我是廣叔，你相見恨晚的買房導師，廣叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下精選問答內容來自「廣叔談房」公眾號。
提問：廣叔您好，1.對標東莞萬科漢邦松湖半島，純投資，旁邊眾多人才房對其是挑戰還是錦上添花？請幫助分析一下此樓盤的優勢與劣勢。純投資，選此樓盤的哪種戶型較好（75平3房有204套，89平3房824套，115有404套，143的4房56套）2.2018年全款約250萬入手一套金域廣場出入口出的一套低層商鋪（投資敗筆），剛交樓，招租中，是繼續持有？還是賣掉投資商品房好？
回答：你好，1、萬科漢邦松湖半島，松山湖價值地段，緊鄰華為，缺點是周圍在施工，配套還有欠缺，但是未來會逐漸的完善。人才房短期看是利空，但長期來看是利好。因為人才房擠兌了住宅的供地，使得普通住宅的供應減少，買房的競爭激烈，推動普通住宅價格上漲。建議以剛需89平3房最佳，次選115平。2、商鋪一直不建議，商鋪除非租售比能穩定達到5%以上，否則還是投資住宅為主。
提問：廣叔您好，本人東莞戶籍，東江之星有套住房，月供6000，另有現金150萬，想投資一套房子，1、您覺得黃江有投資價值嗎？黃江保利和光塵樾值得入手嗎？黃江還有哪些盤值得投資？2、常平的翔龍天地、萬科城怎麼樣？3、150可以在大朗可以關注哪些樓盤？4、這些區域哪個最有潛力？
回答：你好。1、黃江屬於臨深區域，有一定的投資價值。黃江保利和光塵樾，目前地鐵1號線在建，周圍配套欠缺，投資需要持有較長時間。還可以看下碧桂園翡翠山、中信紅樹山。2、常平的翔龍天地配套相對好一些，萬科城靠近高速，周圍多工業廠房，不是很建議。3、150的話大朗可以看松湖朗悅、萬科金域藍灣、遠大城市廣場4、個人建議首選環湖大朗，次選常平
提問：廣叔你好，本人東莞戶口，只有一套自住房。1，想在樟木頭保利生態城買一套別墅改善住房，請問現在出手是否合適？現在的價格比4月份看的時候貴了20%東莞限購政策出來，到目前為止，二手業主都沒降價。2，想投資一套房產，請問東莞哪個樓盤潛力最大？能不能推薦幾個？3，很多朋友被中介忽悠去惠州仲愷、潼湖、大亞灣買房，請問是否值得投資？4，我看你一直推薦長安花園，我看了一下是個老小區，推薦的理由能分享一下嗎？最後問一句，你覺得東莞的樓市還有多少空間？多謝廣叔解惑！
回答：你好。1、現在可以買。降價的概率不大，調控只是暫時的限制了購買力。一年後大家都有名額之後還是會繼續漲的。
2、不知道預算多少呢？可考慮松山湖、南城、臨近深圳的長安區域
3、惠州適合有閒錢，做中長期投資的，短期由於供應量大，多是投資客，過了限售期，大家一起拋盤，價格很難起來
4、長安花園也不算老，2010年的房子，大花園社區，整體還可以。投資這個盤主要是它臨近深圳沙井，隨著沙井的發展，未來會有一部分外溢需求流向長安這邊。
提問：廣叔你好，我們目前在布吉有兩套房，一套為鴻榮源尚峰89四房和萬科麓城89三房，尚峰出租中麓城自住，小孩上幼兒園中班，準備小學。目前自住麓城是因為幼兒園和小學都比較滿意，但是中學學位為布吉中學，所以想提前做好初中學位的準備。目前上班在蛇口，但是喜歡好的小區好的物業，還想住大點的房子，學位不能太差。所以最近在想用出手尚峰這套更換到大運的仁恆公園世紀帶上外附屬學校，是新學校。首付大概400萬，總價650萬以內。請問廣叔意見如何？之前也考慮過西麗寶能城帶南科大實驗學校學位，但看著89的價位從900到1100，增長太快導致貸款多壓力大。還請廣叔給點意見和其它推薦，謝謝！
回答：你好，大運很看好，但是兌現的周期很長，雖然發展多中心格局，但是福田南山前海的中心的地位未來還是無法撼動的，龍崗的地理位置無法與主城連在一起決定他的未來是個城市副中心。東部大運是龍頭，沒有崛起之前坪山沒前途，同理紅山—龍華老城沒發展好之前觀瀾也不會有大動作。 寶能城學校是科大九年制，一般，但是區位比大運強很多。 二者對比優先寶能城 比較推薦華潤城
提問：你好廣叔，我在廣東省江門市鶴山市城區，目前的銀行貸款有一間住宅(現住) +兩間商鋪，現手上現金約60萬，是將這些現金還貸其中一個商鋪(還剩53萬)還是繼續投資房產？投資的話以住宅好還是商鋪好？投資的地點我考慮是江門門市新會區交通樞紐附近，看中保利半島150- 180平方的別墅單位， 想徵求廣叔全面的意見
回答： 你好，1.商鋪和公寓我是一直不建議投資的，因為已經過了「一鋪養三代」的黃金時期了，現在實體經濟有點萎靡，主要來自消費的低下和電商的衝擊，商鋪的投資回報率很低，公寓亦如此，40年產權，且水電都是商業用途，不值得投資。如果商鋪租售比達不到5%，建議全部出手，商鋪升值潛力不如優質住宅。
2.貸款永遠不要提前還清，資產是彈性的，負債是剛性的，只有負債才能保護你的財富。錢也是有價格的，10年前的100萬和現在的100萬價值完全不同。我們普通人能做的只有用負債抵制通過膨脹。
3.廣東優質潛力城市很多，投資沒必要選擇江門，江門城市能級太低，未來房價天花板也很低，江門有套自住就可以，投資選擇其他城市。廣東主要分三個梯隊：第一梯隊：深圳廣州第二梯隊：東莞佛山第三梯隊：珠海中山惠州等。建議把商鋪全部出手，增大現金流，子彈充足優先深圳廠州，未來價值最大化。
提問：廣叔你好，我們是山西太原人，有計劃去廣州發展，之前在網上做過一些功課，上周去廣州看了一圈，看了荔灣的廣鋼新城，看了黃埔蘿崗，香雪的香雪山，科城山莊，新福港鼎峰，萬科東薈城，品秀星越，中央城，本來還想在黃埔和南沙之間進行選擇，結果一去南沙就被南沙徵服了。越秀天城，保利半島，保利城，恆大陽光半島都看了，最終還是被星河山海灣的小洋房俘虜了，內心感覺過了這村就沒這店了，狠心咬牙也交了定金，買到了小區中心唯一一套房。就我們來說，堅信大灣區有未來，所以也覺得南沙很有未來，黃埔反而可能因為時間短吧，理解不了它為什麼在廣州各個區裡面被大家更多的看好。不知道廣叔怎麼看我們這次激情消費，給點建議或者鼓勵吧？
回答：你好，過去幾年南沙房價其實也是一路上揚的，概念很多，從獨立建區，地理幾何中心，省ZF搬遷，第二機場，自貿區，大灣區，有的概念成真了，有的概念被闢謠了。但是無論如何南沙還是存在距離的問題，以及缺少實質性的支撐，距離每一個中心都近，也意味著距離每一個中心都遠，南沙要想崛起，南沙必須是南沙，而不能是廣州南沙。總體來看，黃埔屬於中心六區之一，在經濟發展、軌道交通規劃、與中心區的距離等方面，都更佔上風。這也是為什麼限購放鬆後，黃埔更吸金的原因。
不過買房還是要看實際需求，如果是在南沙工作的剛需客，買是沒問題的。但對在中心區工作的人來說，離中心區的距離遠是南沙的缺點，這也是南沙發展最大的痛點，要幾年時間才會有所改善。從這一點看，南沙投資價值沒有黃埔好。南沙房價僅憑規劃支撐，利好兌現太慢。
提問：廣叔好，年前定了南山星海名城五期的經典小2房，給定金20多萬（面積45平，總價410萬，目前鏈家掛430萬）。現受疫情影響經濟惡化買不起了， 業主不願退錢同意他人接手，請問廣叔有啥途徑可以儘快轉出嗎？可以幫忙找接手的嗎？找中介幫轉一般怎麼給好處費？已籤二手房買賣合同，通用的合同沒改條款，上面說違約買家要支付成交價20%違約金或沒收定金，定的3月底資金監管。有啥其他辦法要回定金嗎？與業主協商要回一部分定金，業主也不願意，請問該怎麼止損儘量多拿回錢？直接不要定金的損失也承受不起。 此房是比較了很久誠心想買，不料經濟收入斷了，家人也隔離治療，無奈下轉出，星球內有感興趣的可私聊，幫忙轉發出手必酬謝。
回答：你好，星海名城： 前海中小學，北大附中 前海中小學學位一般，但小區裡的北大附中成績不俗，曾經中考成績位列南山前三 星球內想入手深圳上車盤的朋友可以溝通下 自己在網上多發帖，承諾中介紅包，2-4萬都可以。至於違約，規矩是死的 人是活的，都可以協商。
提問：你好廣叔，預算300左右，大沙地附近小區，考慮二個孩子上學，交通，升值，一個5歲，一個3歲。該選擇什麼小區，目前看過東苑小區，外運宿舍，金港花園，怡園小區。
回答：你好，300，買一個3房，學位交通升值都要有的話 挺難的 你選的那幾個基本上都已經比較老氣了，後續上漲乏力，但不是沒有，怡園小區還好。 我更建議你到裕豐圍看看，你可以考慮買一個黃埔花園的2房，然後改成3房。還有金逸雅居買個小3房也不錯，都是怡園小學學位，靠近臨港區，樓齡不至於太高，物業也過得去。考慮一下吧
提問：你好廣叔，請問寶安新安的白金時代這個樓盤怎麼樣？現在入手值得嗎？
回答：你好，我個人非常嫌棄這個樓盤。位置不咋滴，而且旁邊就是立交橋、高速路、老城區；樓盤也不咋滴，筒子樓、沒有小區；戶型也不咋滴，多是壓抑複式。可是一樣漲了，西部太缺上車房了，建議再看看別的吧。
提問：廣叔你好，16年錯誤投資230萬買入布吉陽光花園小兩房，到現在才漲了30萬，如果是算上成本基本上不賺錢。現在手上還有現金100，想再投一套好點的學位房給老大上初中，最近一直在看房，首付100基本上在南山買不到什麼中上的學位房，一直還在漲。我現在應該把布吉的房子賣掉，然後擴大到總價500的範圍再買嗎？孩子六年後才上初中，如果現在買會不會變數太大呢？如果是總價500左右的中上學位房，然後兼顧學位和投資，有什麼好的學校和樓盤推薦嗎？看得比較多的有友鄰公寓，最近漲得太兇了，感謝！
回答：你好，友鄰公寓是最近才冠名的，因為總價低也漲了一波，如果是6年後才上初中，現在買太早了，不建議買，而且學區政策變動太大 ，建議可以先把布吉住宅賣出，置換到潛力更大的板塊做投資，等下一波漲幅之後再置換學區小戶型。
提問：我有兩個問題，一是有100萬首付，想買一套小房子自住，單身在羅湖上班，對布吉比較熟悉，三號線到單位。我想在三號線沿線買，目前單身，想把父母接來同住，有什麼推薦？
回答：你好，關注學區建議直接在羅湖選籌。 雖然羅湖和布吉在深圳是跑輸的，但石芽嶺是布吉片區居住環境最好的，如果注重環境和居住體驗和通勤是可以考慮，但是漲幅都很慢。 但是深圳各個熱門板塊都漲起來了，不排除布吉也有補漲的可能。
以上內容來自「廣叔談房」公眾號。