意向金還是定金？原告要求雙倍返還訴訟請求能否得到支持

2020-09-22 史小律

2020年5月份，原告張某向人民法院起訴提出兩項訴訟請求：1、要求判令南方地產公司按照協議約定雙倍返還其購買B區155號商鋪的費用452130元，並按照年利率7.105%支付自2015年8月22日起至退還完畢該款項期間的利息；2、要求判令南方地產公司按照協議約定雙倍返還其購買B區155號商鋪的費用452130元，並按照年利率7.105%支付自2015年8月22日起至退還完畢該款項期間的利息。

原告提起兩項訴訟請求的主要理由是：原告於2015年8月22日在和諧區凱旋國際廣場購買了155、156號商鋪，雙方籤訂了兩份《凱旋廣場VIP會員商鋪房源預約協議》，協議約定原告分別支付50%作為商鋪定金（即意見商鋪定金為226065元），兩間商鋪定金合計452130元。2015年9月26日南方地產公司向原告出具加蓋其財務專用章的意向金收據。兩份預約協議中已明確約定「被告應為原告保留房源，保證原告在籤署買賣合同時享受預約房源時約定的價格和優惠。否則，被告雙倍返還原告已付預約定金。」2018年5月原告至被告處看到圖紙後，才發現所購商鋪均已被改為扶梯。但被告從2015年至今始終未與原告聯繫並告知商鋪改動事宜。2019年底，其他業主陸續收到交房通知，但原告並未收到。



接受被告委託後，根據被告提供的證據材料，我們初步提出以下代理觀點：一、原告與被告籤訂《凱旋廣場VIP會員商鋪房源預約協議》的合同性質是預約合同，其合同目的是為原告保留其預約購買的房源，避免被告將該房源出賣與他人。如果被告未給其保留房源時將承擔違約責任，而本案根據原告的陳述以及客觀事實是被告並沒有將其預約房源進行出賣，只是規劃設計變更，原先預約房源已經不存在，在與原告協調購房事宜時，被告多次表示願意將未出售的商鋪給其調換，但都遭到原告的拒絕。因此，被告並非存在合同約定的違約情形，原告無權要求雙倍返還。

二、根據被告向原告出具的意向金的收款憑證來看，原告向被告繳納的款項系意向金而非定金，同樣無權要求按照定金罰則雙倍返還。

三、退一步講，即便認定原告繳納款項為定金，該定金數額也因為超過超過法律規定的限額，超過限額部分其無權將其作為定金並要求雙倍返還。

根據《擔保法》第九十一條：「定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十。」之規定，法律規定的定金限額最高為主合同標的的20%，依據雙方籤訂的《中林國際商業廣場VIP會員商鋪房源預約協議》每套商鋪的總價款的451065元，因此最高的定金限額為90213元，原告超過該部分繳納的135852元款項不能認定為定金，無法按照定金規則要求雙倍返還。



該案法院最終採納我方代理意見，一方面認為該款項非定金僅是預約金不適用定金罰則，另一方面認為預約房源系規劃設計變更導致非被告主觀原因。因此，僅判令被告返還原告繳納的意向金並支付利息，駁回其要求雙倍返還的主張。

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