文 都教授說房
這幾天恆大全國在售樓盤打75折銷售的廣告鋪天蓋地，已經有很多媒體撰文分析過了，也一直不斷有朋友在後臺問，這個75折是真是假?
正如一年前有人問我那些賣不出去又不降價的新盤要多少錢才能買，我常常回答說打個七八折再說，當然這只是一個泛泛的標準，僅僅是用來告訴你們新盤價格有多麼虛高，並不等於真打了七八折就一定可以買，還要根據不同情況具體問題具體分析。
如今固然還是有大批新盤銷售慘澹又不肯降價，但是最終還是會有人打響降價跑量的第一槍。畢竟去年不少房企倒閉之後，如今開發商們也知道要「活下去」再說。這個75折的確看起來很震撼，恆大以往也時不時來個全國範圍打折促銷，但似乎還沒有75折這麼猛烈過，那麼這回究竟是真還是假呢?
其實對於恆大打折這件事，沒有必要多做分析，因為道理很簡單，你們一般來說都知道他們打折前賣多少，如今也只要向他們了解一下打折後賣多少，價格表拿起來對照一下，掏出計算器按一按，看看是不是真的打了75折。倘若的確大幅降價，再來衡量是否值得購買，還要對比一下項目周邊的二手房價，看看打完折的價格還會不會虛高。倘若打折是假，對比之下發現實際並沒有降價這麼多，那你完全可以二話不說扭頭就走，也並不會浪費你多少時間，尤其不少地區商品房樓盤的備案價都是公開可查，價格十分透明。
相對於世茂、陽光城、正榮等本土房企而言，恆大目前在福建境內的項目不算很多，近年在福建拿地數量也不靠前，因此當前在售樓盤數量也不是特別多，我們不妨列舉幾個來看。
最典型的例子莫過於如今恆大在福建省內地段最好的項目恆大天璟了，這個位於臺江區萬寶商圈的樓盤也一直是福州樓市熱議的談資。目前主要賣的是天璟二區，一共1212套住宅，兩本預售證，分別領取於去年5月和6月，截止2月17日中午，網籤公示顯示已售僅148套，看來是要好好降價促銷一下。
如果恆大天璟打75折是什麼價呢?我們可以挑兩套中間樓層的單元來算一算看：
有962套房子的A塔樓，2115單元，建築面積70.72㎡，備案單價33047元/㎡，總價2337083.84元。倘若打75折的話，單價為33047×0.75=24785.25，總價為1752812.88。
有250套房子的B塔樓，1207單元，建築面積89.82㎡，備案單價32522元/㎡，總價2921126.04元。倘若打75折的話，單價為32522×0.75=24391.5，總價為2190844.53。
因此，是不是真的打75折，過去看看價格表，總價是否真的降了大幾十萬，單價是否為2.4萬多，你的心裡就有數了。數據公示都在那兒，就怕你自己不會查。
再比如，福清東區的恆大城，最近一本住宅預售證是2019年4月取得，我們也從中找一套房子來看。20號樓1003單元，建築面積128.69㎡，備案單價8799元/㎡，倘若打75折的話，單價為8799×0.75=6599.25。
接著看一看泉州，南安恆大御景，該樓盤位於南安城西，當年一度刷新南安市區地價，至今領取兩本預售證，第一本(201807號)領取於2018年1月，共有住宅1109套，至今已經兩年過去了。根據南安市商品房網籤公示，截止2月17日中午，目前該本預售證下已售住宅256套。顯然這兩年來賣得不是很好。
我們同樣挑一套中間樓層的單元來算一算，如今要是打75折是多少錢。
13號樓1702單元，建築面積90㎡，備案單價8442元/㎡。倘若打75折的話，單價為8442×0.75=6331.5元/㎡。
除了南安市區以外，在離市區五六公裡的省新鎮扶茂嶺開發區還有一個項目叫南安恆大新城，同樣領取過兩本預售證，分別在2018年9月和10月。第一本預售證(201832號)項下共有住宅955套，根據南安市商品房網籤公示，截止2月17日中午已售112套。看上去銷售情況也不比恆大御景更理想。
再舉個例子來算，2號樓1302單元，建築面積99.91㎡，備案單價5307元/㎡。倘若打75折的話，單價為5307×0.75=3980.25元/㎡。甚至不到四千。
惠安恆大華府，該樓盤位於惠安縣城西部的紫山鎮嘉惠片區，嘉惠中學西側，至今領取兩本預售證，最近的一本是在2019年7月，也有好幾百套高層住宅。倘若打75折應該賣什麼價，大家不妨自己動手算一算，比如7530×0.75=5647.5。至於如今還剩多少房子沒賣出去，瞅一眼網籤公示系統上的樓盤表便一目了然。
因此，泉州的購房人如果感興趣的話，也不妨可以問一問當地的恆大售樓部，當前他們是不是只賣上述打75折後算出的那個價。還是說他們有另外一種精妙絕倫的計算方法。
對於那些2017年-2018年樓市鼎盛期開盤都沒能快速去化的項目來說，此時已經過了兩年時間，資金成本也不小，大幅降價銷售是合理抉擇也是明智之舉，能賣多少賣多少，儘快回款才是當務之急。當年樓市火爆的時候都沒能賣出去的房子，如今樓市下行已久，再死撐不降價更不可能賣出。
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