我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答
提問：房姐您好！受您啟發，冒死出門去看了一下天通苑東區幾套房子，看的有東二區的板樓頂層複式、三居、兩居，現在更加有點困惑了，目前有些問題想請假一下您：1、從歷史來看，基本小戶型與大戶型房價上漲的數值是差不多的，那從上漲率來看，怎麼變成買小戶型更值得了？2、您推薦的頂層複式單價確實便宜，但是由於是非普，稅費比較高，加上來天通苑的都純剛需改善的窮人，造成了房價與130多三居室沒貴多少也賣不出去，等我將來賣的時候稅費還是那麼高，那投資頂復意義還大嗎？PS.買頂復的基本都會是老人的家庭，我年輕小夥子爬樓都費勁。肯請您能給我等小白具體解釋一下頂復的優勢在哪，劣勢在哪，謝謝您了！
回答：天通苑200平以上總價650以內的性價比是最高的回天是北京最大經濟適用房居住區，當下的低估與其交通、配套和周邊產業匱乏以及人員結構都有關，所以會造成總價約束，總價600以上很少會看tty但隨著未來科技城的落地和望京網際網路產業的成型，交通和配套的完善對於臥城的天通苑都是利好。人員結構的更替購買力的提升，當下的流動性帶來的價值低估會在未來被回歸，流通性充足後也就沒有套利的機會，加裝電梯反而有暴擊的可能
提問：房姐您好！我是sfsd，子彈300。戶口海澱，兒子目前在十一學校上高三。想買一套房子先出租5年以上，等孩子畢業工作後根據具體的工作地點，再賣出置換，給他作為首付。之前一直看十一學校附近遠洋山水和遠洋沁山水這兩個樓盤，想聽聽您的建議？我是不是目前不用被地點所困？因我現在住在鐵建。是不是也可著眼全北京來選擇？求推薦！多謝了！
回答：投資不建議這兩個盤，由於在八寶山這一片，遠洋山水基本是唯一的次新，類似十裡河山水文園，相對稀缺造就了遠洋山水的普遍溢價投資應該選著相對的窪地，推薦看朝青、望京板塊
提問：新人首次提問，戶口vs工作居住證和換房問題兩人自住75平大一居，因為理念希望孩子走國際學校路線. 不考慮公立路線. 考慮未來房子置換和身份問題:1. 不考慮公立學校，戶口是否有價值？您了解辦理北京戶口和工作居住證是什麼價格？ 工作居住證可以買限竟房嗎？ 有朋友說2個月內拿到京戶，辦好給錢您覺得靠譜麼？有什麼坑嗎？2. 國際學校費用高昂，我們擔心未來支付不起孩子的學費，若有戶口可以讓孩子走公立路線，高中考國際班然後出國，費用可以大大降低，為保底選擇. 工作居住證可以實現私立轉公立高中就讀嗎？（不高考）3. 目前房子估價580到600左右（租金1萬2，房貸月還款7700），租金高不想賣，老人可來住. 稀缺純南向大一居小戶型，自住特別舒服，不知道是否具有持有價值？我們都沒有首套資格，現金子彈預計800.在樂成國際學校附近想置備一個2室加保姆間或者三室，您有推薦的小區嗎？最好沒有學區溢價但有保值潛力. 4. 孩子爸爸馬上上emba, 畢業後不知道是否有落戶資格？ （涉及大量引起希望這條不要公開發表 或者隱去問題 1 2 和4）
回答：1. 限競房的購買同普通商品房是一樣的，工作居住證可以買。可以明確問下你朋友的操作方法，在判斷是否靠譜2. 進公立高中政策上不確定 有點困難難度。可以高中爭取考到好的私立高中 讀完出國，比如人大附朝陽或者建華這種的，或則小學初中公立，考進好的高中國際部 更可行。3. 可以看看天之驕子、九龍花園、蘋果社區南區等4. 畢業後能增加積分，沒法直接落戶
提問：親愛的房姐，北京的房價平穩投資價值有沒有？持有八年以上三室還是四室更好一點？珠江帝景、天之驕子、潤楓水尚、華紡易城、逸翠園位置好樓層好的分別多少錢入手合適？這幾個小區怎麼排序？西安的房子能不能買？西安高新路丹軒梓園（洋房）、丹軒坊（高層）多少錢合適？同樣價格丹軒梓園洋房和2000年楓葉苑別墅買哪個？差價多少？
回答：4居肯定比3居強 有倆娃的土豪家庭 四居是剛需。1 潤楓水尚、2華紡易城、3珠江帝景、4逸翠園、5天之驕子 ，這幾個投資而言差距不大，價格要看具體標的。西安謹慎看好，城市地理位置非常好，西北重鎮，全省單核城市，理應得到大發展。但是市場經濟氛圍和產業結構還不合理，西安比較推薦曲江和高新板塊。洋房>別墅
提問：請問老師，您看好北京哪個片區？我想投資，長持，首套首貸，有工居證。您看好北京通州的房子嗎？還是望京，南部新開發區，朝青大悅城，臺湖？哪裡升值潛力更大一些？通州核心cbd的東灣怎麼樣？華業玫瑰呢？望京的北緯40度行嗎？您給推薦一下哈，謝謝
回答：你的預算多少呢？看盤先要確定首付再圈定選籌範圍， 通州長期看好，但選籌上要注意，部分盤價格虛高，小心高位接手 ，東灣就是這一類。通州推薦看 京貿國際城 、bobo自由城、百合灣、運河灣。望京 北緯40度可以入 但周邊配套還沒起來，需要長持才能看到收益
提問：您好 北京戶口無房有貸款記錄，目前子彈300。在西直門鑽河公館有一個可註冊loft. 房本性質是商業、面積不到60,實際使用是上下兩層，租金能在1萬4,1萬5,不過疫情來了就沒人租了。現在孩子在東城集體戶，想看要不要在海澱買一個兼顧落戶和自住。提問，1是否需要賣掉商業湊錢買個大的？2如果考慮海澱落戶，目前這種情況買哪裡比較好，有否推薦？3如果不考慮落戶，目前這種情況買哪裡比較好？4都市芳園麗湖裡的複式在400萬出頭，單價3.3萬，能買嗎？如果想買遠一點，但住著舒服的如王府家園，龍城花園能買嗎？孩子還小，老希望有小區，甚至有小院。。。5學院南路 新外大街附近的2居老破小能買嗎？？感謝！感覺現在上不上車，買什麼，是不是自己也要住都沒想明白。
回答：1.鑽河公館能賣就賣，沒有長持價值，長期跑輸大盤2. 海澱學區屬性太重，純投資落戶的話，因為用不到學區名額，建議看雙榆樹板塊屬於中關村片區，學區屬性較輕，風險更小。投資角度朝陽會更合適4. 你看的這幾個保值屬性比較差，位置並不好。你只考慮自住那也沒問題5. 考慮學區因素，學院南路和新外大街可以入。建議出掉鑽河公館在城內置換一套自住+保值的房更好
提問：房姐元宵節快樂！請問～男友sfsd組合貸在三元西橋曙光裡97年老破小，目前我倆通勤居住都方便。考慮房情疫情，想把我sfsd資格在婚前用上，投資為主，未來二換一大。我倆畢業不久 國企 考慮能夠承擔的還款還貸壓力，預算有限200-250w，朝陽豐臺大興，最好離地鐵近，能改兩居的一居戶型。請教房姐，這個思路合適嗎？如果是2000年後次新，哪裡投資好些，看常營 西紅門 豐臺科技園怎麼樣？如果是滿五唯一老公房就比較受限，多是近主城的小開間，有沒有推薦的區域？我的情況下，一類經適房和限價房適合嗎？期待姐的答覆
回答：婚前用掉你的sfsd是正確的西紅門的本質還是商業配套齊全的居住區。 常營對接的是東三環，國貿CBD連片產業區。 豐臺科技園空關太久，北京人口又內捲化未來發展不好說建議 常營>西紅門>豐臺科技園經適房有筍盤可以看，主要稅費高變相提高了你的首付。限價房不適合投資。
提問：房姐，你好，我是長沙戶口，未來在北京定居，目前資產。1，北京昌平矽谷SOHO有一套商住兩用價值150，貸款40萬，貸款10年，已還3年？月供6000，租金2800。2，湖南長沙有1套200平的寫字樓價值240萬，年租金12萬，目前有貸款70萬，月供9000。貸款10年，已還3年。3，湖南長沙公寓2套，價值100萬，貸款15萬，貸款10年，已還5年，月供2000元，租金2200元4，湖南長沙商鋪1套，價值80萬，貸款25萬，貸款10年，已還5年，月供，3000左右，租金2500元5，手上目前有120萬，年收入100+，想配置下資產，目前在北京沒有買70年商品房資格，用公司買商住兩用房合適嗎？或者在外地不限購的70年商品房有沒有好的標地，您推薦下，年收益10%長沙的115平單價8000二環，可貸款10年。40%，能買嗎？盼回謝謝。今天急等回復。
回答：北京不要買商住，流動性太差，漲幅鎖死。你名下長沙已經有兩套公寓不建議再入公寓。北京可以嘗試辦個工作居住證 首付積累到200左右入一套住宅。其它城市可以看下 武漢 重慶 廣州，這些城市破限購都不難。你的資產中都是靠租金賺取收益，建議重新配置下，寫字樓可以保留，其餘的資產建議置換成核心區住宅。
提問：北京2套，子彈320，夫妻辦公在海澱和東城，既考慮居住也考慮投資、考慮最好是三居，目前看到的比較理想的區域是惠新這塊，除此之外，還有其他更好推薦的位置嗎？另外總預算建議在多少呢？謝謝！
回答：可以看800左右的標的惠新板塊可以看，推薦 淘下羅馬140平左右的戶型，適合純投資如果願意接受品質溢價可看看千鶴家園，注意避開1、2、3號樓由於臨近北四環，有噪音汙染
提問：房姐新年好！可否點評下北四環三空間這個盤，05年的盤，我去小區看過（沒入戶看），地庫車位難得的充足，小區乾淨，管理也很好，但走在小區院內基本沒有陽光，南面有一棟大廈遮擋（擋住了四環的噪音也擋住了陽光）。整體對這個小區印象還不錯，停車方便，出門就是五號線，離華堂商場也很近。現在均價在8萬左右，可否請您對比亞運村同價位盤（嘉銘桐城、紫薇天悅等）點評下呢，是否值得入手？三空間周圍是老公房環繞，這個盤體量小也談不上什麼配套，我實地看最大的感受就是停車太方便了，第二印象深就是南面沒有採光。謝謝您！
回答：三空間靠近小營，小區太小，走現代風，澳洲風格，不太適合國人生活口味，價格略高 嘉銘桐城和紫薇天悅一樣溢價，投資不建議買對比來說 三空間略好於嘉銘桐城\/紫薇天悅
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