前兩天，恆大又出風頭了！
恆大老闆許家印深夜開會並宣布啟動今年第二次價格戰，全國市場新房7折！消息一出，浮躁的樓市又是一片雞飛狗跳。
這個7折看著很誘人，主要內容是：恆大全線七折，覆蓋全國619個樓盤；恆大總部與地區公司部門負責人以上領導，在7折基礎上，有額外96折特權；2000元抵扣2萬優惠繼續有效；難賣的樓棟還可以最高88折優惠；所有樓盤每天推10套特價房，再給97折；新客戶還免收三年物業管理費。
疫情後恆大75折，許老闆嘗到甜頭了，這次更狠，直接7折，房產界價格屠夫的美譽已經有了不二人選。
那他為什麼要打折？
恆大房子賣不掉？顯然不是，今年上半年，恆大銷售各項指標創新高，總銷完成3488億，同比增長24%，回款3120億，同比增長67%，回款率89.4%。這樣的成績單還不滿意？做老闆的都要哭死。
老許這麼做肯定不是良心發現，說到底還是因為負債壓力。8月20日，住建部和央行召集頭部房企來開會，給他們套上了「三道紅線」緊箍咒：
1、房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；
2、房企的淨負債率不得大於100%；
3、房企的現金短債比小於1。
一句話就是要求房企降低負債，尤其不能靠負債拿地，否則引發金融風險，讓你吃不了兜著走。據說還要求在10月前拿出具體辦法來降低負債，恆大、綠地、中糧等一批大佬全部都踩線。
根據恆大的中報，恆大總資產22991億元，總負債19826億元，剔除預收款的資產負債率是83%，淨負債率是159%，現金短債比是0.6。如果再不降低負債，銀行收緊融資，導致資金鍊緊張，那對企業長遠戰略發展將是個沉重的打擊。
恆大這幾年逆襲萬科、碧桂園，成為中國房企500強第一，就是靠負債式擴張。從2013年到現在，恆大每年的經營性現金幾乎都是負的，賣房賺來的錢根本不夠拿地造房子，只能貸款發債，撐起了今天的規模。這樣的擴張是飛快，但風險也在累加，尤其是遊戲規則改變的情況下，如此龐大的房地產帝國，高槓桿、高負債引發的風險波及面是難以估量的。
所以，恆大內部發展戰略已經調整為「高增長、控規模、降負債」，力爭2020年到2022年，有息負債平均每年減少1500億元。
出來混總是要還的，許老大今年兩次打折，心裡在滴血，但必須咬牙忍了，保住根本才是第一位的。打地盤的時候狠，關鍵時刻會低頭，看得清時勢又敢於壯士斷腕，這就叫江湖老大。
行業老大打折賣房了，據說碧桂園也在籌劃大規模優惠。進入9月，樓市的金九銀十來了，在調控升級背景下，寧波樓市還無動於衷？會不會形成房價打折下跌的連鎖反應？
我結合8月份行情，從市場、政策和土地三方面來簡單聊聊。
首先，總體市場上呈現量價上漲趨勢。說到房價打折，我覺得寧波人都快忘記還有這個詞了。疫情之後，寧波樓市量價齊升一路走高，哪怕調控升級，也沒有明顯回落。根據房管中心8月份的數據，寧波市六區新房成交8493套，去年8月份才5000套，同比增幅達70%。價格呢，又創歷史新高，8月份市六區新房備案均價突破25000元/㎡，這還是平均了奉化後的均價。
但在局部市場上，冷熱分化嚴重。8月份樓盤網上認購登記後，從公開的認購數據上，我們一眼就能看出，哪些樓盤或板塊更受歡迎，哪些被冷落。尤其要關注的是無房戶的數據，無房戶的主力是剛需，跟著剛需群體走，從投資角度來說是安全的。
相比上半年動輒「日光」，最近兩月開始兩極分化。以8月為例，日光的新盤只有6個，且以慈城新城和奉化板塊的低總價樓盤為主；而海語天下、映海潮苑、灣麗苑等樓盤無房戶認購數竟然為0，無房戶數超過優先認購房源的樓盤不到6個，不少樓盤剩餘房源較多。
二手房方面，8月份寧波市六區的二手房成交只有8000套左右，比7月份下跌了21%。可見，新房市場拉走了不少無房戶，影響到二手房成交下滑，此消彼長。
從需求端看，剛需增長乏力是現實，但寧波市場依然保持一定購買力，尤其是改善型和投資需求較旺盛；除非接下來供應量突然放大，上半年拍的地，年底前大量上市，否則打折優惠仍是奢望。
其次，政策改變也會在短期內影響市場波動。7.6寧波樓市調控升級已經出臺，調控目的也很明確，一是控制地王、日光，別刺激人，房產新聞上央視不光榮；二是壓一壓投資，讓無房戶能買到房；三是承諾加大土地供應，地價慢點漲。
調控的本質是穩定市場，不是限制市場，寧波還會不會像杭州出臺調控新政來打補丁？我也不知道，出臺又能怎樣？
一城一策的調控，有越來越精細化的趨勢，量體裁衣，穿得都越來越漂亮，但不會有觸及靈魂的一刀，因為誰也擔不起那責任。
反而「三道紅線」等資金監管方面的變化，更能影響房企打點折扣。比如恆大，但凡有其他融資辦法，誰會用打折換銷量？但也別高興太早，有晚報記者詢問恆大在寧波的4個項目，答覆基本是沒有，還是寧波人民太有錢。
再次來看看土地。根據好地網的數據，8月份寧波成交28宗經營性用地，總出讓建面289.1萬㎡，出讓金343.8億元，創歷史單月新高，樓面均價11892元/㎡，平均溢價率24.51%。其中建面環比增加54.4%，出讓金環比增加68%，樓面均價環比漲8.87%，土地市場又量價齊升。但接下來一批高負債房企暫時退出拍地遊戲，玩家洗牌，隨著土地供應增加，土地價格就不會漲得太快。
7.6寧波調控新政解釋，下半年計劃供應住宅用地1萬畝，注意是計劃，不是掛牌，實際完成情況要打問號。土地供應量會逐漸增加，但應不會急劇放量衝擊市場，賣地在寧波絕對是一門藝術。
可見，從8月的市場、政策及土地情況來看，寧波樓市還是穩穩的。除非樓市政策突變，或企業遇到資金難題，一般很難會出現大規模折扣優惠，但也不排除個別樓盤促銷讓利。
昨天，有朋友問，天津的房價傳出一平方米下跌5000元，會不會引發連鎖反應？雖然有些新聞純粹是博眼球，但中國城市走向兩級分化的確是不爭的事實。不僅是天津，北京郊區早已傳出房價下跌，整個京津冀這兩年的房價都不怎麼堅挺。
所以都市圈的未來，我更看好長三角和粵港澳。京津冀不堅挺的原因很多，核心還是人口增長較慢，經濟增長乏力，房地產市場透支嚴重。當然，新區太大、太多也是直接原因，通州副中心、雄安新區，天津的濱海新區，還是那句話，步子跨得太大，容易扯著蛋。
寧波的新區也不少，但好在人口持續流入，經濟保持增長，有錢人多，樓市也呵護的很穩。但人口和經濟的優勢有多少，大家心裡都有數。
中國房地產經過20多年不停歇的發展，已經到了一定高位，大多數城市或地區的房產都會失去投資價值。有人說，未來中國只有不到10%的城市有投資價值，而一座城市只有不到10%的地段有投資價值，說的誇張但有道理。
對你來說，關鍵還是要認清趨勢規律，建立自己的底層投資邏輯。
否則，就像最近的股市，一個八竿子打不著的小編輯，竟然能讓成千上萬的股民虧得找不到北，你說到底怪誰？
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