實踐中，老百姓購買房屋時
不僅面臨延期交房的風險
也存在延期辦理房屋權屬證書的法律風險
面對此問題，
購房者可以要求開發商
承擔逾期辦證的違約責任
那麼，該違約責任的訴訟時效從何時起算？
01
裁 判 規 則
1.買受人請求出賣人支付逾期辦證違約金，若約定以日或月為單位累計計算的，屬於繼續性債權，應對每個個別的債權分別適用訴訟時效——梁某訴廣西某房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛案
案例要旨：如果當事人在合同中明確約定逾期辦證違約金數額的，為一時性債權，從約定或法定的期限屆滿之日的次日起算訴訟時效；如果當事人在合同中約定以日或月為單位累計計算違約金數額的，屬於繼續性債權，對每個個別的債權分別適用訴訟時效。同時，辦證請求權屬於物權請求權而不適用訴訟時效，即便逾期辦證違約金因超過訴訟時效而未獲法院支持，買受人仍然可以請求開發商繼續履行辦證義務。
案號：（2017）桂民再369號
審理法院：廣西壯族自治區高級人民法院
來源：《人民司法·案例》2018年第35期
2.對遲延辦證違約金的訴訟時效適用普通訴訟時效統一計算的原則——張華春訴成都聯星置業發展有限公司房屋買賣合同案
案例要旨：遲延辦證違約責任的請求權是基於合同之債所享有的債權請求權，適用訴訟時效的有關規定。從開發商違約行為發生之日起，買受人就應當知道其權利受到侵害，其要求開發商支付違約金的請求權隨即發生，購房人要求支付逾期辦證違約金的，訴訟時效應當按照普通訴訟時效統一計算。
案號：（2012）成民終字第1289號
審理法院：四川省成都市中級人民法院
來源：《中國審判案例要覽》（2013年商事審判案例卷）
3.開發商延期辦證違約金訴訟時效應分段計算——許擎宇、許文蕾與深圳東海房地產發展有限公司房屋買賣合同糾紛案
案例要旨：開發商延期辦證違約金訴訟時效期間應分段計算，業主與房地產公司約定的延期通知辦證違約金系按日計算，則房地產公司應在逾期通知辦證的第一天起算違約金的訴訟時效期間，其他依此類推，已過時效的，不予保護。
案號：(2003)深中法民五終字第2305號
審理法院：廣東省深圳市中級人民法院
來源：法信精選
4.買受人主張出賣人支付逾期辦證違約金的訴訟時效從合同約定的支付期限屆滿次日起算——重慶鑫茂源房地產開發有限公司與朱偉,朱家寧房屋買賣合同糾紛申訴、申請案
案例要旨：雙方房屋買賣合同約定，出賣人應當自實際取得土地房屋登記機構出具的登記受理單之日起30日內支付逾期辦證違約金，出賣人未在約定時間內支付的，買受人從前述30日屆滿的第二日起，即應當知道其合法權利被侵害，因此買受人主張權利的訴訟時效期間應從該約定屆滿的第二日開始起算。
案號：（2015）渝高法民申字第02075號
審理法院：重慶市高級人民法院
來源：法信精選
02
司 法 觀 點
1.逾期辦證違約責任的訴訟時效的起算時點
一般認為，已經合法佔有使用房屋的受讓人請求出賣人辦理房屋所有權變更登記的請求權，不適用訴訟時效的規定。但是要求出賣人承擔逾期辦證違約責任的請求權是否適用訴訟時效，存在模糊認識。
我們認為，辦理房屋所有權屬證書的請求權與要求承擔逾期辦證違約責任的請求權性質不同，逾期辦證違約責任屬於單純的債權性質的義務，從督促權利人及時行使權利以及儘快穩定社會秩序的角度，逾期辦證違約責任的請求權應當適用訴訟時效。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第一款規定，由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（1）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（2）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（3）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。《八民會紀要（民事部分）》在此基礎上規定，買受人請求出賣人支付逾期辦證的違約金，從合同約定或者法定期限屆滿之次日起計算訴訟時效期間。
具體來說，如果當事人在合同中明確約定逾期辦證違約金數額的，為一時性債權，從約定或法定的期限屆滿之次日起算訴訟時效；如果當事人在合同中約定以日或月為單位累計計算違約金數額的，屬於繼續性債權，以每個個別的債權分別適用訴訟時效，這既可以促使出賣人儘快履行辦證的義務，也可對買受人給予適當的補償，有利於平衡當事人之間的利益。
2.逾期辦證違約責任訴訟時效的起算應根據合同約定內容的具體情況予以確定
根據商品房買賣合同的約定內容具體情況，對違約金責任的承擔應區別情況予以處理。
第一，當事人在合同中明確約定逾期辦證違約金數額的，為一時性債權，從約定或法定的期限屆滿之次日起算訴訟時效。
第二，當事人在合同中約定以日或月為單位累計計算違約金數額的，違約金的數額隨著違約行為的持續發生不斷增長。對這一違約金的請求給付是一種繼續性債權，隨時間的推移不斷發生變化，違約金應當以每個個別的債權分別適用訴訟時效。此種繼續性債權的訴訟時效即為兩年，只是權利人在辦證期限屆滿超過兩年後起訴的，由於違約行為在起訴時仍在繼續，故一般會保護自起訴之日倒推兩年的違約金。
第三，當事人沒有約定違約金或損失數額難以計算的，從公平誠信原則出發，按照第二種情況的處理辦法，由出賣人按照買受人已付購房款總額，參照《中國人民銀行結算辦法》規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算自起訴之日倒推兩年的違約金，即《商品房買賣合同解釋》第18條第2款的規定。在理解適用該規定時，也是將違約責任作為繼續性債權來確定違約金數額，這既可促使出賣人儘快履行辦證的義務，也可對買受人給予適當的補償，有利於公平合理地平衡當事人之間的利益。
（摘自《房地產糾紛裁判思路與規範指引（下）》，韓延斌著，人民法院出版社2014年版。）
03
法 律 依 據
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第十八條由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》
四、（四）關於違約責任問題
18.買受人請求出賣人支付逾期辦證的違約金，從合同約定或者法定期限屆滿之次日起計算訴訟時效期間。
合同沒有約定違約責任或者損失數額難以確定的，可參照《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十九條第二款規定處理。
《二〇一七年全市法院民商事審判工作會會議紀要（成都）》
十、（三）關於違約責任問題
53.逾期辦證違約金的訴訟時效從何時起算？
買受人請求出賣人支付逾期辦證的違約金，從合同約定或者法定期限屆滿之次日起計算訴訟時效期間。
（本文案例及觀點二形成於《民法總則》頒布之前，因此其中關於「普通訴訟時效期間」的規則適用或與現在有所不同，特此說明。）
【來源：湖南高院】
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