家應在判決生效後是十日內還清銀行貸款，滌除抵押，配合將房屋過戶到買家名下，並支付給買家違約金51萬元，這是法院考慮到賣家的給付能力給的酌情調整。
判後執行
判決後，賣家未上訴，一審判決已經生效。但因賣家未在約定時間內履行判決義務，所以本律師代理買家向法院申請了強制執行。目前，銀行貸款已經還清，法院向買家交付了執行裁定書和協助執行通知書，買家已憑該兩份法律文書將房屋成功變更登記到自己名下了。另外，買家交到法院的貸款款扣除銀行貸款後的剩餘部分優先充抵了違約金，所以買家的訴訟目的得以完美實現。
聲明：
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