千條樓訊不及一筆建議。——我是三叔，你相見恨晚的買房軍師，一如既往帶你賺錢！
以下為「 三叔說房」 微信公眾號粉絲提問精選
提問：我想自住+升值，1000左右，南山前海和福田梅林。選哪一個好呢？謝謝！
回答：1000萬以上我的建議都是直接南山，最終的城市中心依然會是福田-南山-前海這條線，其他新中心無論如何也無法撼動的地位，最貴的地段是南山，最稀缺的是海景資源也在南山，以後最好的地方仍然是深圳灣，也是換房的終極目標。如果生活半徑在福田，終極職業板塊就應該選在香蜜湖。短期內深圳灣都會是深圳房價的至高點，但是現在的價格已經屬於高位，所以建議淘筍為主。
提問：你好！請教兩個問題，1.家庭年入100出頭，兩套三成首付按揭房，一套寶中去年才買的，沒法加按。另外一套民治樓梯三房供了四年沒怎麼漲，很糾結現在置換還是再等等看漲幅。2.目前總負債率大概50%，關鍵是孩子兩歲了，有點操心學位，兩套學位都不好，寶中這套自住還算滿意，但是也不知該怎麼置換可以兼顧居住，升值與學位。思路有點亂，請求指點一二，多謝！
回答：這幾年，很多家長患上了學位焦慮症。其實大多是盲目跟風式焦慮，別家娃都在讀名校，憑啥我家娃讀不得？ 再配合這一波學位房的暴漲，眼看幾百萬失之交臂，更焦慮到徹夜難眠了。所謂名校不過如此，另外這一波學位房漲太猛，凡事過猶不及，後續肯定要靜靜。你娃還小，與其焦慮五年後的學位問題，不如先解決眼前的問題，把民治這套不會漲的樓梯房給置換了，也許稍帶著就把學位問題解決了。
提問：您好，最近正在考慮買房，300-400的標的，需要5成首付，純投資不自住，3-5年投資期限，目前看了這幾個小區，請老師看看怎麼樣 1.中糧幸福花園1房一廳 2.四海公寓和棲遊家園的一房 3.米蘭第二季的一房一廳 4.書香門第上河坊的一房 5.曼海寧的一房一廳 6.心語家園的一房一廳 7鳳凰雅居的兩房一廳 或者老師還有其他的投資標的推薦？謝謝了!!
回答：涉及樓盤有點多，不一一點評；對於這種低總價的盤，選籌思路，熱點片區實現功能性上車（但一定要新一點，交通好）；另外一個思路就是帶學位，學位上車盤，如果這兩個都沒，這種低總總價，小面積無意義；可參考內部分享。
提問：三叔好。南方國際廣場能買嗎？三年後小孩可以上石廈中學。目前首付180萬左右，有貸款記錄要五成，以學位為主，老師覺得有更好的選擇嗎？
回答：如果為孩子讀書可以買。石廈學校是福田僅次於四大和福外的名校，成績經過多年驗證，一直穩定。不像福外南，深外龍，科華，深圳灣這些未經過成績檢驗的「名校」，還存在不小的不確定性和風險。南方國際36平是石廈片區最低總價上車盤，除了自用，投資屬性也不弱。不過你們下手有些晚了，去年12月，我們幫客戶買的同戶型265萬；今年1月，星球推過這個產品的一套筍盤，被一位星球粉絲及時拿下，總價290萬；今年4月初，我們幫客戶又買了一套，總價323萬。現在最低報價360萬，不到半年漲了100萬，短線上漲空間不是不大了。你們孩子要讀初中，自用仍然可以買，因為同類學校找不到更好的替代品，投資的角度，石廈學校只要成績穩定，長線沒有問題。
提問：我有一套梅林關口瀅水山莊一區的三房，持有7年了，但最近四年幾乎都沒漲，總價還在400萬多點，去年傳過一段時間的棚改，但又沒下文了（聽說有3棟不夠20年），想請問還有必要繼續持有嗎？近兩年棚改的可能性大嗎？如果下半年換手去買哪個區域的房好些？
回答：瀅水山莊老了，瀅水山莊所在的片區也老了，老上加老=暮氣沉沉=跑輸大勢，七年了，早就應該置換了。不要再寄希望於舊改，得等多少年才能讓舊地換新顏？十年才等來一個華潤城，尚未財務自由的我們應該不停地去折騰，裂變，在力所能及之下，劣質房產優化成優質房產。
提問：你好！焦慮的剛需麻麻求解答~！剛出手了老公名下的住房，我無房無貸。6月下旬應該能到手450，家庭年入65，考慮月供想購買總價800-1000的房子。一家五口父母小孩同住，考慮小孩3年後上幼兒園，6年後上小學（好像都說中學比較重要，不過感覺太遙遠萬一政策有變呢），噢還有老公牆裂要求方便停車
1.現在是等西麗光明沙井的新盤（如果買新盤擔心3年後幼兒園沒建成），還是有其他比較好的二手房選項？比較喜歡西麗大學城片區和南科大附小（還沒出成績有升值潛力？），也去龍華紅山上塘看過一些，但是否價格已處於高位？而且一想到早高峰4號線就很擔憂…… 2.有沒有可能入2套，中西部先入一套小戶型學位房，留點錢關外打新或東部入一套等待補漲升值？可以接受投住分離，不過到上幼小估計就得自住了~ 感謝感謝！
回答：焦慮的麻麻，你確實喜歡焦慮啊，連遍地開花的幼兒園你都焦慮上了——幼兒園是商業機構，有需求的地方，自然會有人發現商機。不必焦慮，生活就是不斷遇到問題然後解決問題，水來土掩，兵來將擋，船到橋頭也自然會直。1)我們應該知道什麼階段買什麼房，買得起中產房就不要去住上車房，夠得著市區就不要去遠郊——因為有更好實力的我們遲早會嫌棄，所以已經有過房子的你，就不要瞎湊熱鬧去跟風打光明沙井，住在大工地的滋味並不會好受，西麗可以買。2）紅山上塘是不是在高位？我認為南山寶安紅山優質盤短期還會繼續衝高，因為這一波以後，嘗到賺錢效應甜頭的剛需群體會加槓槓置換大戶型或者標杆盤。3）你家孩子估摸才半歲，你們一定還很年輕，完全可以加大負債自住一套+投資一套小戶型。
提問：中熙君南山 中海深圳灣畔花園三房，從5年投資角度看，更推薦哪個麼
回答：顯然是中熙君南山中海深圳灣畔沒有看到很明顯的價值點，等舊改很漫長，不適合所有人。收入預期增長緩和的人群適合去「守」，後勁足的年輕適合「攻」，讓財富在每一次裂變中升級進階。
提問：你好，想找一套學位和升值兼顧的四房，預算2400萬左右。已有學位保底：南外科華學校，但我老婆有4大情節。我想在香蜜湖，深圳灣，寶中選擇。1.香蜜湖是老婆首選，但房子太舊，只看上中旅和香域，其他看不上，預算有點壓力。2.深圳灣房子新，熱度高，學校也追捧。缺點雙拼多，單證4房選擇不多。3.寶中，前海擴容，歡樂港灣，寶中學位等利好，想博一個暴擊。缺點是利好提前兌現了，現在價格高，選寶中則投資屬性大。學位萬一不好，就用南外學位。4.現在住紅山，利好沒兌現，未來一年可能升值幾十萬，但又擔心其他地方也漲1-2百萬，增加成本。現在問題：是否要馬上換紅山房子，然後1,2,3怎麼選擇好呢？謝謝
回答：1、深圳灣只能算一線豪宅，算不上學位房，估計15年內，中考成績都進不了深圳top 12。沒有中考成績，不說對房價的影響，對孩子來說，就是少一些升名校的概率。2、深圳頂級名校，還是在百花片區，幼小初都很好，一梯隊。如果孩子還沒上小學，最佳選擇是百花，孩子多35%概率升入8大級別檔次的初中。3、高級中學比寶中稍微好一點，區別不是特別大。香蜜湖片區的好處是，幼小初特別好，如果讀香蜜湖的小學，進入另外3大的概率也很大，保底是高級中學。這個情況比寶中牛一點，福田、羅湖好學校的獨特優勢。也一樣是，如果孩子還沒讀小學，香蜜湖就比寶中好，更比深圳灣好。4、短線，寶安中學、香蜜湖都是瘋一樣的漲。單短線來說，深圳灣、寶安中學、香蜜湖，都是在價格快車道。5、如果是紅山的高級東校區學位，就沒必要換走了。 高級東校區跟香蜜湖的本部，教學體質、升學渠道差不多。把多餘的錢，按純投資思路去買房就好了。
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