法拍房的購買風險多怎麼辦?教你一招規避

法拍房，顧名思義就是被法院強制執行拍賣的房產，主要來源於商業貸款產生、民間借貸產生、司法沒收產生和無主財產，最後一種比較少見。由於法拍房的起拍價普遍低於市場價3成左右，再加上大多數城市不限購，還可以辦理按揭貸款等優勢，備受大眾青睞。

但是，法拍房是一種價值與風險並存的產物，需要在競拍前預先繳納數額不少的保證金，拍下後又必須在一定期限內繳納餘款。如果繳納不及時，不但損失保證金、還將被「追差價」，取消二次競買資格。此外，法拍房還有其他風險，拍下房子後無法入住的案例比比皆是。法拍房的購買風險多怎麼辦？教你一招規避！

法拍房的風險：

一、存在多重抵押、多次查封

有些法拍房可能存在多重抵押、多次查封和隱形債務。法院與法院之間存在「優先處置權」，就是說哪家法院先產生與該房產有關的訴訟，哪家法院就有優先處置這套房產的權利。但是房子還可能存在民間借貸，金額過高，拍賣房產所得的資金未必足夠償還原房主所欠的債務。一旦出現這種現象，原房主一般都會銷聲匿跡，而那些借貸公司找不到原房主的情況下，可能會殃及無辜，購房者或許會面對民間債務和高利貸的不斷騷擾。

二、惡意租賃

法拍房有惡意租賃並不是什麼新奇的事，有些業主在預見自己的經濟情況不佳時，會故意與租客或親戚籤訂長租約，以免房子被拍賣後，自己無家可歸。所以購買法拍房一定要實地勘察，確定是否有人佔有。如果有確定是否為租客，租約是否正常，如果是長租約，要調查是抵押前籤訂的，還是抵押後籤訂的。如果是正常的長租約且已經支付房租的，建議慎重考慮。否則根據「買賣不破租賃」的原則，即使已經完成了過戶手續，購房者也無法入住，相當於只買了個房產證。

三、遷戶難

如果原業主的戶籍還掛在拍賣的房子上面，這就意味著競拍人在購得這套房產後很可能無法落戶。如果是學區房就更要謹慎了，因為戶籍被佔用，無法落戶或學位被佔都會導致孩子就學難。目前還沒有法律條例可以強制要求對方遷出戶籍，所以在競拍前要確定房子的戶口是否被佔，如果被佔是否為原業主，原業主能否利息得上，是否配合遷戶等。

四、存在欠繳費用

法拍房的稅費與正常的房產交易稅費不同，轉讓方和受讓方兩家交易產生的契稅、營業稅、土地增值稅、印花稅等稅費需競得人獨自承擔，假如這套法拍房沒有「滿五唯一」，個稅要繳納，是一筆不菲的支出。假如這套房屋前一次存在有「非夫妻直系親屬之間的贈予或繼承」，再次過戶會產生20%的高額個稅。假如房子為公司名下房產，還要繳納一筆50%-60%的土地增值稅。另外與這套法拍房相關的物業費、水電費、燃氣費、寬帶費、有線費等欠費也需競得者承擔，如果拖欠多年，加上違約金也是一筆不小的開支。

五、因房屋性質承擔費用

假如該套法拍房是房改房或經濟適用房，競得者除了稅費之外還需繳納土地出讓金，在選擇法拍房時優先選擇有房產證的住宅或已經補繳過土地出讓金的房改房或經濟適用房。

六、房子有過刑事案件

本想省錢購買法拍房，但買到手才發現自己買下兇宅的新聞屢見不鮮。發生過刑事案件的房產再次交易價格上也會大打折扣，就算競得人沒有再次交易，自己或家人住在裡面難免也會心裡不舒服。

法拍房的購買風險多怎麼辦？教你一招規避！

法拍房的優勢顯而易見，尤其是對於因限購政策無法「上車」或者資金有限的剛需族，法拍房是不錯的選擇。但是法拍房的風險也不可忽視，要想規避風險並成功撿漏，深度全面的調查不可或缺。尤其要調查了解房屋被拍賣的原因、狀況、各項相關條例和規定等。