最近熱播劇《安家》幾乎天天登上微博熱搜，不看不知道，原來買房、賣房有這麼多門道，而且其中涵蓋了許多法律知識點。劇中有一個劇情非常典型。賣包子的老嚴老兩口，辛辛苦苦賣了一輩子包子，捨不得吃，捨不得穿，攢了一筆錢打算全款買房，改善一下居住環境。而就在老嚴夫婦籤購房合同時，兒子提出要求，在房產證上加上女朋友的名字。因為兒子的女朋友此時懷孕了...老嚴夫婦像大多數父母一樣，起初是糾結的。房產經紀開始也給出了合理化建議，即建議老嚴夫婦將全款改成貸款，即老嚴夫婦付首付，小夫妻來還貸款。其實也是為了規避不必要的風險。對老兩口來說，用全款還是貸款的方式為孩子買房，才能兼顧自己的利益不受損失？如果將來小夫妻離婚財產怎麼分割？這可能需要具體案例具體分析。而在司法實踐中，法官會綜合房屋的約定共有情形、出資貢獻等因素，做出一定的判斷。
1、婚前由一方父母全額出資購房，小夫妻離婚時，該房產如何分割？
根據最高人民法院關於適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(二)【以下簡稱《婚姻法》解釋（二）】第22條第一款規定：當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。
如果父母是在子女結婚前為其購置的房屋出資，且該房屋產權證上登記的是自己子女的名字，那麼該房屋應當認定為對自己子女的個人贈與，與其結婚之後的配偶無關。這種情況下，該房屋屬於出資方自己子女一方的婚前個人財產，不參與離婚時的財產分割。
如果父母在子女結婚前為其出資購置房屋，明確表示該房屋是給自己子女及其配偶雙方的，同時將該房屋也登記在自己子女及其配偶的名下，那麼應認定為對自己子女及其配偶雙方的贈與，該房屋屬於夫妻共同財產，在離婚時應參與分配。
因此，劇中老嚴夫妻用全款買房後，在房產證上加上了準兒媳的名字，即視為對小兩口的贈與，如若最終小兩口婚姻破裂面臨財產分割，該房產將作為夫妻共同財產，而兒媳可以參與分配。
2、婚前由父母部分出資，子女貸款購房，小夫妻離婚時，該房產如何分割？
老嚴夫妻全款和貸款的區別在於，全款買的話，離婚時兒媳可以分得一半。而貸款買的話，離婚時貸款要是沒有付清，可以要求兒媳在分得一半財產的情況下，承擔一半的剩餘貸款。另外，如果貸款一直是由老兩口支付的話，司法實踐中一般會酌情考慮讓出資方多分一些財產，以減少不必要的損失。
司法實踐中，如果父母在子女婚前為其購置房屋部分出資，並將該房屋產權登記在自己子女名下，剩餘部分由子女貸款，那麼父母出資部分應當認定為對自己子女的個人贈與，屬於出資方自己子女一方的婚前個人財產，與其婚後配偶無關。
婚後若其配偶一方參與償還貸款，並不改變該房屋為其婚前個人財產的性質。因此在離婚分割財產時，該房屋為婚前個人財產，剩餘未償還的銀行貸款為個人債務。對已償還的銀行貸款中（含本金和利息），屬於配偶一方清償的部分，應歸配偶所有。
3、婚後由父母全額出資購房，小夫妻離婚時，該房產如何分割？
根據《婚姻法》解釋（二）第22條第二款規定：當事人結婚後，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。
上文法律條文中的「應當認定」，是指父母實際出資時，其具體意思表示不明的情形下，從社會常理出發推定為贈與。因此，該出資應當認定為父母對子女及其配偶雙方的共同贈與，在子女離婚時應做為夫妻共同財產予以分割。
如果父母在子女婚後為其雙方出資購置房屋，同時父母明確表示贈與自己子女的，那麼該房屋屬於出資方子女個人財產，不屬於夫妻共同財產，離婚時不參與分割。
實踐中，對於夫妻婚後父母全額出資購房，房屋權屬登記在出資者自己子女的名下，一般應認定是明確對自己子女一方的贈與，該房屋應認定為個人所有。若房屋權屬登記在出資者子女配偶名下的，除非當事人能證明其父母明確表示贈與其個人的，可認定為個人財產，否則司法實踐中將推定為對夫妻雙方共同贈與，可認定為夫妻共同財產。
4、婚後父母部分出資，子女貸款購房。小夫妻離婚時，該房產如何分割？
根據《婚姻法》解釋（二）第22條第二款規定：當事人結婚後，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。
根據《婚姻法》解釋（三）第7條規定：婚後由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。
由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。
實踐中，這種情形可參照第三類情形認定。如果父母是在子女婚後為其購置房屋部分出資，並將該房屋產權登記在自己子女及其配偶名下的，剩餘部分由子女銀行貸款。若當事人有證據證明其與出資人之間形成借貸關係的，則不能適用該條規定。
即父母實際出資時，其具體意思表示不明的情形下，從社會常理出發推定為贈與。因此，該出資應當認定為父母對子女及其配偶雙方的共同贈與，在子女離婚時應做為夫妻共同財產予以分割。
如果父母在子女婚後為其雙方出資購置房屋，同時父母明確表示贈與自己子女的，那麼該房屋屬於出資方子女個人財產，不屬於夫妻共同財產，離婚時不參與分割。
5、雙方父母共同出資購買房屋的情形
根據《婚姻法》解釋（三）第7條第二款規定：當事人結婚後，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。
如此看來，夫妻雙方父母出資購買的房屋，無論是婚前購買還是婚後購買的情形，均應認定為夫妻共同財產，按照出資比例，夫妻按份共有。
後記：無論是熱播劇，還是生活中，很多朋友都會關心房子的問題，比如買房時要規避哪些風險，賣房時要考慮哪些因素。結婚時，房產證上的名字寫誰；離婚時，不動產怎麼分割。我們建議，您在購房時務必將這些風險都考慮在先，避免有一天損害到個人利益。
作者單位：包頭鐵路運輸法院