因開發商違約解除商品房銷售合同，由開發商來償還購房人銀行貸款

導語：該案為最高法院中國應用法學研究所、最高法院機關團委聯合組織的「『促公正·法官夢』第二屆全國青年法官案例評選活動」中，上海一中院金紹奇法官主審的《肖樹生、陳曉玲訴上海銀行股份有限公司青浦支行、上海博錦房地產開發中心有限公司等商品房預售合同、按揭貸款合同案》一文榮獲特等獎。

商品房買賣案件中，往往有兩份合同、三方當事人，兩份合同即《商品房預售合同》，《住房抵押按揭貸款合同》，三方當事人分別為開發商、購房人、銀行。一旦出現《商品房預售合同》解除的情況，購房人向銀行的貸款該由誰來償還，商品房買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛合併審理時銀行訴訟地位又如何確定？且看下述案例：

案號：上海市第一中級人民法院(2013)滬一中民二（民）終字第325號民事判決

案由：商品房預售合同糾紛、按揭貸款合同糾紛

基本案情

2010年4月13日，肖樹生、陳曉玲（乙方、買方）與博錦公司（甲方、賣方）籤訂《上海市商品房預售合同》，約定乙方向甲方購買北翟路某房屋。甲方定於2011年12月31日前將該房屋交付給乙方，不可抗力情形除外。逾期超過60天，乙方有權單方面解除本合同。合同籤訂後，肖樹生、陳曉玲於2010年4月14日向博錦公司支付了首期購房款952848元，並作為借款人與上行青浦支行（貸款人）、博錦公司（保證人）籤訂《個人住房借款擔保合同》，約定貸款金額為141萬元。貸款人將貸款資金劃入博錦公司名下帳戶。貸款以等額本金還款方式償還。借款人以上述所購房屋作為抵押財產提供抵押擔保。博錦公司為本合同項下肖樹生、陳曉玲的全部債務提供階段性連帶保證擔保。

同年5月9日，上行青浦支行取得涉案房屋的抵押權人預告登記證明。2010年4月30日，上行青浦支行發放貸款141萬元。肖樹生、陳曉玲自2010年5月20日起逐月向上行青浦支行歸還貸款本息。

後博錦公司逾期交房超過60日，肖樹生、陳曉玲請求解除商品房預算合同和借款擔保合同，遂訴至法院。

案件焦點

商品房買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛合併審理時，按揭銀行的訴訟地位及商品房買賣合同、按揭貸款合同解除後果的處理。

法院裁判要旨

上海市閔行區人民法院經審理認為：博錦公司逾期交房已超過60日，肖樹生等有權解除商品房預售合同。該合同解除後，肖樹生等有權解除借款擔保合同，博錦公司應按約將肖樹生等支付的房款返還肖樹生等，並賠償肖樹生等因此所產生的損失。博錦公司應向上行青浦支行返還自判決生效之日起的剩餘貸款。

上海市閔行區人民法院依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十七條，最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同司法解釋》）第二十四條、第二十五條之規定，作出如下判決：

一、解除預售合同；

二、解除借款擔保合同；

三、博錦公司返還肖樹生等首付款及肖樹生等已向上行青浦支行歸還的相應貸款本金；

四、博錦公司賠償肖樹生等以首付款為本金的相應利息；

五、博錦公司賠償肖樹生等已向上行青浦支行支付的貸款利息；

六、博錦公司償還上行青浦支行借款擔保合同項下剩餘的貸款。

上行青浦支行提起上訴稱：根據有關司法解釋，其應當作為有獨立請求權的第三人參加訴訟。借款擔保合同解除後，歸還貸款的義務主體應包括肖樹生等與博錦公司雙方。

上海市第一中級人民法院經審理認為：肖樹生等作為一審原告將上行青浦支行列為被告，並無不當。商品房買賣合同解除後，購房人有權解除按揭貸款合同。銀行因按揭貸款合同解除而受之損失，可要求購房人予以賠償。在按揭貸款合同的解除系開發商違約導致房屋買賣合同解除而致時，購房人向銀行承擔的損失賠償責任最終應由開發商承擔。在商品房買賣合同糾紛和按揭抵押貸款合同糾紛合併審理時，可由貸款的實際收取方即開發商直接將購房貸款返還銀行，並直接向銀行承擔購房人應當承擔的責任。就結果而言，一審判決並無不當。

上海市第一中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，作出如下判決：

駁回上訴，維持原判。

法官後語

商品房買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛合併審理時按揭銀行訴訟地位的確定，完全取決於當事人意志。當購房人亦即借款人一併就商品房買賣合同和按揭貸款合同提起訴訟時，按揭銀行為當然被告；當購房人僅就商品房買賣合同提起訴訟，按揭銀行主動參加商品房買賣合同之訴並提出訴訟請求時，其為有獨立請求權的第三人。

按揭貸款合同解除後，產生溯及既往的效力。肖樹生等應當返還上行青浦支行已發放的全部貸款，上行青浦支行應當返還肖樹生等已償還的部分貸款及利息。由於按揭貸款合同解除的直接原因在於肖樹生等，肖樹生等還應當向青浦支行承擔損害賠償責任。該部分最終可計入預售合同項下因博錦公司違約而致肖樹生等損失的組成部分。不過，上行青浦支行銀行的損失應以實際損失為限，而不包括預期利益的損失。

肖樹生等與博錦公司之間的商品房預售合同因博錦公司違約而解除時，博錦公司本應將收取的全部房款，包括首付款和通過按揭貸款支付的房款全部返還肖樹生等，並向其承擔賠償責任。合併審理時，為了減少不必要的重複、繁瑣和徒生的風險，法院可依據《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款的規定直接判決博錦公司將按揭貸款及肖樹生等應當賠償青浦支行的損失部分直接支付給青浦支行，將首付款及應當賠償肖樹生等的其他損失支付給肖樹生等。本案一審判決，就結果而言與上述處理方式可謂殊途同歸。

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附：判決書全文

上海市第一中級人民法院

民事判決書

（2013）滬一中民二(民)終字第325號

上訴人（原審被告）A銀行**支行。

被上訴人（原審原告）B。

被上訴人（原審原告）C。

被上訴人（原審被告）上海D有限公司。

上訴人A銀行**支行（以下簡稱「**支行」）因商品房預售合同糾紛、按揭貸款合同糾紛一案，不服上海市閔行區人民法院（2012）閔民五(民)初字第2083號民事判決，向本院提起上訴。本院於2013年1月16日立案受理後，依法組成合議庭，於2013年1月31日公開開庭審理了本案。上訴人**支行的委託代理人任**，被上訴人B、C的委託代理人張**，被上訴人上海D有限公司的委託代理人石*、呂**到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原審查明，上海D有限公司（以下簡稱「D公司」）系上海市閔行區**路2000弄51支弄《**三期》的房地產開發企業。2010年取得該項目預售許可證。

2010年4月13日，B、C（乙方、買方）與D公司（甲方、賣方）籤訂《上海市商品房預售合同》，約定乙方向甲方購買**路2000弄51支弄《**三期》49號12層1201室房屋。房屋暫測建築面積為98.74平方米，每平方米建築面積單價人民幣23,930元，乙方購買該房屋的總房價款暫定為2,362,848元。甲方定於2011年12月31日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外。該房屋的交付必須符合下列條件：取得了《住宅交付使用許可證》；甲方對該房屋設定的抵押已註銷；甲方已按規定繳納了物業維修基金；甲方承諾在2012年3月31日前辦理房地產初始登記手續，取得新建商品房房地產權證（大產證），如到時不能取得商品房房地產權證（大產證），乙方有權單方面解除本合同。甲方如未在本合同約定期限內將房屋交付乙方，應當向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價款日萬分之2計算，違約金自本合同約定的最後交付期限之第二天起算至實際交付之日止。逾期超過60天，乙方有權單方面解除本合同。合同還約定乙方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權利時，應書面通知甲方，甲方應當在收到乙方的書面通知起60天內將乙方已支付的房價款（包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期存款利率計算）全部退還乙方，並承擔賠償責任，賠償金額為總房價款的1%，在退還房款時一併支付給乙方。前款及本合同其他條款所稱已支付的房價款，是包括乙方直接支付的和通過貸款方式支付的房價款。按本合同約定，甲、乙雙方單方解除合同的，在單方解除合同以前，對方已按合同約定支付違約金的，支付的違約金金額應在按本合同約定的賠償金額中扣除。合同附件一的付款方式和付款期限，還約定乙方於2010年4月13日籤約時支付首付房款952,848元（現金支付），於2010年5月13日前支付房款141萬元（商業貸款）。

合同籤訂後，B、C於2010年4月14日向D公司支付了首期購房款952,848元，並作為借款人與**支行（貸款人）、D公司（保證人）籤訂《個人住房借款擔保合同》，約定貸款金額為141萬元，貸款期限為360個月，預計自2010年4月30日起至2040年4月30日止。借款人應將借款用於購置位於閔行區**路2000弄51支弄49號1201室房產。貸款人將貸款資金劃入D公司名下帳戶。貸款以等額本金還款方式償還。借款人以上述所購房屋作為抵押財產提供抵押擔保。D公司為本合同項下B、C的全部債務提供階段性連帶保證擔保。

同年5月9日，**支行取得涉案房屋的抵押權人預告登記證明。2010年4月30日，**支行發放貸款141萬元。B、C自2010年5月20日起逐月向**支行歸還貸款本息至今。因D公司未能於2011年12月31日前交房，B、C訴至原審法院，請求判令：1、解除B、C與D公司籤訂的《上海市商品房預售合同》；2、解除B、C和**支行籤訂的《個人住房借款擔保合同》；3、D公司退還B、C已付房款952,848元及至判決生效日止B、C已付銀行貸款本金；4、D公司賠償B、C支付的首付款利息損失155,770.80元(以本金952,848元為基數，按銀行同期貸款年利率6.65%計算，自2010年4月14日起至判決生效日止，現暫計至2012年9月30日)及按揭貸款利息損失（自貸款發放日至D公司付款日）；5、D公司向**支行返還判決生效之日起的尚餘貸款本息。

原審法院認為，B、C與D公司籤訂的商品房預售合同系當事人真實意思表示，與法不悖，屬合法有效。雙方均應按約履行各自義務。D公司作為涉案房產的開發商，按約交房系其基本的合同義務，根據合同約定，D公司應當在2011年12月31日前向B、C交付房屋，逾期超過60天，B、C有權單方面解除本合同。現D公司逾期交房已超過60日，至今亦未能履行交房義務，顯已違約，B、C據此行使合同解除權，符合約定，應予支持。根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條之規定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持，據此，B、C要求解除其與**支行籤訂的《個人住房借款擔保合同》，原審法院亦應予支持。

合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。涉案商品房預售合同解除後，D公司應按約將B、C支付的房款返還B、C，並賠償B、C因此所產生的損失。因此B、C要求D公司返還已付購房首付款及已向**支行所還貸款本金，並賠償首付款利息及已還貸款利息的訴訟請求，於法有據，原審法院予以支持，但B、C對於首付款利息要求按貸款利率計算，沒有依據，且並非B、C實際損失範圍，不能成立，該首付款利息損失，應以銀行同期存款利率為準，自支付之日起計算至判決生效日止。

根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條之規定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人，故B、C要求D公司向**支行返還自判決生效之日起剩餘貸款之請求，原審法院予以支持。D公司清償剩餘貸款本息等債務後，**支行應及時滌除涉案房屋上的抵押登記。

綜上所述，原審法院依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十七條，最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條、第二十五條之規定，於2012年12月21日作出判決：一、解除B、C與上海D有限公司就上海市**路2000弄51支弄《**三期》49號12層1201室房屋籤訂的《上海市商品房預售合同》；二、解除B、C與A銀行**支行、上海D有限公司籤訂的《個人住房借款擔保合同》；三、上海D有限公司於判決生效之日起三日內向B、C返還房款952,848元及自2010年5月20日起至判決生效之日止B、C已向A銀行**支行歸還的貸款本金（以A銀行**支行於判決生效當月出具的還款明細清單為準）；四、上海D有限公司於判決生效之日起三日內向B、C賠償以952,848元為本金，自2010年4月14日起至判決生效之日止，按中國人民銀行同期定期存款利率計算的利息；五、上海D有限公司於判決生效之日起三日內向B、C賠償自2010年5月20日起至判決生效之日止，B、C已向A銀行**支行支付的貸款利息（以A銀行**支行於判決生效當月出具的還款明細清單為準）；六、上海D有限公司於判決生效之日起七日內向A銀行**支行償還B、C自判決生效之日起就《個人住房借款擔保合同》剩餘的貸款。自上海D有限公司清償上述貸款之日起七日內，A銀行**支行辦理上海市閔行區**路2000弄51支弄49號1201室房屋上抵押登記的滌除手續。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費減半收取計13,782.23元，由上海D有限公司負擔。

原審判決後，**支行不服，向本院提起上訴稱：1、最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條規定，「以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合併審理」。據此，**支行在原審中提出其應當作為有獨立請求權的第三人參加訴訟，但原審法院仍將其訴訟地位確定為被告，使其無法主張自身的權利。2、根據《個人住房借款擔保合同》的約定，B、C與D公司發生退房時，B、C仍有歸還**支行貸款的義務。因此，本案歸還貸款的義務主體應包括B、C與D公司雙方。3、對於B、C在判決生效之前尚未歸還的貸款本金及利息（含罰息）的還款義務人，原審判決未予以明確。4、原審判決未明確D公司未履行清償貸款餘額的義務時，**支行有權就抵押房屋行使抵押權。綜上，請求二審法院依法改判或者發回重審。

被上訴人B、C辯稱：不同意**支行的上訴請求。**支行作為原審被告於法有據，其在原審中未提出反訴，系其自行放棄權利。鑑於**支行在原審中未就抵押權提出主張，且系爭房屋尚未取得產權，原審判決未就抵押權作出處理，並無不當。現請求二審法院儘快依法判決駁回上訴，維持原判。

被上訴人D公司辯稱：不同意**支行的上訴請求。

經審理查明，原審認定事實正確，本院依法予以確認。

本院認為，本案涉及商品房買賣合同關係及商品房按揭貸款合同關係。雙方當事人的爭議焦點在於作為按揭銀行的**支行在本案原審中的訴訟地位以及按揭貸款合同解除後果的處理。

首先，關於**支行在原審中的訴訟地位，本院認為，當事人系作為被告抑或有獨立請求權的第三人參加訴訟，確定的原則及參加訴訟的方式殊為不同。訴訟被告的確定取決於提起訴訟的原告，參加訴訟的方式亦為被動參加，只不過在被告主體不適格時，人民法院應駁回原告的起訴。有獨立請求權的第三人是指對本訴的訴訟標的有獨立請求權的當事人，其參加訴訟的方式為主動要求參加本訴。本案B、C作為原審原告在提起訴訟時一併要求解除商品房買賣合同及按揭貸款合同，並將作為按揭貸款合同一方當事人的**支行列為被告，並無不當。最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條的規定系解決按揭銀行進入單純商品房買賣合同糾紛訴訟的訴訟地位問題，即商品房買賣合同的雙方僅就買賣合同提起訴訟時，按揭銀行有權作為有獨立請求權的第三人主動要求參加該案訴訟。本案顯然非為**支行主動申請參加單純商品房買賣合同糾紛之訴的情形，前述最高人民法院的司法解釋並不適用。事實上，**支行作為原審被告參加訴訟，針對B、C的訴訟請求，亦並未喪失抗辯及提出反訴的權利和機會，程序上已獲相當保障。

其次，關於按揭貸款合同解除後果的處理，本院認為，在商品房買賣合同解除後，按揭貸款合同的目的已無法實現，依據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條的規定，購房人有權解除按揭貸款合同。需要說明的是，按揭貸款合同不同於典型的繼續性合同，其解除溯及於合同成立時即消滅效力，因此，按揭貸款合同解除後即對雙方不再具有約束力，原則上應當恢復原狀，即購房人應當返還所貸全部款項，銀行應當返還購房人已經償還的本金及利息。對於銀行因按揭貸款合同解除而受之損失，可要求購房人予以賠償。在按揭貸款合同的解除系開發商違約導致房屋買賣合同解除而致時，購房人向銀行承擔的損失賠償責任最終亦應由開發商承擔。為了減少不必要的重複、繁瑣和當事人的訴累，在商品房買賣合同糾紛和按揭抵押貸款合同糾紛合併審理時，當然可由貸款的實際收取方即開發商直接將購房貸款返還銀行，並直接向銀行承擔購房人應當承擔的責任。這也是最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第二款規定的應有之義。據原審判決，按揭貸款合同解除前，相應貸款本金及利息由購房人B、C承擔，按揭貸款合同解除後剩餘貸款由開發商D公司承擔，同時D公司賠償B、C支付銀行的本金及貸款利息，就結果而言與前述處理原則並無本質差別。鑑於**支行尚未就系爭房屋獲得實在之抵押權，而僅為抵押權預告登記，自不存在所謂行使抵押權的問題。當D公司怠於履行歸還剩餘貸款的義務時，**支行可拒絕辦理系爭房屋上設定的抵押權預告登記滌除手續，以保障其債權實現。

綜上，**支行的上訴請求，本院不予支持。原審法院根據查明事實所作判決結果並無不當，應予維持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

上訴案件受理費人民幣10,336.68元，上訴人A銀行**支行負擔。

本判決為終審判決。

審判長方方

代理審判員毛焱

代理審判員金紹奇

二○一三年三月二十日

書記員陳韞鏐

廣東廣州律師肖秋梅

盈科律師事務所婚姻家事部副主任；

盈科律所內外聯委員會委員；

盈科律所青年律師工作委員會委員；

中華遺囑庫入庫律師

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