房子賣了，戶口不遷，而且房子裡面還有賣家其他親戚的戶口……高昂的房價，炙手可熱的學區房，催生出大量戶口遷移糾紛。北京市二中院上午表示，法院也無法強迫原房主遷移戶口，但如果合同中有約定，違約一方一般要承擔高昂的違約金。
從2014年到今年7月，二中院共審理了50件涉及戶口遷移的房屋買賣合同糾紛，其中43件是買房人要求房屋內現有戶口遷出，同時要求賣房人賠付違約金。
在這50起案子中，有一半涉及了案外人的戶口——除了賣房人的戶口外，戶口上還有他的親戚、甚至是這套房子更早以前的房主，需要履行遷移義務的，並不是雙方買賣合同中的雙方當事人。
二中院民一庭庭長肖大明說，房屋買賣合同中一般都會約定按日支付違約金。此類案子中的違約行為持續的時間又很長，導致違約金數額非常高，多數人要求違約方繳納幾十萬元，也有部分要求的高達百餘萬元，最高數額已經達到總房款的20%。同時，由於原來的戶口遲遲無法遷移，有的當事人分段主張已發生的違約金，這些要求獲得支持的比例較高。
為什麼明知要賠違約金，還是不遷戶口呢？法官發現，其實有的賣家，想遷也沒地方遷，而這更讓買家崩潰。有些房子是賣家的唯一住房，賣了之後因各種原因沒能買到其他房產，戶口根本無處遷移，有人賣房後租住公租房，或住進養老院，這些地方都無法落戶。
這其中也有買房人自身的疏忽。合同裡雖說要求了賣房人遷移出自己和親屬的戶口，卻沒有明確表述要求「其他戶口登記在這裡」的人遷出，導致那些案外人的戶口不遷移，同樣給買方帶來極大的困擾。法官發現，案外人不配合、找不到、甚至已經死亡的情況都曾經發生過。
此外，購買學區房的落戶需求不斷增加。可有些房屋因為學籍使用限制等原因，無法確保買家孩子的入學資格，購房目的無法實現，從而產生糾紛。
肖大明說，法院不能直接判決遷移戶口，這是公安機關戶籍管理的職權，法院只能追究賣房人的違約責任。而且事實上，公安機關也沒有強制公民遷出戶口的權力。不過，根據現有的戶籍政策，房屋內現有的戶口不影響新的所有權人戶口的遷入，買房人取得房屋所有權後，可以辦理戶口遷入。
對賣方來說，如果合同約定按日計算違約金，由於違約行為持續時間長，那麼極有可能面臨高額違約金。即使是賣房人以外的其他戶籍登記人不配合或無法遷出戶口，賣房人作為房屋買賣合同的相對人，根據合同相對性原則，依然要按照雙方合同約定承擔相應的違約責任。如果這套房子還有別人的戶口，而且對方不願遷出，導致賣方對買方構成違約，還是得由賣方來承擔違約責任。
民一庭法官李珊說，在房價高企的今天，買賣房屋的合同一定要明確約定戶口遷移條款。買房人可以在產權人同意的情況下，在屬地派出所查詢房屋內登記戶口情況，並在合同中明確約定房屋內現有戶口的遷出期限及相應違約責任。特別是賣方之外的其他戶口登記人，最好通過書面形式對遷移戶口的事情做清晰的確認。
李珊同時還提醒，訴訟中，賣房人認為買房人主張的違約金過高的，可以請求法院酌情調整違約金數額。「違約金的問題法院一般會參考消費者權益保護法和關於一手房的規定，考慮得更多的是一個『填平』的原則，補償為主、懲罰為輔，違約金一般不會超過買家實際損失的130%，所以當事人需要提供相應的材料，來證明自己的實際損失。」
(責編：喬雪峰、楊曦)