我是廣叔，你相見恨晚的買房導師，廣叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下精選問答內容來自「廣叔談房」公眾號。
提問：廣叔你好！最近看中了廣州番禺長隆瓏翠的小區，喜歡裡面的環境和戶型！只是周邊有105國道和市廣路，比較吵，現在在找不吵的戶型。不吵的很多都去到160-170方的四房了。因為是考慮自住改善，未來五年都不會再賣，所以想問下這個位置和小區是否有投資價值！另外對比珠江鉑世灣哪邊更有升值潛力？
回答：你好。長隆瓏翠買近地鐵、安靜的。大面積相對來說流動性沒這麼好；珠江鉑世灣景觀好，離地鐵不是很近，有萬博CBD輻射。在地段上，價值要好於瓏翠。建議選擇後者。
提問：廣叔，廣州東圃這邊看了幾個樓盤，珠江花園，城市之光，富力南馳，星樾山畔，品秀星樾，如果是投資的話，哪一個樓盤性價比最高，未來升值空間最大？
回答：你好。珠江花園，沙溪這邊地段一般；萬科城市之光，文衝，各方面都還可以；富頤華庭，老黃埔，地鐵遠，火車吵；星樾山畔，地鐵上蓋，但靠近高速有噪音。品秀星樾，蘿崗，位置還不錯。具體參見內部分享！
提問：廣叔，您好。家裡兩大兩小，過四年考慮學位，廣州有一套革新路富力現代廣場三房單位，樓齡十六年了。現還有一張廣州房票，想問問是把這套賣了重新選一套更大的環境更好的（意向有準備開盤的南洲路中海觀瀾府和廣鋼保利堂悅），還是說富力的不賣另外投資一套更好，投資的預算500-600左右，如果這個價格，投資哪裡比較好。謝謝。
回答：你好。富力現代廣場配套成熟，近地鐵，生活很方便，但片區發展成熟，缺少增量，未來潛力較一般。中海觀瀾府景觀倒是挺不錯的，離地鐵不是很近；廣鋼保利堂悅還不錯，廣鋼是盡全力做新城，醫院、學校、地鐵等等一應俱全，小學學區還可以，就是還需要點時間。建議選擇後者。其他推薦參見內部分享！
提問： 您好廣叔，對廣州大坦沙的前景你是怎麼看的？雙橋8號，金灣明珠與西關海，你分別是怎麼看的？投資前景如何？如果想淘二手，考慮到小孩讀書，改善與自住，御金沙與金域藍灣相比，你更傾向哪個？期待你的建議，謝謝！
回答：你好，大坦沙不會成為海心沙的，太多規劃都是空大上。大坦沙板塊裡面的金灣明珠、雙橋8號都不會太好的標的。金灣明珠作為珠島花園的新一期，實際還不如直接挑選老二手。而雙橋8號太接近珠江大橋，交通擁堵，噪音嚴重也不會是好選擇。
至於西關海，除非是純粹想看江吧，自住類的，否則還不如去荔港南灣。金沙洲那一帶就更弱於荔灣西關了，起碼交通便利程度不及，金沙洲大橋就是天人路隔。建議若以你的選擇，還是西關海一帶最佳。
提問：你好廣叔，現在科學城第一盤到底是東薈城還是大壯還是鼎峰？哪個投資最有潛力？ 還有，萬博哪幾個盤最有投資價值，要那種能連上18號線的地鐵盤。
回答：你好，1,2手的利弊精華帖也有，你懂的 如果看學位的話，第一網紅盤自然是東薈城；如果不看學位，第一改善盤自然是鼎峰了。不過不管哪個是一哥其實影響不大，你只管擇筍而入就好了，你是投資為主，更應該在意的是入手價格 萬博那邊的話看一下錦繡香江，萬科歐泊 其實隔壁員村，板橋地鐵站也可以看看，不一定非要跟18號線連 比如雅居樂花園，劍橋郡佰利山。
提問：你好廣叔，新人首問，子彈不多，想買350以內，方案1 投資？租金回報高的一房學位房福田，方案2 福田，南山通勤近的自住？跑贏大盤的小兩房。 目前看了羅湖的深業東嶺和京基鳳凰印象的一房一廳，深業是280-290左右，42平，帶翠園中學，但是2.3年後會被划走，周邊建了新中學黃貝，也是翠園集團管理。 鳳凰印象大概310-320左右，近41平，帶螺嶺小學，附近還有其他低房價的小區，個人會比較喜歡鳳凰印象的戶型， 請老師指點下： 方案1推薦哪個片區的樓盤 方案2 應該選擇哪個小區更有漲幅空間呢？ 謝謝，盼覆！
回答：你好，深業東嶺在羅湖的黃貝嶺板塊，是僅有的次新盤，帶翠園的學位，其實性價比還不錯。 但周邊的黃貝嶺村環境過差，進入社區之前要經過大片的村中小路，這樣就影響了它的長期潛力，自住上學可以，投資適中。 350萬總價以下是可以考慮買羅湖的 3月4月的成交數據福田和羅湖（300-500萬）佔比非常高 一天到晚在說一路向西 投資正確的打法就是根據自己的實際情況來做方案350萬以上考慮（南山 福田 寶安 龍華）350萬以下考慮（龍崗 光明 羅湖） 購買總價低的人畢竟是大部分的人（西部漲的好的房子也是板塊片區最低總價，最低總價漲幅最高） 然後買不起西部就不買房了嗎？ 也要先上車在置換呀！坂田也是龍崗呀（看看漲幅不好嗎？）（龍崗中心區的學位房漲的不好嗎？）（龍崗剛需上車次新地鐵房漲的不好嗎？） 每個片區都有漲幅好的和漲幅不好的，那麼就要看專業程度了 所以自住考慮，這2個盤優先鳳凰印象。
提問：你好廣叔，我是18年5月在羅湖新天地名居買了一個小戶型，當時想得很簡單夠住就可以。最近老人家過來深圳一起住才發現很擁擠，於是考慮改善找至少2房起。現在這套房子有110萬的欠款，因為單身也沒有結婚打算，要改善只能賣掉現有這套。現在的需求如下，請老師指點：
1.現在是否是賣掉羅湖這套再買的時間？如果賣掉再買中間需要給自己預留多長時間？2.我這種情況是否不適合打新？3.賣掉按照近期成交價，還貸後應該有150萬。加上手上還有200萬現金，首期有350了，預算是買600萬的2房，考慮自住優先，兼顧投資升值。年收入60萬，工作在福田車公廟，希望通勤在半小時內。請老師幫忙推薦適合的小區。非常感謝！
回答：你好。1、羅湖新天地名居，剛需盤，近黃貝嶺站，文錦中學+北鬥小學，配套成熟，生活便捷；剛需置換現在就可以換了。2、打新是可以打，但現在這個價位的打新選擇也不多，離你工作地點遠，交房時間長。你的情況還是先解決自住。這個價位的二手房降的概率不大，等待只會錯失上車時間。3、600可以看下福田。
提問：你好廣叔，龍崗京基御景半山 ， 三萬多一平，79方的，剛需上車可以麼？（有100，有首房首貸，可以買總價300左右的）。如果不建議這個盤，有其他盤推薦麼？只想在深圳買。
回答：你好，新房4w左右吧，就是距離14號線寶荷站實在太遠了點，79平兩房標準無硬傷，中下水平；別怕，在深圳都沒房的剛需，也不適合買廣州東莞，肯定是優先解決深圳的房子；西部和東部都有明確的更好選擇。
提問：您好廣叔，前幾天聽同事說寶安的初衷近年來進步很大。因為我自己的房子帶的寶一外學區，感覺普普通通。但是隨著大鏟灣的建設和騰訊員工的湧入，生源會有所改善，學校成績會逐步變好嗎？這個邏輯有沒有問題？感謝~~~
回答：你好，學校的成績背後，底子就是生源，近10年以來，寶中碧海片區大量次新盤入市，入住的人群主要都來自於粵海街道辦的ICT行業大廠，直到今天，依然是碼農們買房的首選之地，這些人群雖然缺少一些原始積累，但是都算得上是典型的中產人群：高知、專業、追求教育回報。也因此，寶中碧海片區的這些學校，以寶安實驗為首，海韻海旺、寶一外、海灣、新安等等，都能夠獲得優質的生源，雖然缺少一些歷史底蘊，但是成績一直穩步提升，以前列的寶安實驗為例，已經進入市前20的序列，逐漸成為大家眼中的優質學校。因此我們很樂觀的期待，未來隨著前海崛起、騰訊科技島、寶中企業群入駐，寶中碧海的居住人群和生源會持續優化，幾家學校的成績會穩步提升。
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