隨著中國城市規模不斷擴大，城市更新已經成為城市發展中一個極為重要的階段。因此，如何盤活存量市場，成為商業地產商們需要思考的問題。
當下，城市更新已經成為整個行業關注的焦點。縱觀北京房地產市場，地產商們普遍面臨拿地難、開發難的困境，於是存量市場就成為商業地產商不錯的選擇。
不過，對於商業地產的更新，很多人存在一個誤區，以為它只是一個新的mall代替一個舊的mall。但事實上並沒有這麼簡單，它背後涉及到一系列的運營難題，比如「商圈消費是否強勁」、「商城定位是否符合消費」、「業態配比是否得當」等等。
如果一個不懂商業地產運營規律的投資機構，或是缺乏長期戰略規劃、後期運營能力不足的開發商盲目進入市場，都會導致項目的失敗。也正因如此，當下的成功案例並不多見。
但贏商網在觀察中還是發現，有一些公司已經摸索出了一套行之有效的開發模式，例如中信資本。它在多年的資產併購中，已經形成了一套從前期收購到後期運營、再到資產證券化的成熟運作模式。
擁有了一套成熟的併購模式
中信資本首次涉足零售商業地產，是在2010年3月。當時，中信資本以15億元收購了湖南青和投資集團旗下的商業物業，並開始打造第一個商業地產項目——長沙悅方ID MALL。
長沙悅方ID MALL在當地一炮打響，如今它已經成為了當地引領時尚潮流的首席大型國際化購物中心。而且在多年的經營之後，它也走向了資本市場。
今年10月，中信資本推出了「悅方」REITs證券化產品，發行規模為27.7億元。這個產品正是以中信資本運營的「長沙悅方ID MALL購物中心」作為標的資產，它採取分級結構，優先A檔與B檔證券已分別獲得「中誠信證評」給予的AAA與AA+評級。
由此可以看出，在商業地產併購上，中信資本已經形成了一套「收購+開發規劃+後期運營+資產證券化」的成熟體系。而這些成熟的經驗，也幫助中信資本在存量市場上有更多施展空間。
拿下第一項目後，中信資本又相繼推出了合肥悅方ID MALL、上海189弄購物中心兩個項目。2015年，它又接盤北京東四環的美羅城，並正式更名為「芳圓裡ID MALL」。目前，芳圓裡ID MALL正處於招商階段，預計明年開業。
其實早在2014年，北京市就已發布《北京市新增產業的禁止和限制目錄2014年版》，其中指出首都功能核心區（東城、西城）不僅將禁止新建和擴建批發市場，1萬平方米以上的零售商業設施也被寫入禁止名單。在城市功能拓展區（朝陽、海澱、豐臺和石景山），東、西、北四環路和南三環路以內，也將禁止新設立營業面積在1萬平方米以上的零售商業設施。
在北京核心地段已經沒有新的商業用地供應的大環境下，「芳圓裡ID MALL」成為2018年五環以內唯一開業的大型新項目。
其實，芳圓裡ID MALL身上"大郊亭商圈"、「中信資本出品」等閃亮標籤，也讓其在業內備受期待。
地理位置、客群定位、業態落位，是優秀商業體不可或缺的三要素，芳圓裡ID MALL到底如何，贏商網一探究竟。
挑戰北京最難改造的商業項目
「芳圓裡ID MALL」的前身，是北京「最難改建的項目」之一美羅城。2015年，中信資本迎難而上收購了美羅城，並正式更名為「芳圓裡ID MALL」。如今在中信資本的手上，這個項目正發生著顛覆性的改變。
首先在外觀上，芳圓裡ID MALL採用了一種全通透的玻璃打造外立幕牆，人站在商場裡面向外看，街道上的車水馬龍盡在眼底。同時，外幕牆的設計曲線會隨著光線的不同，產生一系列豐富的光影變換。
陽光灑下來，遠遠望去，整個建築顯得晶瑩剔透，很是好看。而且到了夜晚，燈火通明的商場更像一個透亮的盒子，過往的車輛行人能夠一眼洞悉購物中心裡的生活形態。這樣通透的設計，使得項目「牆裡牆外」都是景。
其次，在動線設計上，芳圓裡ID MALL在一層做了一個挑高8米的共享空間。傳統的購物中心層高一般在6米左右，芳圓裡ID MALL的高空間能讓消費者有更舒適的活動空間，打破傳統購物中心夾層偏低的困境。
同時，這個空間裡分割出了一些夾層，站在上層可以讓顧客擁有更為開闊的視野，俯視建築之美，這在全國購物中心裡都是獨有的。
第三，在場景營造上，項目還縱跨三層打造一個的「冬季花園」，這裡一年四季植物常青。陽光透過玻璃幕牆照射進來，營造了一個真實的有氧森林。這種設計不僅能讓消費者感受到大自然的氣息，同時也讓整個建築仿佛擁有了生命。
此外，芳圓裡ID Mall還在通往B1層的下沉中庭，打造了一個景觀式階梯。這個開闊的空間既可以作為公共休息區域，也可作為下沉廣場文化展演及其他活動區域的觀眾席。
同時，芳圓裡ID MALL設有開放式美食空間和公共休息區域，讓商場不再是一個冷冰冰的建築物。
「我們把芳圓裡ID MALL定位為 『生活聚集地 城市會客廳』，消費者可以把這裡當作自己后街花園和會客廳，讓交流、分享、碰撞產生新的靈感與活力，從而發現生活之美。」
作為芳圓裡ID MALL的操盤手，中信資本房地產部執行董事柴志培介紹說，為了更好體驗城市會客廳的概念，他們還打造兩個主題街區，一個是一層的美食街區，從早午餐、下午茶到深夜食堂，涵蓋一天的飲食需求。
第二個位於二層的是針對輕熟女性的主題街區，業態包含個性零售、設計師品牌、生活服務、DIY、SPA等，滿足閨蜜約會生活方式的一系列需求。在中信資本的改造下，這個項目的價值正在被重新塑造。
不過回顧過程，它並不是一件容易的事，改造難度比想像中要大得多。中信資本房地產部執行董事柴志培曾對贏商網坦言，它的改造難度不亞於重新建一個新mall,甚至比新建一個更難。
「項目的改造難度在於，前期要對項目進行非常詳盡的調研和評估，然後才能確定後期改造方案。這對整個操盤的團隊來說，比新蓋一個樓的難度更複雜，要求更高，這是我的體會。」作為項目的主要操盤手，柴志培感觸頗多。
他認為，所有環節中最難也是最重要的一項，就是對項目的準確定位。因為後續的所有改造動作，都是圍繞著這一個方向來進行，所以思路一定要清晰。
為了更好地做項目定位，芳圓裡ID MALL在前期進行了十分詳細的調研。
存量商業需要有一雙伯樂的眼睛
芳圓裡ID MALL所在的大郊亭一帶，聚集了珠江帝景、萬科藍山、復地首府、首城國際等多個高檔小區，消費潛力巨大，但商業配套欠缺，消費外移嚴重。
芳圓裡ID MALL團隊按照方位劃分了四個不同的區域，對人口特徵、消費業態細分進行了詳細調研。調研發現，項目周邊的消費群體覆蓋70萬25歲至45歲高端中產客群，其中80%是已婚家庭，50%是已婚已育家庭。
而且這個商圈目標客群所有消費發生率都高於北京平均水平，其中外出就餐、生鮮食品、日用品/雜貨、時尚購物等消費是頻次最高的業態。
所以在項目定位上，芳圓裡ID MALL以滿足周邊消費升級需求為主，打造高端品質的城市生活配置；並在家庭消費上有所側重，重點增加餐飲、兒童服務、時尚購物、食品/日用品、生活服務、休閒演出等細分消費項目。
同時，為了迎合從單一強調價格向強調品質、效率和體驗等多元化轉變的消費趨勢，芳圓裡ID MALL在運營策略上積極的做出了調整。它通過設計、體驗、情感的產品組合與空間設計，為追求設計感、高品質、舒適生活的消費者提供了一個具有生活格調的文化體驗站。
這樣一來，芳圓裡ID MALL不再是強調單純的購物，而是一個生活體驗的承載空間。
戴德梁行北中國區投資及顧問服務部主管及高級董事劉兵曾對贏商網表示，存量商業都有待發掘的亮點和潛在的價值，但需要伯樂、需要有追求的團隊去發掘。而當下正是是缺少有追求的團隊，只有一群有追求的人踏踏實實落地，對項目有感情才能挖掘出價值。
從這一點來看，芳圓裡ID MALL團隊確實是一個用心的運營團隊。