問：我市出臺了《 亳州市物業專項維修資金管理辦法》，請您簡單介紹下有關內容？
答：為了加強物業專項維修資金管理，維護業主的合法權益，保障物業共用部位、共用設施設備正常使用，我中心起草了《亳州市物業專項維修資金管理辦法》，經市政府常務會議研究後印發，《辦法》對物業專項維修資金的交存方式、管理形式、使用範圍和程序等作出具體規定。
1、繳存比例：《辦法》第六條規定：首次物業專項維修資金，由業主以購房款總額為基數，分別按照下列比例交存：
（一）未配備電梯的，按照1%的比例交存；
（二）配備電梯的，按照2%的比例交存。
建設單位自用、出租的住宅物業或者與住宅樓結構相連的非住宅物業，未配備電梯的，由建設單位按照同期同類商品房售房價款1%的比例交存；配備電梯的，按照2%的比例交存。
小區規劃範圍內與住宅樓結構不相連的非住宅物業，按照購房款總額或者同期同類商品房售房價款1%的比例交存。
《辦法》第九條規定：已經辦理房屋登記但未交存維修資金的業主，應主動補交。其補交金額，應按照第六條規定的標準交存。 業主未按規定補交維修資金的，業主委員會、物業服務企業或者社區居委會應當督促其交存；逾期仍未交存的，可以依法起訴。
2、繳存時限：《辦法》第七條規定：業主應當按照下列規定的時限交存首期維修資金：
（一）該物業專項維修資金管理辦法施行以前竣工交付的房屋，由業主根據本辦法第六條規定的標準，將維修資金交存至市住房發展中心在銀行開設的專戶帳戶，業主未按前款規定交存維修資金的，市不動產登記部門不得辦理房屋登記手續。
（二）該物業專項維修資金管理辦法施行以後竣工交付的房屋，業主在辦理房屋入住手續前，根據本辦法第六條規定的標準，將維修資金一次性交存至市住房發展中心在銀行開設的專戶帳戶。業主未按前款規定交存維修資金的，建設單位不得將房屋交付給業主，否則由房地產行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，按照《住宅專項維修資金管理辦法》等法規規章相關規定對建設單位予以行政處罰。
3、使用範圍：《辦法》第十六條 維修資金的使用範圍包括：
（一）物業共用部位維修工程
1．主體承重結構部位損壞，需要拆換、加固的；2．戶外牆面或共用屋面因損壞需要重新進行防水或者保溫層施工的；3．整幢樓外簷面層脫落達到整棟樓外簷面積30％以上，需要修繕的；4．整幢樓或者單元共用部位地面面層、門窗及樓梯扶手等因破損需要整體修繕的；5．經業主專有部分佔建築面積2/3以上且佔總人數2/3以上（以下簡稱雙2/3以上）業主同意使用維修資金的其他維修工程。
（二）物業共用設施設備維修、更新、改造工程
1．物業管理區域內路面破損30％以上，需要整體修復的；2．整幢樓或者單元上下水管道、落水管等老化、損壞，需要更新、改造的；3．智能化系統、公共照明、消防設施等需要整體更新、改造或者更換、維修主要部件，一次性費用超過原造價20％的；4．電梯需要整體更新或者更換、維修主要部件，一次性費用超過原造價20％的；5．二次供水及消防水泵等因損壞，需要更新、改造及更換主要部件的；6．物業管理區域內的圍牆、大門、綠化、公共車棚、車位等因損壞，需要整體修繕、更新的；7．經具有共有關係的雙2/3以上業主同意使用維修資金的其他維修、更新、改造工程。
4、使用程序：《辦法》第二十條 維修資金的使用，按照下列程序辦理：（一）申請人制定維修、更新和改造方案；（二）維修、更新和改造方案需經雙2/3以上受益業主表決通過；（三）申請人持有關規定資料或通過網上辦事大廳向街道辦事處（鄉鎮人民政府）、譙城區、亳州經開區物業行政主管部門提出使用申請；（四）譙城區、亳州經開區物業行政主管部門自受理之日起3個工作日內，對籤署意見的業主抽查確認，組織現場查勘，並拍照留存。經審查資料齊全且符合使用條件的出具使用審查意見，並抄送市住房發展中心；不符合使用條件或者申請資料不齊全的，告知拒審原因或一次性書面告知補齊手續。（五）申請人組織施工和竣工驗收，籤署竣工驗收結算報告，向市住房發展中心申請劃轉維修資金。（六）市住房發展中心應當自收到資金劃轉申請後進行覆核，符合條件的，向專戶管理銀行發出資金劃轉通知。 應急維修項目使用維修資金的，按照前款第（一）（三）（四）（五）（六）項規定的程序辦理。
實施物業管理且已經成立業主大會的物業管理區，其申請人為業主委員會或受委託的物業服務企業；實施物業管理但未成立業主大會的，其申請人為物業服務企業；未實施物業管理的，其申請人為社區居委會。
問：交付購房款，開發商遲遲不籤訂購房合同，應該怎麼辦？
答：個別房地產開發企業收取購房款後，為了逃避預售資金監管未與業主籤訂購房合同，或者籤訂合同後以要統一到集團公司蓋章為由，未及時將合同交給購房者。我們下線後，對您反映的問題將立即進行調查，約談企業，責令其立即整改，立即給您籤訂購房合同或將購房合同退還給您。這裡，也提醒購房者在向開發企業支付房款後，及時向開發企業索要購房合同，並督促企業按時辦理合同備案，對開發企業拒不籤訂合同或拒不交付合同的行為，請及時撥打我中心舉報電話0558-5512789，我中心將第一時間進行查處。
問：住宅小區二次加壓費收費標準是什麼？不繳納二次加壓費，物業停水是否合理？
答：二次供水是是指通過儲存、加壓等設施，將城鎮公共供水經儲存、加壓後向用戶提供用水的方式。一般情況下，我市的高層建築6樓以上樓層屬二次供水區域，必須用專門設備對市政自來水增壓提升。
根據《亳州市住宅小區物業服務收費管理實施細則》第二十六條規定，我市住宅小區二次加壓費用不包含在物業服務費中，二次加壓樓層的業主需要另外據實分攤二次加壓設備的運行維護費用。每個小區具體的分攤費用不一定相同，據調查，每戶業主分攤費用在10-20元/月，我中心已要求物業服務企業按規定定期公布二次供水費用的收支情況。
概括地說，二次供水加壓費用是二次供水區域業主必須承擔的支出，經催收後仍拒繳該費用的業主，自然沒有免費使用二次供水的權利，管理單位採取相應暫時停水措施，以維護自身和全體業主的權益，符合民事行為權利和義務對等的原則。
問：什麼情況下可以撤銷商品房備案、退房？
答：商品房買賣合同籤定後，買賣雙方均應嚴格履行合同約定內容。因特殊原因不能履行合同的，需買賣雙方達成一致意見，且符合以下5種情形之一的，可以申請解除合同與備案：
1、因買賣合同約定的原因，導致交易雙方解除合同的。如：逾期付款、逾期交房、項目變更、買受人購房貸款未獲審批的；
2、因買受人出國定居、留學或因工作調動到外地的。
3、因買受人本人或家庭成員患有重大疾病，急需醫療資金的；
4、因買受人已故，繼承人申請退房的；
5、在同一項目調換商品房的。
問：群眾一直對電梯、物業服務與收費不一致問題比較關注，請介紹一下群眾經常投訴諮詢的問題。
1、物業服務與收費標準不一致，不繳物業費無法使用電梯問題
答：物業服務和收費按合同約定執行，物業公司應按標準提供服務，業主應按合同約定按時繳交物業服務費，共同努力提升物業管理水平，如業主或者物業公司有違約行為，都可依法協調解決。對因故未及時繳交物業費的業主，物業公司應溝通催收或依法訴訟，原則上不能禁止業主使用電梯。
另外一方面，物業服務費包含電梯的運行維護費用，業主理應按合同約定繳交，以維護自身及全體業主正常使用電梯的權力，維護小區物業管理的正常進行，維護業主共同生活秩序的穩定。
2、電梯安裝磁卡問題。
住宅小區電梯安裝磁卡，這是物業服務中的一種技術手段，近年來在各地小區逐漸被採用。在不影響業主乘坐電梯的情況下，可以限制非小區業主（或非房屋使用人）擅自使用電梯，避免閒雜人員進入單元幹擾業主正常生活，保障電梯的安全使用和正常壽命。
為保證全體業主利益，我中心已嚴格要求物業企業廣泛徵求業主意見，必須經過大多數業主同意，方能使用電梯磁卡。此外，根據《安徽省物業服務收費管理辦法》第二十條「物業服務企業對人員、車輛實行出入證件管理的，應當為業主或物業使用人免費配置出入證、卡、電子識別器等。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取製作成本費用」的規定，物業服務企業不得向業主收取首次磁卡工本費。
3、電梯停運問題。
電梯停運的原因有很多。有的是因為沒有進行正常的檢修保養；有的是因為供電壓力大，部分電梯停運；有的是因為電梯配件老化，出現了質量問題；也有部分業主使用不當等原因。
今年以來，我中心已多次要求和組織物業公司開展住宅小區安全隱患排查，同時，要求各縣區物業管理部門加強對電梯使用的安全排查和整改，並多次督促物業公司加大巡查力度，一旦發現問題，立即向相關單位報修。我中心也把小區電梯使用是否正常、是否按規定進行檢修和維護作為對物業公司督查考核的重要內容。
問：購買預售商品房時，繳納的定金（認籌金）可以退嗎？
答：首先要說明的是，開發商在未取得預售許可證之前，是不能收取定金的，建好的現房只有在通過綜合驗收，辦理不動產初始登記後才能收取購房人的定金。
定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數額的金錢作為擔保的方式，又稱保證金；如果給付定金的一方不履行約定義務的,無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定義務的,應當雙倍返還定金。一旦籤訂了商品房買賣合同，支付定金後，無論是開發商還是購房人要求解除合同約定，都要承擔違約責任，交付定金的無權索要已交的定金；開發商收取定金違反約定的，應雙倍返還定金。所以，如果不能確定購房，不要輕易交付定金，否則，可能會造成損失。
問:很多群眾比較關心停車位問題，小區停車位能出售給業主嗎？
答：由於我市暫沒有對地下車庫進行產權登記，根據《中華人民共和國物權法》、《安徽省物業管理條例》等規定，開發企業計程車位（庫）的，按照合同法的規定，可以採用轉讓使用權的方式進行出租，最長租期不得超過20年，租金標準以市場調節為主，雙方協商確定。
地下停車位滿足以下條件可以進行使用權轉讓：
1、符合規劃設計條件的合法性建築；
2、具有獨立使用空間；
3、沒有計入公攤面積；
4、非人防設施。
人防設施在保證人防需要的情況下，可以以出租的形式出租給業主，但租期不得超過三年。
地下車庫投入使用前，要通過規劃、消防、質檢等部門驗收，出具工程竣工驗收報告。物業企業要加強地下室管理，保障車庫消防、照明等設施設備正常運行，做好衛生保潔、停車秩序管理，為業主提供良好的停車環境。
問：開發企業延遲交房，不按合同支付違約金，怎麼辦？
答：根據《合同法》第一百零七條規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。對於開發企業不承擔違約責任的，購房者可按照與開發企業籤訂的《商品房買賣合同》約定，向法院提起訴訟或者向仲裁機構申請仲裁，通過法律途徑維護自己的合法權益。
問: 最近關於住宅小區房屋質量的投訴比較多，如果房屋出現質量問題，業主應該怎麼做呢？
答：如果房屋出現質量問題，業主可以到小區物業服務處報修，物業公司會積極配合併聯繫開發企業工程技術人員到現場核查，如屬保修範圍內的質量問題，由開發企業按規定進行維修。對超過保修期的公共部位維修項目，業主可以按規定申請使用受益業主的專項維修資金進行維修。緊急情況可先維修，後補辦申請使用維修資金相關手續。
如果業主對房屋質量評定有質疑或有異議，可向住建局質檢站反映，然後根據質檢站的鑑定結果，再分別採取以上兩種方式解決。
問：很多群眾不了解房屋備案的重要性，以至於在房屋買賣的過程中產生糾紛甚至於上當受騙。請問房屋備案的作用是什麼？如何查詢房屋是否備案？
答：作用：商品房備案是避免開發企業「一房多賣」，有效保護購房者合法權益的重要手段。另外，商品房買賣合同登記備案與預售資金監管工作相銜接，能夠確保購房款用於工程建設，避免開發商挪為他用，保證項目和資金的安全。
商品房備案查詢方式：有兩種查詢方式，第一種是通過登陸亳州市住宅與房地產信息網，點擊新建商品房網上備案查詢欄目，輸入商品房買賣合同編號、買受人的身份證號碼和用戶密碼（默認6個0），即可查詢。第二種是本人攜帶有效證件到行政服務中心一樓大廳房地產交易中心窗口查詢。
問：近期有很多熱線朋友諮詢如何成立業主委員，有哪些程序？
答：1、成立籌備組。在街道辦事處的指導下，成立業主大會會議籌備組。籌備組一般由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、社區代表組成，人數應當為單數，其中業主代表由街道辦事處或社區組織業主推薦，所佔比例不得低於籌備組總人數的二分之一。籌備組組長由街道辦事處代表擔任。前期物業服務企業應當協助業主大會籌備組做好相關工作。
2、發布公告。籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前，在物業管理區域內顯著位置公告，並將首次業主大會會議召開的時間、地點書面通知全體業主。業主大會選舉業主委員會。
3、參會人員組成方式。物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業主代表參加業主大會會議。業主可以委託代理人參加業主大會會議。業主委託代理人參加業主大會會議的，應當出具書面或者數據電文委託書，載明委託事項、委託權限及期限。
4、業委會選舉方式。業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦，經業主大會會議選舉產生。業主委員會一般由五至十一人的單數委員組成，規模較大的小區可適當增加業委會委員。每屆任期一般不超過五年，委員可以連選連任。
5、報備方式。業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，將業主大會會議的決定、管理規約、業主大會議事規則以及業主委員會組成人員名單等材料報縣級人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處備案，並書面告知當地社區。
業主委員會辦理備案手續後，持街道辦事處備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。
問：有業主反映對現有物業公司不滿意，想更換物業。請問，需要在什麼條件下能更換物業？
答：業主如對物業服務質量不滿意，可以向業主委員會和物業服務企業提出建議或者諮詢；同時按照物業管理的屬地管理原則，可以向縣區物業行政管理部門或小區所在街道辦理處投訴，並要求物業公司按合同約定進行整改。
如業主對物業服務仍然不滿意，可以在定期業主大會上就續聘或選聘物業服務企業行使自己的投票權，或者按規定程序召集專有部分佔建築物總面積百分之二十以上且佔總人數百分之二十以上業主提議，申請召開臨時業主大會，就解聘和重新選聘物業服務事項進行表決。如表決通過，可按程序更換物業服務企業並就小區的物業服務進行移交。