來源： 自媒體
| PART 1 |
200萬內，濱江剛需的選擇境遇
預算200萬以下的濱江剛需，困於緊張的置業資金，被濱江周邊10公裡範圍內的板塊排除在外，只能向更外圍或全城尋找置業機會，和全杭州的剛需、投資客拼運氣，買房難度更大。
如果只單純想留住杭州，也有無需搖號的機會——部分臨安富陽樓盤、北城芳滿庭和嘉裕天城二期、塘栖樓盤。
但不用搖號的樓盤，基本都不是相對良好和優先的選擇。
臨安樓盤帶來的通勤成本過高，富陽部分樓盤、北城芳滿庭和嘉裕天城二期、塘栖項目售價近2萬/平，性價比較為一般，這些樓盤好比食之無味的雞肋。
想留在杭州的同時，但凡對通勤、性價比、板塊發展等有一定的要求的這部分剛需，集中湧向臨平山北、大江東、戴村、瓜瀝、黨灣、浦陽，及富陽銀湖等。
如果預算在180-200萬，選擇面可再拓寬至中泰、崇賢、星橋和臨平東湖板塊的部分小戶型。
但此時會遇到新的問題——樓盤供應量少，多數時候是「房選人」。
這些板塊加推樓盤主流中籤率10%左右。大江東核心區樓盤、萬科大溪谷、大城小院、雍景山等紅盤中籤率多次低於10%，中籤率最高也不過30%左右。
▲大江東核心區，融創城沙盤實景
閒林的兩個捂盤項目悅青藍和玉屏藍灣，開盤時間目前未知，但也是潛在的「萬人搖」。
這意味大部分200萬預算的濱江剛需無法留住上述板塊。
錯過上述板塊樓盤購買機會的濱江剛需，在房價不改漲勢的大局下，大概率將承受兩種命運走向：或是失去「上車」杭州的機會，或是去往杭州更偏遠的角落，接受約1.5個小時起步的單程通勤時間成本。
幸運的「中籤者」又能得到什麼樣的生活？
當前可選項的主流單程通勤時間在1個小時左右，意味預算200萬的濱江剛需，需負擔一天近2小時的通勤成本。
另外，除了大江東、星橋、中泰、空港新城，多數板塊樓盤不能近距離享受地鐵規劃利好，加劇了通勤的不便。
▲星橋板塊中建學成府沙盤實景
富陽銀湖的大城小院和雍景山、臨平山北雖然規劃地鐵，但樓盤往往和地鐵口相距約1.5公裡以上；其他板塊則沒有地鐵規劃，或是遠期的、存在變數的地鐵規劃。
比高昂、不夠便利的通勤成本更重要的是大多數板塊和城市主流發展方向「相悖」，或庫存偏高，導致板塊成長性偏弱，增大「套牢」風險，影響後期改善置換及房源升值潛力。
比如臨平北板塊，庫存量大，同時和臨平往南、向西與主城融合的發展趨勢相反；浦陽鎮融創森與海，與蕭山往北發展方向走勢相反；黨灣、益農沒有相對高規格的規劃同樣難以收穫城市發展紅利……
這些選擇中，只有大江東核心區樓盤及萬科大溪谷等少數選擇，兼具低價和板塊成長性。富陽銀湖的大城小院和雍景山，則具備交通和低價兩重利好，故而是相對優質的選項。星橋、中泰樓盤則具備地鐵出行優勢。
大江東核心區樓盤、萬科大溪谷、大城小院、雍景山中籤率低；星橋、中泰樓盤囿於價格因素，處於預算內的可選戶型較少，加劇中籤和購買難度。或許這些樓盤的中籤者才是真正的幸運兒。
其他如臨平北、黨灣、浦陽、益農的中籤者，衝破搖號重圍後，卻要面對通勤成本高昂、與城市發展發展聯繫相對薄弱、後續改善置換困難的生活。
| PART 2 |
200萬內，濱江剛需的選擇邏輯
濱江區200萬預算剛需選擇點狀分布在杭州全城各地，距離濱江核心路程存在過遠的缺陷，那麼濱江區門檻剛需選擇應更加偏向具有良好交通優勢的板塊與樓盤，如7號線直達的大江東核心區及6號線延伸段的富陽銀湖一帶。
同時向南通過時代高架的連接，戴村部分低價樓盤兼具交通的相對便利程度及低價優勢，上車較為容易，也可作為重點選擇。
除此之外，由於其他板塊及樓盤都不具備較為通暢的交通優勢，那麼選擇具有板塊成長性的樓盤以獲得較大的回報是重中之重，購房邏輯偏向於投資為主，為之後置換打下基礎，因而——
第一選擇：大江東核心區樓盤、富陽銀湖大城小院和雍景山
大江東核心區樓盤兼顧成長性的重磅規劃及軌交優勢，是最佳選擇之一；
富陽銀湖的大城小院和雍景山具備杭州的門檻總價、可依靠接駁工具換乘6號線直抵濱江區腹地優勢；
第二選擇：戴村德信時光之宸、泰悅銀座；空港新城德信閱杭；瓜瀝新絲路項目
瓜瀝和戴村，前往濱江區阿里巴巴園區的單程用時約40-50分鐘，分別通過建設四路、時代高架便捷融入錢江世紀城、濱江區等城市繁華板塊，瓜瀝還落地了遠期地鐵規劃。
瓜瀝新絲路項目限精裝均價17000元/平，戴村德信時光之宸高層精裝均價16100元/平，泰悅銀座高層毛坯售價13600元/平。
兩個板塊的樓盤具備交通、低通勤時間成本和低價格的優勢，又能便捷直連市北、錢江世紀城、濱江區，因此瓜瀝新絲路項目和戴村的德信時光之宸、泰悅銀座可作為次選。
空港新城德信閱杭位於地鐵口，具備通勤優勢；受空港新城和大江東產業輻射，有一定成長空間。
第三選擇：閒林悅青藍、玉屏藍灣；良渚文化村萬科大溪谷；中泰中銳招商星未來；星橋中建學成府和蘇寧項目
閒林的悅青藍、玉屏藍灣具備價格倒掛紅利和產業人口輻射優勢；
中泰的中銳招商星未來具備地鐵出行優勢和產業人口輻射優勢；
星橋板塊的中建學成府和蘇寧項目具備零距離地鐵口的地鐵出行優勢；
良渚文化村的萬科大溪谷具備規劃發展優勢，板塊成長性較強也可優先考慮，缺點是交通通勤便利性較差。
第四選擇：崇賢、臨平山北、臨平東湖樓盤和黨灣的悅融灣
臨平東湖和崇賢售價200萬以下的新房房源偏少，臨平山北樓盤和黨灣的悅融灣構成供應主力。
臨平山北和濱江阿里巴巴園區的單程通勤用時約1小時，通勤優勢不明顯，也存在庫存量較大的問題，影響房源的後期升值。臨平山北樓盤中，江山風華性價比較高，可優先關注；中天項目、新希望、新鷗鵬項目在地鐵站點約1公裡內，也可關注。
位於黨灣鎮的悅融灣和濱江的地理距離相隔最遠，日常上下班通勤成本高，但遠期有望落地輕軌，銜接地鐵7號線與8號線，融入空港新城和錢塘新區發展圈。
第五選擇：浦陽鎮的融創森與海
森與海和濱江的地理距離比悅融灣更近，但區域成長前景不及悅融灣。
200萬以下，還有一個潛在的另類選擇：入手遠洋西溪公館和湖景居的約50-60方小戶型。
這類選擇的優點是可以不到200萬的價格，享受城市主流板塊的地段和配套價值利好；但缺點也很明顯：第一，面積小，戶型實用性差，只能滿足短期的單身階段的居住需求，進入婚姻階段後便不能很好的滿足家庭居住需求；第二，在二手市場上很難賣出高總價，並不利於後續的改善置換。
這類房源投資可以買入，剛需自住並不建議。