購買動遷安置房，房款付清後要求過戶被拒絕，起訴到法院也被駁回

【摘要】

潘老太通過中介公司購買了一套動遷安置房，因根據相關政策規定，動遷安置房3年內不得轉讓、抵押，不得上市交易，潘老太支付了大部分房款，拿到了房屋和產權證。在得知房屋限制交易期屆滿，可交易過戶後，潘老太向房屋產權人等人提出要求配合辦理房屋過戶手續，遭到產權人的拒絕。潘老太將產權人等相關人員告上法庭，要求辦理過戶手續，居然被法院判決敗訴！

購買動遷安置房，

【案情】

王宏在上海市某區有套動遷安置房，根據相關政策規定，動遷安置房3年內不得轉讓、抵押，不得上市交易。2015年2月王宏在拿到房屋後，即將房屋出售給了俞某，雙方約定出售價格為人民幣50萬元，俞某先支付40萬元，王宏需將房屋和產權證均交給俞某，但因房屋暫時不能上市交易過戶，待可以過戶後，王宏需配合俞某過戶，過戶後俞某給付剩餘房款。

俞某實際是個炒房客，他購買王宏房屋的目的是為了再出售，賺取差價，為今後轉讓房屋手續辦理之便，找來朋友戚某辦理了委託公證，要求王宏作為委託人向戚某出具《委託書》，由王宏委戚某為代理人，辦理包括房屋產權過戶、收取房款等在內全部的房地產交易事項。

2016年5月，拿到房屋鑰匙和產權證後，俞某就將房屋賣給了範某，戚某則以王宏的委託代理人的身份與範某籤訂了《房地產買賣合同》，範某先後向俞某和戚某支付房款90萬元，餘款10萬元約定過戶之日支付，之後戚某向範某交付了房屋和產權證。

範某居然也是個炒房客，2017年1月經房屋中介公司居間介紹，戚某、範某以王宏代理人的身份與潘老太籤訂了《房地產買賣合同》，約定上述房屋轉讓價格為180萬元，潘老太支付160萬元房款後範某交房，剩餘房屋20萬元交易過戶時支付。房屋可以上市交易時辦理過戶。戚某向潘老太出示了公證的委託書，並且也在出售人處籤字。

合同籤訂後，潘老太向範某支付房款60萬元，範某出具房款收據，載明到潘老太支付的購房款60萬元。幾天後，潘老太又向中介公司的負責人賀某轉帳100萬元，範某向潘老太出具收據「今收到潘老太購買某房屋支付的房款100萬元整。」當天，範某向潘老太交房，戚某則將委託公證書原件壹份、產權證原件壹本交給了潘老太。

2018年1月5日潘老太至房地產交易中心了解得知2018年2月10日房屋限制交易期屆滿，可交易過戶了，遂向範某、戚某和中介公司提出要求產權人王宏配合過戶。

當一眾人找到王宏後，王宏拒絕過戶，稱自己已經撤銷了對戚某的委託，並已經補辦了房屋的房產證。另，王宏向潘老太展示了一份判決書，判決書顯示因俞某無購房資格，且近期也無法取得購房資格，屬於法律上的「限購」，王宏起訴俞某，經法院判決解除了王宏與俞某之間的《房屋買賣合同》，俞某應將房屋返還給王宏。

驚愕之餘潘老太將王宏、俞某、範某、戚某、賀某和中介公司一同告上了法庭，要求他們配合辦理房屋產權的過戶手續。

潘老太表示，她經中介公司介紹看房認識範某，開始她以為範某就是房屋產權人，後來看到產權人，產權人是王宏，本來不想買了。可賀某出示了公證書，公證書記載王宏委託戚某出售該房屋，因此她就和戚某、範某籤訂了《房地產買賣合同》，因不放心範某，所以60萬元給了範某，100萬元給了中介的賀某。在了解得知房屋可以辦理過戶後，要求過戶遭到拒絕。潘老太人物自己善意購房，並審核了公證書的受託人情況、產權證，王宏辦理委託公證後未告知任何人又將委託書撤銷，涉嫌一房多賣，故要求法院判決辦理過戶手續。

王宏則認為自己與潘老太之間沒有房屋買賣合同關係，也沒有收到原告支付的房款，範某無權代表兩被告，範某在合同上簽字應由其自負責任。而委託戚某辦理房屋買賣手續，交易對象是俞某，且委託書明確委託期限為房屋可上市交易後一年。潘老太作為買受人，也看到了委託書，應明確知曉委託書並未發生法律效力，但還是與戚某籤訂了買賣合同，原告應對自己的行為承擔法律責任。所以，不同意將房屋過戶給原告。

範某表示自己買進房屋，然後出售給潘老太都是中介公司辦理的，房款他只收到150萬元，另30萬元被中介公司拿走了，房屋鑰匙、產證交他都給了中介公司，同意將房屋的產證應過戶至潘老太名下。

中介公司與賀某稱應由產權人王宏與潘老太繼續履行合同，中介公司沒有收取房款。

俞某說王宏掛牌出售房屋，將該房屋以50萬元賣給他，他已經明確表示今後也會將房屋出售的，所以叫王宏辦理公證委託手續委託給戚某，這樣再出售房屋時則不需王宏再出面了。之後，他通過中介公司找到範某，以100萬元轉售房屋。範某支付90萬元的房款給戚某，還有10萬元尾款未付。雖然房屋法院判決自己與王宏籤訂的買賣合同解除，但潘老太仍可以要求王宏繼續履行合同。

戚某表示自己是俞某的朋友，本不認識王宏。王宏與俞某籤訂過買賣合同，將涉案房屋出售給俞某，當時產證未辦不能過戶，俞某已付房款40萬元，有10萬尾款未付。後俞某欲將房屋轉手，就讓其王宏委託自己辦理相關手續。俞某將房屋出售給範某，範某再把房屋出售給潘老太，他都以王宏代理人的身份籤過字。

房款付清後要求過戶被拒絕，

【判決】

法院最終駁回原告潘老太要求過戶的訴訟請求，潘老太雖然支付了大部分的房款，也拿到了房屋和產權證，但仍無權要求產權人王宏把房屋產權過戶給她。

【分析】

律師認為本案焦點實際上是戚某、範某以產權人王宏的代理人名義與潘老太籤訂的《房地產買賣合同》約定的買賣條件對王宏是否有效，能否約束王宏，只有當條款有效了，潘老太才能要求王宏配合辦理房屋的過戶手續。

籤訂《房地產買賣合同》之前，潘老太從中介公司和範某、戚某處已收到委託公證書原件、產權證原件，說明潘老太對產權人情況、戚某受產權人王宏委託處理涉案房屋且無轉委託權、委託期限為該房屋依法可上市交易之日起一年的情況均為明知。據此，雙方籤訂合同時，範某顯然並非產權人，也非產權人的代理人。

根據相關政策規定，動遷安置房3年內不得轉讓、抵押，故購買動遷安置房後轉讓、過戶等環節存在交易風險。《房地產買賣合同》籤訂時，產權人王宏對戚某的委託期限尚未開始，也即戚某當時尚無權代表產權人出售該房屋。故範某、戚某籤約時均為無權代理。

事後產權人王宏掛失產證重新申領、在委託期限開始前已撤銷了對戚某的委託，在本案中也對範某、戚某的籤約行為不予追認。因此，範某、戚某與潘老太的籤約行為對產權人王宏不發生法律效力，依法應由範某、戚某承擔責任。

所以，潘老太無權主張王宏繼續履行該合同、並要求其餘有關人員配合辦理過戶手續。

【小結】

潘老太雖然支付了大部分的房款，也拿到了房屋和產權證，但仍無權要求產權人王宏把房屋產權過戶給她，根本原因是潘老太與產權人王宏之間沒有真正的房屋買賣合同關係，潘老太向其他無權方支付了房款，與王宏是無關的。潘老太將面臨退還房屋，並另案向範某等人索要房款的窘境。

購買房屋是大事，這裡律師提醒大家，購買房屋時房屋買賣的交易對象一定要弄明白，必須是真正的產權人或有合法委託權限的代理人，交易過程，比如付款、交接，也應當與產權人直接辦理，這樣才能最多限度的降價房屋買賣的風險。

本文中認為姓名均為化名

起訴到法院也被駁回

【相關法律規定】

《中華人民共和國合同法》第四十八條 無權代理人訂立的合同

行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。 相對人可以催告被代理人在一個月內予以追認。被代理人未作表示的，視為拒絕追認。合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。

《中華人民共和國合同法》 第一百零七條 違約責任

當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。