張大偉大偉看樓市
時間已經到了2020年11月，從2019年開始，很多人都笑談，這是過去十年最差的一年，也是未來十年最好的一年。這句話對於房地產來說，不太恰當，因為深圳、杭州等地，房子不夠賣，地產營銷可有可無，能不收茶水費就已經是好同志。
長三角、珠三角樓市如火如荼，但京津冀市場過去四年可以說是慘不忍睹，偉哥年初寫過一篇：北京樓市有多慘？3年超10萬家庭購房虧100萬+！
從2017年開始，以北京、天津為代表的京津冀房地產市場，可以說慘不忍睹。但最近北京在深圳、上海、廣州氣溫回暖後，終於有了點市場開始上行的苗頭了。
北京樓市金九銀十過去，整體看，2020年10月新建住宅網籤4224套，二手房住宅網籤14330套，合計成交住宅1.85萬套,合計同比上漲53.5%。
累計金九銀十數據看，2020年合計成交住宅達到了40684套，這是最近6年來僅次於2016年的金九銀十。也是調控四年來溫度最高的一個金九銀十。同比上漲50%。
今天簡單的聊聊2021年北京樓市價格變化的預期，判斷主要來源下面一些數據：
第一：跌的夠多了，該反彈了
當然是北京房價在過去幾年，同類型城市全面上漲的時候，單獨走出了一個驚天動地的下調行情。
從2017年開始，深圳大部分區域房價到今天累計上漲了60%以上，而北京大部分區域下調幅度在20-25%。部分類型房源比如商住類，腰斬都很普遍。所以這從資金的流動趨勢看，深圳、杭州等熱點區域的資金逐漸到了離場了結的時候，而北京的性價比非常高，以距離核心區遠近看，相比深圳同類型區域低30%，這已經是非常離譜的性價比了。
第二：土地市場出現了顛覆變化！
從2017年開始，當時看土地供應結構，偉哥就說過，不可能不下調，因為供應量大且價格低，北京樓市調控兩條最關鍵，嚴格的信貸政策+敞開的限競房。
2019年年末開始，土地供應結構出現了全面變化，特別是2020年，不限價土地再次成為主流。
看住宅類土地，在2020年平均樓面價達到了3.2萬元，這代表了，未來網籤均價不論調控政策如何，是必然會上漲的。而從2017年對比2016年可以看到，樓面價下調了10%以上。
第三：限競房土地已經進入尾聲！
限競房可以說是北京調控的創舉，很簡單，一方面限制了價格，另外更牛逼的是增加了供應。相比不限價的商品房，限競房對於開發商來說，敞開供應，捂盤不存在。而且動輒一個區域一次供應多宗限競房，帶來的結果就是踩踏效應，所以過去幾年，北京房價跌的最多的是都是限競房供應集中區域，北七家、順義、亦莊板塊、青龍湖房山。
但最近非常明顯的數據可以看到，限競房已經進入了供應尾聲，雖然不排除未來還有零星供應，但2021年，限競房將明顯減少。
限競房供應中2020年只有6宗限競房土地供應，2019年是21宗，2018年是41宗，2017年是32宗。
第四；限競房已經基本進入尾聲
上文提及，限競房最大的影響是踩踏，區域集中井噴，而當下看，除了大亦莊和其他少數區域來，限競房已經基本上市，最艱難的時候隨著不限價商品房的定價走高，逐漸過去。
限競房累計1100萬平米的土地，基本上換算成住宅大約在10萬套上學，已經入市了8.6萬套，未來剩餘2萬套左右，而從網籤數據看，已經籤約4.87萬套，部分預定的也有1萬套左右，從市場庫存看，已經首次出現了下調，跌下了3萬套，這其中基本是難賣的已經真賣不動了，比如房山等項目已經封盤，而位置好的項目，最近購房者入市積極性都在提高。
過去了挑花眼，反正等著還有，如果逐漸開始變成不買這個，下一個更貴，那麼市場就逐漸開始升溫了，這個零界點大概率會出現在2021年。
第五：不限價商品房住宅價格的拉動影響
最近幾年，對於北京購房者來說，一方面限競房的定價已經決定了區域的價格門檻，另外純商品房住宅非常少，但從2019年下半年開始，純商品房住宅供應開始提升區域定價，最典型的區域是石景山！
累計看，供應的50宗不限價住宅地塊，分成兩類，郊區與好地段，指望郊區項目拉高價格不現實，但城區項目，五環內的幾個，另外包括朝陽、豐臺、亦莊的項目，將對區域2021年定價帶來巨大影響。
從土地樓面價看，也出現了集中連片的豪宅去，這對於市場有兩個影響，一方面顛覆過去的定價基礎，另外一方面會拉高整體網籤均價。所以2021年市場價格已經不可能不漲。
第六：二手房市場的變化：
影響二手房的政策和市場變量非常多，當下北京的調控政策肯定是全國最嚴格，核心其實還是非普住宅標準太高，這一點也是2019年為什麼雙11深圳取消豪宅線能大漲的原因。
對於北京來說，如果當下政策不變的話，核心還是看二手房其中的學區變化，2020年北京市場能出現5月小陽春主要原因也是因為大量的西城成交。
隨著海外留學變成疑問，最近歐美的疫情再次反覆，對於海外留學的打擊將超過今年上半年，這會導致2021年春節後，二手房的學區房很可能出現一波行情。
第七：信貸政策
三季度末，人民幣房地產貸款餘額48.83萬億元，同比增長12.8%，比上季末低0.3個百分點，連續26個月回落；前三季度增加4.42萬億元，佔同期各項貸款增量的27.2%，比上年全年水平低6.8個百分點。
三季度末，房地產開發貸款餘額12.16萬億元，同比增長8.2%，增速比上季末低0.3個百分點。
很多新聞瞎寫都說回落，其實漏掉了漲幅兩個字，證明了信貸依然是明顯上漲的。這些都支撐了市場的購買。當然，北京的信貸政策過嚴，已經基本取消了槓桿，但高性價比的價格，給了市場購買的積極性。
第八：經濟基本面
如果說過去幾年北京一直是主動減量發展，肯定會帶來人口減少的影響，但2020年開始，增加政策再現。
2020年前三季度，全市實現地區生產總值同比增長0.1%，經濟增長由負轉正。目前看北京市主要經濟指標逐步恢復，線上經濟逆勢增長，民生領域保持穩定，全市經濟社會秩序已基本恢復正常。
從2013年上海作為第一個設立自貿區的城市，到今年9月第六批自貿區正式誕生，中國已有21個省/市獲得自貿區，覆蓋全國49座城市。北京成為第49個城市，在部分區域帶來了明顯的利好。
第九：全國整體市場的推動
整體看，北京樓市當下價格折扣主要是累計過去幾年折扣，實際在2020年整體項目基本保持了價格平穩。
累計數據看，2020年北京限競房成交10個月時間已經刷新了年度記錄，整體成交量相比前期有所活躍。而且隨著土地供應結果的變化，市場不限價房源明顯增加，限競房的性價比相對提高。
拆分單月數據：統計局官方數據顯示：9月單月房地產銷售面積為1.85億平米同比上漲7.25%,環比上漲25%，銷售額為1.87萬億，同比上漲16%，環比上漲20.5%。
第十：綜合來說，作為一個首都，北京是京津冀的龍頭城市，從全國市場看，一個區域如果龍頭城市不漲，整個大區域市場不可能上漲，所以過去一年，全國房價上漲城市基本集中在沒有暖氣片的華東華南。
整個華北東北房價基本熄火，除了唐山等少數城市，全面下調，但這種下調隨著信貸寬鬆市場已經積蓄了購買力，所以，2021年，北京市場除非出現加碼調控，否則房價已經必然上漲。