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1、問：莊哥，紅山的中央原著，91年的地塊，房子比較新，143平方雙證，價格850萬，值得入手嗎？
答：你好，合正中央原著，紅山片區的高品質樓盤，不帶深高學位，成交價在7萬-7.5萬之間。但雙證房是一個神奇的物種，不能簡單把一個購房指標等於100萬來換算，就自認為合算。這是心理層面的博弈，雙證房過濾掉了大部分接盤客，同時打掉了人們的投資預期，同樣是房子，市場價值卻被大大削減，你可知深圳灣同樣戶型，雙證和單證價格相差幾百萬還很難賣出？你看上這套雙證房，單價近6萬，和單證房1萬出頭的價差我認為是不夠的，筍進筍出難賣是它的必然命運。在我看來，雙證房只適合自住，用兩個指標，合理價差買一個住的舒服，投資客儘量不碰，更不要賭限購會放鬆，等不到的。
2、問：莊老師，我想在深圳灣片區買一套房子，總預算2000萬，用途主要是自住也方便孩子上深圳灣學校，但是我應該會持有十年左右再考慮換房，因為不太喜歡住樓齡老的房子，考慮小區環境和圈層的話，您比較推薦哪個小區，另外我這種情況適合購買兩本證的房子嗎？謝謝
答：你好，深圳限購未來數年都看不到放開的可能，所以雙拼房會有下家難尋的問題，再一個是雙拼房如果不夠高端又沒有學區支撐的話，就容易被視如敝帚，因為雙拼房多半為大戶型，沒錢人住不起，有錢人看不上。兩個證的「雙拼」是開發商為了應對「7090「政策涉及出來的畸形產品，在限購如此嚴的時代是要謹慎選擇的。
雙證的缺點：1.佔名額。2.金融屬性差，大多數都不能滿評。
在什麼時候能選擇雙拼：1.價格嚴重低於單證戶型。2.有長期自住需求。3.有拆分價值的雙拼。陽光海濱，海境界，三湘海尚都還不錯。
3、問：莊老師好，我預算總價800萬左右。因三年後小孩要讀初中了，看過寶中一些樓盤大多數樓齡都12年以上，也不想買這麼老的房子，壹方城新但買不起，且寶中片區學校也很一般。現在看的靈芝地鐵附近的中洲華府和華聯城市全景還比較滿意，5年左右次新，小學：靈芝、寶民、孝德，中學對應：寶中、寶安中學（集團）實驗學校、寶安外國語（集團）中學，聽鏈家說寶中積分不高但很難進。綜合稅費和中介佣金單價差不多10萬/平了。結合目前價格，學位，地鐵和商業配套來看，您覺得這兩個盤值得入手嗎？謝謝！
答：這兩個盤位於靈芝和洪浪北，不是寶中的一類地段，周邊環境和寶中相比要low不少。但是樓盤新，居住感不錯，會合不少新房癌患者的胃口。選籌很多時候沒有絕對答案，尤其是自住，選你喜歡又買得起的就對了。
學校方面，寶中學位嚴重緊張，學區範圍太大，又囊括眾多老盤，都是居住多年的高積分人群，現在買這兩個樓盤，要充分做好孩子上不了寶中的心理準備。其實你的總預算已經上到了800萬，如果能把樓齡放寬一點，完全可以考慮帶寶安實驗，又是一類地段的凱旋城和西岸觀邸。
4、問：莊哥你好，我家庭現有兩套房，後海的房自住還有貸款，新洲椰樹花園有一套90平老房子已還清貸款，從投資角度5年的時間考慮，是否值得把新洲房子賣了置換？您有沒有好的片區推薦？月供可承擔2萬左右，謝謝老師！
答：你好，椰樹花園這類房子，不論是從區位還是從品質，都屬於沉沒類資產，跑輸大勢確定無疑。建議儘快出掉，套現500多萬，月供2萬，總預算可做到900萬。 第二套只要置換正確，兩年內，可比靜止不動的房子多獲取100-200萬的資產增幅。
5、問：老師您好，已付費諮詢！ 請問一下前海南北，寶中片區怎麼選擇？預算800左右，計劃明年置換， 等手上玫瑰園小兩房賣了之後，加上手上的資金大概450w，有過貸款了首付得5成。年收入100萬，暫時沒有家庭負擔，不考慮自住，主要是考慮未來5年的升值。這段時間想著換房很焦慮，不知您有什麼推薦的？目前看過了玫瑰園，綠海名都的3房，諾德的小4房，寶中感覺有點換不起，這幾個盤是否可以選一個入手？或者您有沒有別的樓盤推薦？萬分感謝！
答：你好，感謝付費諮詢！玫瑰園漲勢很好，你也吃到了上漲的紅利，不過，賣時只恨漲的少，買時又恨漲太多，這是人性的弱點。總預算800萬的3房，在前海南北和寶中這三個片區都有備選項，你說寶中買不起只是一種誤解。這個資金總量，我會建議先去掉前海北，這個片區過於成熟老化，大戶型漲幅會弱於前海南和寶中，而寶中和前海南優選哪個盤，就需要進一步精細化選籌了。
不過，我更建議你換一種思路，你手頭450，年入100，現金和月供都非常充足，近幾年又不考慮自住，這種牌在老投資客手裡，算得上四個2加大小王了，買一套總價800萬的房子，月供兩萬多實在有點浪費子彈。
我的建議，用全款抵押的方式拉高總預算，或者爭取做加法，1+1買兩套，一套進攻一套防守。
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