誤買「兇宅」，《房屋買賣合同》能否撤銷？

2020-11-12 北京盈科韓英偉律師

作者/侯蒙莎

【案情簡介】

2018年11月8日，柴某與袁某籤訂了《北京市存量房屋買賣合同》，袁某購買柴某所有的涉案房屋，成交總價為308萬元。涉案房屋位於北京市豐臺區，原系李某所有，後售予柴某並辦理了房屋過戶登記手續。上述合同籤訂後，袁某依約支付了全部購房款，並另行支付居間費66528元、契稅及印花稅13005元。2019年2月21日，柴某將涉案房屋所有權轉移登記至袁某名下。

2019年4月10日，袁某在裝修過程中得知涉案房屋曾發生跳樓事件，應系兇宅，存在重大瑕疵，其在違背真實意思的情況下、因重大誤解籤訂的上述合同應予撤銷，故提起訴訟，請求：1、依法撤銷上述《北京市存量房屋買賣合同》；2、將涉案房屋轉登記回柴某名下，由柴某承擔轉移所涉稅費；3、柴某向袁某返還購房款308萬元；4、柴某向袁某賠償因購買涉案房屋支付的稅費13005元；5、柴某向袁某賠償因購買涉案房屋支付的居間服務費66528元；6、要求柴某向袁某賠償已付資金利息損失；7、訴訟費用由被告負擔。

庭審過程中，柴某辯稱：涉案房屋原房主為第三人李某，兩年前其加價20萬自李某手中購得該房屋時，李某從未提及該房屋發生過非正常死亡事件；從購買到出售，柴某一直在涉案房屋內居住，期間並不知道該房屋發生過非正常死亡事件，居住一切正常。袁某亦無證據證明柴某對涉案房屋內曾發生非正常死亡事件知情。同時，一審法院曾到北京市公安局豐臺分局進行調查，調查結果顯示，李某之母田某確係於2015年8月14日自涉案房屋內墜落死亡。對此，北京市公安局豐臺分局出具的《關于田某死亡的調查結論》亦載明：該人系符合高墜致創傷性休克而死亡。

【判決結果】

經過審理，一審法院認為：田某自涉案房屋內墜亡一事，符合社會普通民眾所接受的意外死亡觀念，涉案房屋亦因此成為一般俗稱「兇宅」的房屋。無論社會公眾對於兇宅的避諱心理是否合理，但該事實確係影響房屋買受意願及交易價格的重要事項。因袁某並未舉證證明柴某對這一事實在締約時即已知悉，柴某亦否認出售房屋時已知情，且袁某亦自認對於該事實在締約時並不知情，存在著認識上的顯著缺陷，故袁某在籤訂《北京市存量房屋買賣合同》時確係存在重大誤解，現其要求撤銷該合同，於法有據，應予支持，判決：一、撤銷上述《北京市存量房屋買賣合同》；二、柴某於判決生效後七日內返還袁某已付購房款308萬元；三、袁某於判決生效後七日內協助柴某將涉案房屋權屬轉移登記至柴某名下；四、袁某於判決生效後七日內將涉案房屋交付柴某；五、駁回袁某的其他訴訟請求。

柴某不服，提起上訴。經過審理，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

【律師解讀】

一、曾發生跳樓事件的涉案房屋是否是「兇宅」？

兇宅並非法律概念，無法從法律規範中搜尋其明確定義，但交易實踐中對兇宅的認定標準已相對形成共識。是否認定為兇宅主要考慮兩個因素，一是死亡地點，二是死亡形式。本案中，一方面，田某自案涉房屋內墜落，雖最終的墜落地點在案涉房屋外，但墜落的起點在案涉房屋內，田某死亡事件與涉案房屋仍存在較大的關聯性，從死亡地點上，不能排除案涉房屋為兇宅。另一方面，田某之死並非正常的生老病死，無論是自殺或者意外，均不能否認田某為非正常死亡具有高度可能性，死亡形式亦可納入兇宅認定的範圍內。因此，涉案房屋屬於傳統習俗認知的"兇宅"範疇。

二、誤買兇宅，《房屋買賣合同》能否撤銷？

根據《合同法》第五十四條規定，因重大誤解訂立的合同，當事人一方有權請求人民法院予以撤銷；重大誤解，是指誤解者作出意思表示時，對涉及合同法律效果的重要事項存在著認識上的顯著缺陷，其後果是使誤解者的利益受到較大的損失，或者達不到誤解者訂立合同的目的。

本案中，袁某向柴某購買案涉房屋時，完全有理由相信案涉房屋是正常房屋，不影響其使用，既包括房屋質量客觀上不存在問題，也包括房屋不會對一般人產生使用上的主觀障礙，後者與房屋存在質量問題對使用人的影響無差。袁某在交易成功後知曉案涉房屋曾發生非正常死亡事件，從田某死亡之日到袁某知曉之日相隔不足四年，該非正常死亡事件的影響並未消失殆盡，對袁某使用房屋仍會造成主觀的障礙。所以袁某知曉案涉房屋為兇宅後，應認定訂立合同時相信案涉房屋屬於正常房屋系錯誤認識，且該錯誤認識不應歸責於袁某。同時，袁某對房屋產生錯誤認識，並非輕微而未造成實際損失。一方面，當其內心存在使用的主觀障礙時，必然會影響其正常使用房屋，無法使房屋的使用功能發揮到最大；另一方面，房屋再次交易時價值也極有可能會受到影響。袁某對房屋產生錯誤認識，使訂立合同的行為與其真實意思相悖，客觀上也對其造成較大的損失，所以應認定袁某系基於重大誤解訂立合同。故，袁某要求撤銷合同理由正當，應予支持。

三、賣方在出售房屋時不知情或沒有證據證明賣方知情的，《房屋買賣合同》撤銷後，責任如何分配？

依照《合同法》第五十八條之規定，合同被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

本案中，上述合同被撤銷後，袁某應將涉案房屋返還柴某，並將該房屋的權屬轉移登記至柴某名下；柴某亦應將購房款308萬元返還袁某。但因沒有證據顯示柴某在出售房屋時存在知道或者應當知道涉案房屋曾發生非正常死亡事件而故意隱瞞、未如實告知的情形，即無法證明柴某存在過錯，故柴某對於袁某在交易過程中所產生的居間服務費、稅費及利息損失不承擔賠償責任。

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