文：子建
公攤面積是什麼？幾乎每個在中國買房的人都會面臨這樣一個非常奇怪的問題，那就是公攤面積的問題。比如買了一套90平方米的房子，實際能住的面積可能只有70多平方米，或者如果是高層電梯房，面積可能只有60多平方米，那麼這麼多面積差在哪裡呢？那是公攤面積。
據資料顯示，根據第一次使用公攤面積銷售的房地產項目是香檳大廈，香港上世紀五六十年代，香港剛剛崛起的時候，房地產市場蓬勃發展，建房的人雖多，但買房的人不多，核心原因是香港是賣房子一賣就是一棟樓的賣，對於普通的香港居民來說，誰能買得起房子呢？
此時，香檳樓盤的銷售採用了一種特殊的模式，將原來的房子銷售模式發生了變化，變成了一層銷售甚至是單戶銷售，這一單戶銷售的模式瞬間降低了房地產購買的門檻，並與香港經濟的快速發展相吻合，所以購房者絡繹不絕。
但是，問題還是出現了，因為開發商不能只建一套住宅，而且房子之間的空間很大，有電梯區，有走廊區，有花園區、門衛區等。這些都是成本，如果把它作為隱性成本加到房價中，雖然能做到這一點也難免會使房價上漲，看到房價上漲了就會猶豫把它買下來。於是開發商想出了一個好主意，這就是公攤面積，原來戶型只有60平方米的房子，一加上公攤面積就會變成80平方米甚至更多。這樣，每平方米的單價就降下來了。所以香檳大廈採用了「公共合同」的形式。根據合同規定，每個業主都要承擔一部分公共部分的責任和費用。公共部分由此被每個業主共享，「公攤面積」的原型由此誕生。
當李嘉誠 1958年進入香港房地產市場時，面臨著同樣的銷售問題，他毅然採取了香檳大廈這種獨戶出售的方法。後來，隨著長江地產在香港的發展和擴張，這種單獨的銷售開始在香港流行起來，通過建立一個公共合同，即共享樓層空間的模式。可以說，雖然李嘉誠沒有發明公攤面積，但正是因為李嘉誠廣泛使用了公攤面積，對於公攤面積的普及起到了關鍵作用。
改革開放後，各地開始探索福利分房之外的其他房地產供應方式，商品房制度逐步形成。1987年，根據資料顯示，深圳從香港引入土地招拍掛模式。1994年，從香港引進樓房，形成了內地的預售住房制度。
自2013年1月1日起，香港就住宅物業的銷售實行了新的規定，要求房地產中介機構在可選擇地提供有關樓面面積數據之前，提供物業單位的可售面積信息。同年4月29日，《一手住宅物業銷售條例》生效。新規定擴大到新的一級住宅物業。如代理違反本條例，最嚴重的，其執照將被吊銷。這是香港住宅銷售「公攤面積」時代的終結。
然而，正是這一地區已經明確下令被香港地區調整的公攤面積，在內地開發商中廣為流傳。有人認為無商不奸，「公攤面積」這一「損招」，讓購房者無形中多支付了至少幾十平方米不屬於自己的面積。但是對於房地產開發商來說，無論是採用公攤面積還是套內面積計算，都不會影響房地產價格，開發商的計價方式是將建築成本分攤到每一套房子，無論你的建築面積還是室內建築面積都是一個價格。
近年來，中國的一些官方媒體一再譴責這種奇怪的「公攤面積」系統。2018年，新華社發表題為《「公攤面積傷民」矛盾亟待求解》的文章指出，公攤面積問題是一個長期存在的問題，日益增多的公攤面積實際上已經侵害了人民群眾的利益，損害了市場經濟的公平正義。
2019年《經濟日報》評論更駁斥了「取消均攤面積、價格上升」的說法：確實如此，壓縮均攤面積或改變套內建築面積估價所造成的價格上漲，本身只是一個數字問題，並沒有真正改善購房者的負擔，相反會減少購房者未來的資金來源壓力。不要妄想，取消均攤面積，開發企業就會降低建築質量、服務質量，買房的人絕對不會答應的，如果開發商敢在其中糊弄人，買房的人也不會答應。
從2021年起，不可能完全取消「公攤面積」。而在未來很長一段時間內，即使少數城市提前試點，但絕大多數城市大概率不會完全取消。因為，取消公攤面積，遠沒有想像中那麼簡單。
至於很多人都很關心，等面積取消後，這些年早買房的人，多交的錢，開發商、國家會給一定的補償嗎？更沒有影的事。我們假設未來真的「取消公攤面積」，其實也不存在早購房者多掏錢的情況，我們算了一筆帳你就會明白：一小區有1000戶，按戶型平均面積100平，均攤面積20平，房價10000元/平，這意味著，光均攤面積，開發商就將返還2億。這還不包括1000戶房主多付的物業費、供暖費和維修費。開發商怎麼可能把吞到肚子裡的錢吐出來呢？國家也不太可能強制要求，或者替開發者補償。
所以，公攤面積的取消不可能一蹴而就，而是需要一步一步來實現的，如今像重慶等地已經取消了公攤面積，有很好的示範效應，整體取消公攤面積也算是時代的潮流，只是不能操之過急，就像很多網友呼籲的李嘉誠已經退休，他的公攤面積也應該「退休」了。
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