不出市場預料，合生創展（00754.HK，下稱「合生」）此前以百億元高價搶下的分鐘寺地塊，迎來隱秘合作方。
天眼查信息顯示，近日該地塊兩家項目公司新增對外投資企業，其中多位管理者來自世茂集團（00813.HK，下稱「世茂」）。
具體而言，拿下L-39地塊的北京合昕辰銳企業管理有限公司，對外投資成立北京合力運興置業有限公司，該公司董事長為劉輝，董事包括李廣、袁海濱、王超、安博，經理為王超，監事包括陸婷、丁煥丹。
拿下L-41地塊的北京合盈銳恆房地產開發有限公司，對外投資成立北京合盛潤景置業有限公司，該公司法定代表人為袁海濱，公司董事長為王超，董事包括賈麗萍、劉輝、袁海濱，監事包括陸婷。
資料顯示，劉輝為世茂集團副總裁、華北區域董事長，袁海濱為世茂華北公司京冀公司總經理，賈麗萍為世茂集團北方大區財務負責人，陸婷為多個世茂集團子公司的關聯監事。
世茂以多少資金代價入局目前還是未知，但從上述工商信息變更看，雙方大概率將合作開發分鐘寺地塊。
今年5月，合生斥資180億元連奪分鐘寺三宗宅地，引發市場轟動。其中，經過56輪競拍，合生以42億元拿下分鐘寺村L-39地塊，溢價率42.08%，樓面價76168元/平方米；又經82輪爭奪，合生再以65.4億元拿下分鐘寺村L-41地塊，溢價率37.86%，樓面價73912元/平方米。
「分鐘寺地塊位於三環和四環之間，屬於北京中心地區，不常有土地供應。」在合生方面看來，此番拿地可補充集團在一線城市的土地儲備，提高集團賺取更多收益的能力，系良好的投資機會。
按照合生規劃，L-41地塊將建設7棟公寓樓，定位為首次置業、初級改善物業，2021年1月開始動工，2021年3月開始預售；L-39地塊將建成4棟住宅樓，2021年2月開始動工，2021年4月開始預售。
不過，大手筆豪爽拍地仍讓市場詫異，畢竟合生去年銷售額才212.58億元，營業收入僅170.44億元。截至2019年底，合生現金及現金等價物116.56億元，而一年內到期需償還的貸款約148.28億元。
正是基於對合生基本面的考慮，早在該集團拿下地塊前，便有市場消息傳出合生將引入其它房企合作開發。此時世茂入局，不僅能暫緩項目資金壓力，還可增強品牌效應，利於後續市場推廣與產品去化。
反觀世茂，過去一年，該集團頻頻發力收併購市場，相繼拿下泰禾集團、萬通地產以及粵泰股份等多個企業合計22宗併購交易，總價款204.13億元，對應權益貨值超800億元，成為僅次於融創的新晉併購王。
進入2020年，世茂再次牽手福晟，雙方於1月10日正式籤訂戰略合作協議，由世茂海峽主導成立「世茂福晟」新平臺，經營管理主要由世茂操盤。此宗併購案落地後，福晟的大量土儲有望為世茂補充可觀貨值。
不過，來自一份克而瑞的研究報告認為，通過收購獲得土地會面臨諸多不確定性，如與粵泰合作的五個項目均涉及訴訟查封事項；福晟在大灣區的不少項目都是通過收購而來，債權、股權關係複雜，一些拆遷項目協商籤約的過程漫長。
最終，這些資產包將對世茂的毛利率、去化及現金流壓力有何影響，仍需觀察。以分鐘寺地塊為例，該項目樓面價接近7.2萬元/平方米，業內預估其盈虧平衡點為12萬元/平方米，總貨值約300億元。
億翰智庫華北院認為，去年北京單價超過11萬元/平方米的項目成交總額約105億元，這意味著以北京市的高端客戶購買力，需要三年才能消耗掉這個項目。當合生漸漸釋放「快周轉」信號，分鐘寺地塊能實現這一目標嗎？