贏了！房屋被徵收，認為補償808萬元不合理提起訴訟

2020-09-09 聖運律師

市民馬女士的房屋被徵收，徵收方給出的貨幣補償價格為808萬餘元，但馬女士認為補償過低，遂委託律師維權。今天，北京聖運律師事務所主任王有銀律師和大家一起看看這個案件。

馬女士自長春某公司取得房屋13處，有4處公司辦理了登記，土地使用權1124.7㎡，其他9處該公司沒有辦理過登記手續。其後馬女士將上述房屋用於商業經營。後來徵收方作出房屋徵收的決定，上述房屋在徵收範圍內，徵收方將馬女士列為被徵收人。


2018年5月7日，徵收方選定評估機構，針對馬女士的四處有證房屋及土地使用權出具了房地產估價報告，認定房屋建築面積共計1373㎡，房屋評估總價合計503.4萬元，土地使用權評估單價為1932元/㎡；就馬女士未經登記的九處房屋作出「未經登記建築徵收估價分戶報告」，認定面積共計730.38㎡，評估總價為47.6萬元。2019年2月26日，徵收機關對馬女士作出未經登記建築認定決定，決定對馬女士的九處未經登記建築按長春市有關文件規定給予適當補助或獎勵認定處理。


2019年4月10日，徵收機關對馬女士作出非住宅房屋徵收補償決定：選擇貨幣補償，房屋補償金額及其他補助獎勵等共計808萬餘元；選擇產權調換，被徵收房屋價值與產權調換房屋價值計算、結清差價，另給予補償金共計172萬餘元，過渡期限24月。2019年8月1日，徵收機關又作出房屋徵收補償決定書補正，增加了動力電補償3.85萬元，計入補償總價。

馬女士不服，委託律師向法院提起訴訟，稱沒有看到過徵收補償方案及拆遷補償協議，也未收到過合法有效的評估報告，另外房屋用於商業，但徵收機關未按商業評估，且產權調換方式也未標明調換的房屋位置、面積、朝向、樓層等，損害了馬女士的合法權益。請求法院撤銷徵收機關作出的非住宅房屋徵收補償決定。


法院認為，徵收機關未能提供未經登記建築估價分戶報告已進行有效送達的足夠證據，應視為估價分戶報告未向馬女士送達，不具有證明力，因此，徵收補償決定對未登記房屋的補償部分缺乏依據。徵收機關提交的房屋估價報告中，評估機構未對評估方法進行適用性分析，直接選擇了成本法進行評估，無法據此得出法律規定的符合不低於類似房地產價格的結論。此外，徵收機關作出的徵收補償決定未明確產權調換房屋面積等信息，形同虛設，未保障馬女士對補償安置方式的選擇權。


據此，法院判決撤銷徵收機關對馬女士作出的非住宅房屋徵收補償決定。

對於該案，王有銀律師認為，房屋徵收部門在確定被徵收房屋補償價值的時候，應當根據掌握的客觀情況，對估價報告是否滿足「不低於」類似房地產的市場價格的條件進行判斷，對明顯低於類似房地產價格的，應選擇成本法、市場比較法、收益法等評估方法中更為有利於體現房地產市場價值的方法重新進行評估。徵收機關要依法送達估價報告，並保障被徵收人申請覆核、鑑定的權利。


「在房屋徵收拆遷中，估價報告是確定房屋價值的非常重要的依據，被徵收人如果認為估價不合理或者徵收補償不合理，要及時諮詢律師，依法維權。」王有銀律師說。


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