巴菲特曾說過：當潮水退去時，你才知道，到底誰在裸泳！
這句話如果放在房地產，可以理解為：
當市場的熱情消退，當投機客撤場，你才能知道哪些板塊是真正的價值板塊，哪些樓盤是真正的優質樓盤。
2020年至今，柯橋主城和柯北新房每月成交量持續攀升，而去年格外耀眼楊汛橋板塊，卻顯得比較「安靜」。
除了悅薇雅苑（推廣名：元壟紫薇府）和永利天澤府，在2020年進入過《柯橋區月度成交前十榜單》外，其它樓盤幾乎很少出現在大眾的視野和購房者的討論裡。
以至於，前幾年購買了楊汛橋板塊樓盤的朋友，都有些焦慮。
從2019年的「全城熱議」，到2020年的「悄無聲息」，楊汛橋究竟發生了什麼？
楊汛橋火的根源，可以追溯到2016年7月杭紹城際鐵路的開建。
但由於此前紹興並沒有經歷過房價暴漲，且當時整個紹興的房地產市場都較為平穩，同期在售的柯橋瓜渚湖畔的金色麗都 188㎡ 大平層的均價也不過 1.2萬/㎡，所以即便當時，楊汛橋在售的海悅華庭均價僅 4500元/㎡，也沒有引發主城區購房者太多的關注。
直到2018年，隨著紹興全市「城中村」改造三年行動計劃（2016—2018）的順利推進，主城區的房地產市場被點燃，房價在 2 年之內，幾乎翻番，這一熱度才傳遞到了楊汛橋。
而讓購房者感受到楊汛橋擁有「巨大價值爆發力」的，則是一個叫做綠城學府新城的項目。
2017年底他的開盤價約 8500元/㎡，而到了2018年底，均價便達到 1.45萬/㎡，一年的時間，單價上漲了約 6000元/㎡，這給了之後上市的樓盤莫大的「高定價」信心。
2018年全年柯橋銷售套數前十排行榜
楊汛橋佔三席：永利天橋府、綠城學府新城、欣明西江望府
2019年，伴隨著杭紹城際鐵路納入紹興地鐵1號線，作為紹興當仁不讓的「融杭橋頭堡」的楊汛橋，迎來了自己的「高光時刻」。
2019年4月，悅薇雅苑（推廣名：元壟紫薇府）首開均價不過 1.4萬/㎡，而到了9月，25#樓 88㎡ 主力戶型的在售均價達到了 1.75萬/㎡。
即便是楊汛橋本土房企欣明開發的西江望府，從2019年的2月到9月，均價也上漲了2000元/㎡。
「地鐵一響，黃金萬兩；地鐵一通，房價漲瘋。」
朗朗上口的俗語，加上融杭的預期，加上房價以肉眼可見的速度快速上漲，楊汛橋成為了全紹興的楊汛橋，不管樓盤是不是準地鐵盤，只要是在楊汛橋的，買就對了！
然而，2020年開年的一場疫情，卻讓楊汛橋「突然」從大家的購房選擇清單裡消失了。
是受疫情影響，大家都捂緊口袋「現金為王」了嗎？
但新房的成交量和和價格，明明是在不斷攀升呀！
是後疫情時代，大家買房更多出於自住的需求，投資變得謹慎了嗎？
但以投資客居多的杭越府，卻排在了2020年1-8月柯橋區銷售套數排行榜的第一位！
所以，或許我們可以套用一下馬雲的一句話：不是柯橋的房地產不行了，而是楊汛橋這個板塊現在不夠給力了！
請注意，我說的是「現在」，即：此時此刻！
目前楊汛橋之所以進入到發展的瓶頸期，我認為最主要的原因有四個：
第一，缺少持續的板塊利好釋放。
我們以紹興第一熱門板塊——鏡湖為例，來說一下板塊利好持續釋放的重要性。
鏡湖的房價為什麼能在 5 年時間裡，均價從 1 萬出頭漲到目前的近 3 萬元，除了政府將它定義為「紹興首位度城市核心」之外，拆遷的迅速推進，各項規劃的不斷發布，以及持續不斷的大型基礎配套設施的開工建設，比如：學校、醫院、高架、地鐵等，都是提振市場信心、給到可見預期的舉措。
所以，現在的鏡湖，不是越城區治下的鏡湖，而是全紹興人，甚至是眾多紹興市外投資客共同關注下的鏡湖。
而反觀楊汛橋，目前大的區域規劃遲遲未公布，除了地鐵1號線的利好，其他城市基礎建設利好也未有實質性進展。
第二，公開市場土拍少，涉宅用地多通過「退二進三」的方式獲得，政府缺少發展城市建設的資金。
由於楊汛橋此前是一個工業重鎮，土地多為工業性質。
為了加快經濟結構的調整，減少工業企業用地比重，提高第三產業用地比重，政府就與工業企業協商，通過補繳土地出讓金的方式，將工業用地升級為住宅用地。
所以，我們會看到諸如：永利、欣明這樣的當地企業，在楊汛橋擁有眾多樓盤。
目前，楊汛橋在售的新盤中，唯一通過「拍賣」獲得土地的樓盤就只有——中南·漫悅灣。
中南·漫悅灣的北面便是西小江，河對岸即是蕭山
由於沒有通過正常的「土拍」，政府就無法通過土地出讓，獲得符合土地「未來市場價值預期」的土地款，用來發展區域基礎配套建設。
所以，這就是為什麼楊汛橋缺少持續不斷的基礎建設，以加速融杭步伐的一個重要原因。
另外，雖然土地成交的樓面價不能決定房子未來的售價，但土地的出讓，卻能提升區域在市場上的曝光度，而不斷走高的成交樓面價，更是能提振購房者對於區域未來發展的預期。
這也是近些年，鏡湖、柯橋主城區房價不斷攀升的一個重要因素。
第三，與柯西無價差優勢，且市場供應量較大。
2018年、2019年楊汛橋之所以火爆，除了杭紹城際鐵路這一利好之外，最重要的一個原因，還在於價格的優勢，當時它與柯西的均價價差基本在 5000元/㎡左右。
而今年，當公元壹品，也就是雍容華府的洋房組團，推出全裝修不到 1.7萬/㎡的起價時，楊汛橋眾多高層樓盤 1.6萬/㎡的均價，就失去了吸引力。
即便融杭的概念再響亮，但城市界面、居住氛圍、生活資源以及教育配套，與柯西之間的差距還是相當大的。
差不多的總價，無論是自住還是投資，選擇城市裡的成熟板塊顯然是大部分人的選擇。
另外，粗略統計，當前楊汛橋在售新盤眾多，且大部分樓盤為今年首開，比如中南·漫悅灣、欣明·水韻藍灣、海波名苑等，再加上悅薇雅苑等幾個續銷盤，區域庫存量近 3500 套，按照過去一年楊汛橋年去化約 1500 套的速度，當前楊汛橋的庫存去化周期將高達 27 個月。
價差優勢不在，庫存去化周期長，2020年楊汛橋在紹興的投資客眼裡自然變得不香了。
第四，本地市場購買力明顯不足。
在與楊汛橋各樓盤策劃、銷售溝通中，我發現楊汛橋去化最快的面積就是 90㎡ 以內的小戶型，其次是 90-110㎡，而120㎡ 以上的房子基本上都面臨著銷售難的問題。
這反映出兩點：
一是，楊汛橋仍是投資客的主場，按照「低總價」的原則，小面積自然最受投資客喜愛。
另一個是，楊汛橋本地居民量有限，來楊汛橋購買自住房的主力軍則依靠新楊汛橋人或杭州新塘街道外溢的客戶去化，但這批人主要以區域周邊工廠工人為主，其整體購買力較弱，目前，房價上漲到 1.7萬/平米，120㎡ 總價將近 200 萬，對於很多普通家庭來說購房壓力太大。
所以，一個以投資客為主，且本地居民又缺乏購買力的房地產市場，想要有「長盛不衰、一路走高」的行情，顯然並不容易。
那麼，楊汛橋是否會就此進入漫長的「橫盤期」呢？
我認為，等待的時間應該不會很長。
2021年7月杭紹城際鐵路的通車，應當會給楊汛橋帶來一波利好。
另外，楊江公路西延工程被列入2019年政府性投資（儲備類）計劃，預計將在2021年通車。
這條總長 3.7 公裡，總投資約 6.5 億元的道路，起於楊汛橋和門程村，也就是當前中南·漫悅灣的所在地，最終將與杭州的通城高架（建設中）對接。
未來如果住在中南·漫悅灣，通過這條高架路，可快速抵達正在建設中的蕭山金帝銀泰城市綜合體。
因此，隨著這兩條接軌杭州南站新城的交通要道的開通，楊汛橋勢必將迎來一次新的發展機遇。
這次機遇來自於——新杭州人。
我們可以給這些新杭州人做一個客戶畫像：
他們主要工作區域在杭州南，雖然可能工資收入不錯，但面對杭州高昂的房價，其承擔能力卻相對不足，但又非常渴望有一個屬於自己的房子來安家。
這個時候，地鐵和快速路通達的楊汛橋，就將成為一個非常不錯的安家區域。
舉兩個例子：
第一個是，中南·漫悅灣與蕭山新塘街道的濱旭府僅一江之隔，直線距離約2.5公裡，但這兩者的價差在多少呢？
當前，中南·漫悅灣均價1.6萬/㎡，而濱旭府的政府限價約為2.6萬/㎡，二者相差近1萬/㎡。
第二是，杭州地鐵5號線姑娘橋站邊上的萬科彩虹天空之城，政府限價在 2.65萬/㎡，周邊二手房得力名望府，當前高層毛坯價約 3萬元/㎡，而地鐵的下一站就是楊汛橋站，地鐵站附近的樓盤價格在 1.7萬/㎡，單價差達到8000-1.3萬元。也就是說，一套 88㎡ 的小戶型，總價相差近 100 萬，這對於很多普通人來說，不是一筆小錢。
所以，隨著2021年杭紹城際鐵路的開通和楊江公路西延工程的竣工通車，楊汛橋也將正式進入「杭州時間」，房價上個人認為依然有空間。
因為屆時，楊汛橋的房價對比參照物，將不是柯橋，而是杭州南站新城的樓盤。
現在，處於「房價橫盤時期」的楊汛橋，就像處在黎明前的黑暗之中，此刻，或許正是入手楊汛橋的不錯時機。
好了，本期《旭東說房》的全部內容就是這樣，希望對您有所幫助，感謝您的聆聽。
在紹興聊點買房的事，旭東說房！