我是廣叔，你相見恨晚的買房導師，廣叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下精選問答內容來自「廣叔談房」公眾號。
提問：廣叔你好，我在海珠區墩和加油站附近有一套130平房改房（無房產證），在先烈中路有一套60平的二手房，目前小孩在先烈中路小學上學，我在天河員村上班，想再添置一套350萬左右的房方便老人居住，要與我們的住處儘量近一些，方便互相照顧，請問在墩和，員村還是先烈中路買房呢？有沒有具體的小區推薦？
回答：你好。論投資當然是天河員村的價值要高一些，但總價350買不到太好的產品。因此考慮：敦和：逸景翠園、翠馨華庭、疊彩園，先烈中路的房子，有一套小學就好了，片區房子樓齡較老。不是很建議。
提問：廣叔好！2000萬—3000萬的預算，投資考慮，目前珠江新城可選擇的有：中海觀園，頤德公館，中海花城灣，嘉裕公館，單價9-12萬左右。望推薦哪個更適合？
如果自住皆投資考慮，在珠江新城5000萬也買不到住著舒服的了（至少4個套房）。這個情況下，保利天悅頂復（550方）是否值得考慮？謝謝了！
回答：你好，我的看法，建議首選頤德公館，次新，景觀強。其次考慮嘉裕公館。保利天悅在萬勝圍，這個片區受總價約束，2000以上的房子流動性都不是很好。550方自住可以考慮，投資不如珠江新城。
提問：廣叔你好，我外地戶口，想用弟妹的二套房票在廣州投資一套房子，總預算230萬左右。吃力點可以夠到250。弟妹住在天河帝景苑，表妹住在中海譽城。所以主要想投資天河或者黃埔。要求是學位，地鐵，電梯學位。面積小點沒問題。看來看去這麼窮有點氣餒。以下是我的問題：1.魚珠附近的潛力你怎麼看？這個片區可看的有哪些？2.科學城建議看哪些？3.龍口西附近有得看嗎？4.這些地段您建議怎樣優選？感謝！
回答：你好。1、未來廣州的主力發展還是沿江一路向東，魚珠CBD比較看好，但是魚珠盤比較少，附近當然也有潛力如大沙地、東圃都可以考慮。可看下大沙地的：金碧，東圃：旭景花園。2、科學城上車盤 中海譽城 萬科金夢，或者萬科東薈城。3、龍口西買不到，又破又貴。我的建議如果沒有小孩上學，優選考慮黃埔科學城這些有升值潛力的地段。或者番禺廣場一帶的樓梯花園小區，後續番禺廣場有多條地鐵的利好，暴擊概率大，特別是18號線，拉動效果會很不錯
提問：廣叔你好，現在天河的二手，合適價格的基本上都沒貨了，請問現在應該繼續找合適的房還是直接買附近的一手比較好？
回答：你好，有一說一，其實大部分人買房都是投資為主，如果後續買了不滿意，基本就是漲得不了，這個節點建議跑步入場 你現在市場上看到的新房，基本溢價都很高了，保利天匯同理，只有偏愛新房我才推薦去的，開發商都是人精，市場什麼行情一清二楚 房源沒有什麼合適不合適的，得有取捨，看你看中什麼，是看中學位呢還是看中地段還是樓層呢？ 是我的話，基本一個核心板塊，一個網紅盤，只要不是天地樓或者戶型不方正的房子，基本價格比市場價低一點點，都可以入了，明年這個時候回來看，你買到的基本是筍盤，越拖越難買
提問：你好廣叔，最近打算在深圳買首套房，剛需2人自住，在福田上班，家裡老人看病需要離醫院近、有電梯，首付準備了90萬，個人穩定年收入40萬左右，想問問有沒有地段、樓盤推薦，謝謝！
回答：你好，首付90，可以買總價300內的樓盤。 南山蛇口，福田梅林 景田，龍華上塘，坂田 這些板塊都可以買。 如果考慮自住過度，可以考慮皇御苑和花好園這類流動性好的樓盤。 你收入還不錯，也可以考慮適當增加槓桿，考慮總價400萬左右的，選擇範圍更大。
提問：你好廣叔，坐標廣東東莞，在東莞全款2套一手房，一套自住，另一套投資待價格上漲出手，由於限購，在東莞已經沒有房票。也想優化投資，兩套房全款很不划算。1.如果在周邊或全國投資，有何建議，需要按揭貸款購房。在其他城市沒有社保也沒有戶口，限購城市沒有房票。2.如果在東莞優化投資，怎麼操作？
回答：你好，首先全款買房確實不划算，買房最重要的就是槓桿，資產是彈性的，負債是剛性的，只有負債才能保護你的財富。錢也是有價格的，10年前的100萬和現在的100萬價值完全不同。我們普通人能做的只有用負債抵制通貨膨脹。如果月貸能力充足，建議2套全款房可以進行抵押融資，如果子彈能拉到200，優先考慮深圳廣州。目前一線城市落戶門檻最低的是深圳，大專35歲前可落戶，本科45歲前可落戶。東莞雖說潛力還不錯，畢竟屬於環一線城市，未來漲幅確定性肯定不如一線城市，而且你已經有2套，重倉更建議放在一線城市，未來價值最大化。
提問：廣叔你好，新人首問，本人在深圳開建材店有幸購入前海中海陽光玫瑰園78平（現居住餘貸50w月供3千）12年買惠州馬安荷蘭公館62平（付清現出租1.5千）16年用積蓄20多w加用第一套房的裝修貸貸了30w(分五年每月4千)購大亞灣龍光城89平（餘貸80w月供5千契稅末交）18年用汽車貸貸了20w補貼月供(分5年每月4千）大女在工作，二女兒明年畢業，老三男，今年中考雖有深戶普高無望（平時總分才240分左右)現迷茫求指點？想法把馬安那套賣掉，深圳這套出租，在龍光城周邊找點小生意做，（開建材店已經15年了，50歲再開體力不支）供房壓力山大積蓄撐不了兩月。想法是否可取？如果不可取，應該怎麼辦？求廣叔指點？
回答：你好，惠州可以出手，惠州房產漲幅不大。 考慮自住可以自住龍光城。 但是投資考慮，建議出手大亞灣，入手一套廣州上車盤，自住，升值空間更大。 玫瑰園出租，申請銀行加按揭融資，手裡留足5年月供問題不大。
提問：廣叔你好，朋友今天介紹了個一手新盤，現房。在湖心路鬥門和三灶交界處，是小開發商，總共只有三棟樓，旁邊都是優質大盤。優勢只有地段和價格，旁邊的很多大盤（建發，保利等等）價格在2W2左右，這個新盤僅1.4W。但我擔心小開發商後期物業會差，。像這種樓盤值得入手嗎？還有今天又去看了康橋的90多的三房，感覺比兩房好。現在基本確定在新世界康橋和萬科之間選擇一個，戶型來說康橋使用率更好，價格略低，萬科層高低有點壓抑，房間小，但萬科物業好（也是我喜歡的重點）。房子都是13年的，這種情況我該如何選擇，是咬咬牙買個三房，還是兩房足以？我總是站在自住的角度看問題，投資方面沒一點經驗，對於選擇困難症的我，請廣叔給一個方向，幫我做個選擇。還有鬥門和金灣，我選擇金灣是正確的嗎？
回答：你好，珠海鬥門一般比不了金灣，唐家灣。鬥門區位於珠海市的西部，東連中山市，北倚江門市，靠近高欄港和珠海機場，西部沿海高速，江珠高速貫穿全境。但由於與珠海市區之間被坦洲相隔，過去的一段時間裡，鬥門的發展還是相對比較緩慢的。鬥門是珠海房價最便宜的片區，房價1-2萬/平，也是現在珠海剛需人群的最後選擇區域。另外不要買這種只有3棟樓的小開發商新盤，後面容易爛尾，而且3棟樓根本沒有小區環境可言，買的便宜以後賣得也低，實際漲幅比不上周邊大盤來的穩定。如果考慮自住加投資，我更傾向於選擇萬科，相同板塊品牌開發商未來溢價空間還是會大一些，這就是標杆作用。
提問：你好廣叔，我的深圳戶口上半年已經辦好了，現在打算把我在二線城市郊區的聯排賣掉，但目前好像不太好賣，我現在手裡的子彈不多，又想考慮一線資產配置，不知道大師兄有啥好的建議沒？
回答：你好，沒房票是有辦法可以弄得，沒子彈也可以有辦法融資，房價雖然局部上行，但是整體企穩，不用太著急，儘快處理別墅即是，能否不賣即加槓槓要視你們的倉位情況而定。
提問：你好廣叔，想投資一套總價300萬以內的小戶型，有房票，不考慮公寓也不需要學位，買哪裡會比較好出租，升值潛力也大的呢？在蛇口工作所以想考慮這一帶的，看了米蘭第二季，新一代國際公寓，榮村小區舊改的榮寓，西遊記，覺得年底一波行情已經漲了好多，有沒有好的推薦，或者說這個價位沒法有好的收益，該不該把深圳灣的三房賣了換兩套900萬左右的房子呢？謝謝！
回答：你好，深圳灣是目前深圳房價的頂端，得益於優越的地理位置加上嶄新的片區，剛需豪宅的定位，深圳灣學校作為導火索一飛沖天。很看好深圳灣的未來發展，如果選籌沒有太大問題，就不建議出手裂變，深圳經歷這輪大漲後，總價300內能買到的盤投資價值都不會太好，更好的方案是深圳灣房產做截斷抵押融資，入手1-2套蛇口或者前海板塊優質盤。
提問：你好廣叔，我在深圳有一房一貸，計劃的是三年後把該房子賣了換套大的。我老婆深圳無房，在四川有兩套；是不是我老婆在外地的房不算，只要我倆三年後在深圳沒有房子，我置換時就可以貸五成呢？
回答：你好！三年後你們賣完深圳的房子之後，家庭的狀態是：男方深戶+3年社保，有記錄；女方戶籍未知，有記錄。如果是的話，按照現在的規則看，你們是可以操作成五成首期，買在你名下的。
提問：你好廣叔，房產投資負債率控制在多少合適？能不能分享一下你的看法謝謝。
回答：這個問題因人而異，因城市而異，我以前在北京，大家房產投資負債率普遍不到30%，超過就喊壓力大。 來深圳後，發現身邊全是高槓桿愛好者，50-70%是常態，大家都背著數萬的房貸過得好嗨皮。 近期又接待過多個從內地來的土豪，買七八百到兩千多萬的房子堅決全款，拒絕槓桿。 所以說，所謂合理的槓桿率更多是一個心理問題，而非數學問題。 對普通人來說，30-50%的槓桿率都是健康的，合理的，對野心家來說，至少要達到70%，對土豪來說，隨緣，隨意。
提問：廣叔好，純投資，九百萬左右，深圳有啥二手次新盤推薦？不買學區溢價，要求花園小區帶電梯，改善型三房或小四房，升值潛力大。謝謝
回答：你好，西部：寶中、碧海、前海南，南山中心區帶學 位； 中部：紅山、上塘板塊； 另外不要小看學位，深圳學位房看似很高，但是依舊有潛力，選籌時帶一個有潛力學位依舊是很好的
以上內容來自「廣叔談房」公眾號。