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購買商品房，通常認為開發商就應當保證購房者按時拿到房產證，那麼購房者遲遲未能拿到房產證？是否就意味著開發商都必須承擔違約責任呢？法律是對於開發商辦證義務是怎樣規定的呢？今天通過一則案例來給大家進行解讀。
/ 裁判要旨 /
商品房買賣合同對於產權登記僅約定開發商承擔協辦義務的，開發商在約定期限內提交了需由其提供的相關資料報產權登記機關備案的，不構成違約，無需承擔逾期辦證的違約責任。
01
基本案情
2013年6月3日，原告與被告太陽房地產公司籤訂了1份《商品房買賣合同》及1份《合同補充協議》，約定由原告XXX購買被告太陽房地產公司開發建設的坐落於橫縣橫州鎮寶華中路13號「太陽廣場」第C1幢3層XXX號商鋪，總價款208230元。雙方在《商品房買賣合同》中第八條約定「出賣人應當在2014年4月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第5種條件，並符合本合同約定的商品房交付買受人使用：5.該商品房經（建設單位、施工單位、監理單位、設計單位）驗收合格。……」；第十五條約定「出賣人應當在商品房交付使用後18個月內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，雙方同意按下列第2處理：2.買受人不退房，出賣人按已付房價款的0.5%向買受人支付違約金。買受人有配合出賣人提交辦證資料及辦證其他所需的義務，由於買受人未能及時提交辦證資料及履行義務而延誤辦證時間的，出賣人不承擔違約責任。」原告按合同約定的時間付清購房款208230元，被告亦已將商鋪交付原告使用。
2014年8月份，被告到規劃建設局辦理太陽廣場商住樓工程竣工驗收備案，經規劃建設局核驗資料，被告的工程竣工驗收備案文件目錄材料齊全，規劃建設局於同年8月21日籤字蓋章同意該項目竣工驗收備案，但因被告仍有相關費用未繳清，經規劃建設局口頭追繳，被告於2017年7月11日繳清小城鎮建設配套費、建安勞保費後，規劃建設局將《工程竣工驗收備案表》發給被告。被告於2014年12月3日向橫縣房地產管理所提交太陽廣場確權申請材料，該所受理後經審核於2014年12月11日頒發《房屋所有權證》（橫房權證字第201400XXX*，總層數32層，建築面積138611.41㎡），該所有權證登記所有權人為廣西太陽房地產開發有限公司。
2013年4月，被告太陽房地產公司因「太陽廣場」項目開發建設資金所需，提供位於橫縣橫州鎮寶華中路13號的「太陽廣場」項目的項目用地及在建工程向中國工商銀行股份有限公司廣西壯族自治區分行營業部進行抵押貸款。「太陽廣場」業主辦理個人產權證書的前提條件是被告必須先辦理樓盤產權證書總證，即《房屋所有權證》（橫房權證字第20140XXX），「太陽廣場」項目在未辦理在建工程抵押解除範圍內房產的情況下權屬不能進行轉移。被告因銷售涉案工程房產而申請註銷原告所購買商鋪的抵押登記，橫縣房地產管理所已於2013年8月13日審批同意註銷抵押登記申請。2016年6月12日，被告太陽房地產公司全部償清該貸款的本息，貸款人註銷「太陽廣場」項目的用地抵押登記及剩餘在建工程抵押登記手續。2017年12月27日，原告辦理本案商鋪的不動產權屬證[權利人：XXX、XXX，證號：（2017）橫縣不動產權第000XXX號]
02
法院判決
本院認為，被告是否按《商品房買賣合同》第十五條的約定時間完成備案義務問題。原告與被告太陽房地產公司籤訂的《商品房買賣合同》及《合同補充協議》是雙方當事人在平等、自願基礎上協商一致達成的合意，合同內容未違反法律、行政法規的效力性禁止規定，合法有效，雙方均應恪守履行。合同約定的交房時間是2014年4月30日，被告在2014年8月份已經將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案，規劃建設局於同年8月21日籤字蓋章同意被告項目竣工驗收備案。2014年12月11日，被告取得「太陽廣場」項目的《房屋所有權證》。雖然被告用「太陽廣場」項目的項目用地及在建工程向銀行抵押貸款，2016年6月12日註銷抵押登記，而被告因銷售涉案房產申請註銷抵押登記，橫縣房地產管理所已於2013年8月13日審批同意註銷抵押登記申請，在2014年8月被告完成竣工驗收備案義務及2014年12月11日被告取得原告購買的商鋪所在樓盤「總證」後，原告即可以辦理個人的產權證書。綜上，被告已按合同第十五條的約定在商品房交付使用後18個月完成備案義務，因被告沒有違約，故原告請求被告支付違約金，本院不予支持。
03
案例觀點
根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條及最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規定，在當事人無特殊約定的情況下，出賣人僅具有協助買受人辦理產權證的義務，僅在由於出賣人的原因致使買受人在法定時限（預售商品房：自房屋交付使用之日起90日內，現售商品房：合同訂立之日起90日內）或約定時限內未取得《不動產權證書》的情況下，出賣人才承擔違約責任。
本案中商品房買賣雙方在合同中僅約定出賣人在商品房交付使用後一定期限內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報登記機關備案。因此，出賣人僅承擔不動產權證的協助義務。
若開發商就涉案房屋進行項目竣工驗收備案、辦理不動產首次登記、取得「大產權證」，意味著買受人完全可以向產權登記機關申請辦理個人產權證，此時出賣人已經按合同的約定完全履行了義務，無需承擔違約責任。
04
律師解析
司法實踐中開發商辦證義務的形式主要有以下兩種：
第一種：購房人委託開發商全程辦理產權證。
如雙方在商品房買賣合同中約定「開發商在房屋交付一定期限內備齊資料，為買受人向登記機構辦理權屬登記手續，買受人應按要求提供有關證件」。該約定應認為開發商與購房者達成了由開發商全程辦理產權證的合同關係。
第二種：開發商協辦義務。
建設部、工商行政管理總局推出的《商品房買賣合同》示範文本第十五條關於產權登記的約定，採用的是認定分戶登記中開發商承擔協辦義務。「出賣人應當在商品房交付使用後一定期限內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。」
上述兩種義務在法律上是不同的，由此導致開發商是否需要承擔逾期辦證的違約責任亦不相同。具體的不同點在於：
第二種開發商協辦義務屬於法定義務，不具有時效的限制，同時無須買受人的請求，其應當按照法規的規定予以實施，若因開發商的原因不配合買受人辦理相關的辦證手續，導致買受人無法辦理或者無法在合同約定的時效內取得不動產權證的，開發商應當承擔違約責任。
而第一種屬於雙方約定的代理辦證義務，是一種合同法上委託代理關係，純粹屬於合同約定義務，該義務是一種基於請求權存在的債權義務，受到時效的限制。當然，開發商代理買受人辦理產權證書在法律上是沒有限制性規定的，該合同約定只是合同當事人的意思自治。
對於預售商品房，在雙方無特殊約定的情況下，出賣人需要在房屋交付之日起90日內完成不動產首次登記（也即不動產統一登記施行之前所稱的「房屋初始登記」），取得《不動產權屬證明》。不過實務中開發商在90日內取得不動產權屬證明存在較大困難，如果合同也沒有對該期限予以延長，那麼就面臨著承擔違約責任的風險。在此情況下，開發商還可以在合同中約定推遲交房時間，比如取得竣工備案證後幾個月再進行房屋交付。
在雙方有特殊約定的情況下，例如上述案例中，合同約定「18個月內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報登記機關備案。」此時的「18個月」為雙方的特殊約定，延長了房屋權屬證書取得的時間，法院則不必然要求出賣人須在房屋交付之日起90日內取得不動產權屬證明，一定程度上降低了出賣人的違約風險。但作為開發商，還是應當儘早的取得辦理權屬登記需由出賣人提供資料的備案證明，並保留相關行政機關的材料接收清單，同時預留買受人辦證的行政審批時間。否則，由於出賣人提交備案較晚，導致買受人未能在合同約定的期限內取得不動產權證的，也需要承擔違約責任。
另外，實務中也有較多約定由購房人委託開發商全程辦理產權證，此時開發商不但需要承擔法定的協辦義務，還要承擔約定的代理辦證義務，開發商應當充分的考慮合同約定的時效，提前收集需由購房人提供的資料，預留行政機關行政審批時限，避免導致逾期。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條：「由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。「
《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條：「預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同籤訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，並提供必要的證明文件。」
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