來源：每日財報
2020年，對於合生創展來說，是經歷巨變的一年，同時也是備受外界關注的一年，除了總裁離職，二代朱桔榕正式接班、豪擲百億拿下分鐘寺地塊，還有前兩天創造的豪擲百億港幣炒股、浮盈38億的股市神話。
合生創展創立28年以來，席榮貴之前經歷了薛虎、陳長纓、武捷思、謝世東等四位總裁，其中前三位任職均不滿三年，而早在謝世東、武捷思之交的2004年，合生創展的銷售額已破百億，彼時現在的行業巨頭如碧桂園、恆大、萬科、綠地等都不知道在哪裡呢。
雖然合生創展起步早，卻未發展成「宇宙房企」，後來的數十年間，合生創展也在房地產行業裡逐漸沉淪，甚至成為不入流的「小開發商」。合生創展目前的銷售額也僅只有200多億。
昔日的「地產航母」如今愈發地「不務正業」。
「地產航母」搖身一變成「股神」
根據我們的統計，2014至2017年，合生創展的銷售一直在百億的界限上徘徊，直至2018年，它才再次突破百億，實現149.75億的戰績；2019年，該公司再上一個臺階，銷售額達212.58億元，同比上升42.0％。
截止今年6月底，合生創展經營現金流淨額，仍有298.83億港元的缺口，經營能力不足；但借貸總額達到904.71億港元，較2019年底667.73億港元，增長236.98億港元，增幅達35.5％。
或許是在缺乏真金白銀、業務發展訴求較大的情況下，合生創展轉而利用金融投資的思維在尋求出路。今年中期，合生創展首次對外宣布，正式把股權投資納入主要業務活動之一，自此之後，這家企業在股權投資方面動作頻頻。
11月中旬，合生創展花了64億港元在公開市場進行了一系列購入上市證券的事項，近期，這家企業因「炒股」又賺了22億元。
12月11日晚間，合生創展披露，擬以總轉讓價約人民幣21.57億元出售442,000,000股北京農商行股份，每股平均價為人民幣4.88元。據了解，標的股份約佔已發行的北京農商行股份的3.638％，平均成本約為每股人民幣2.73元。在這一基礎之上，以每股人民幣4.88元出售標的股份，估計合生創展可獲得約78.75％的利潤。
合生創展將股權投資納入業務體系後，這一業務為合生創展貢獻相當多利潤。根據財報，今年上半年，這一業務是僅次於主業房地產的第二大收益業務。數據顯示，2020年上半年，合生主業房地產收入54.8億港元，股權投資達到28.36億港元，為合生創展整體收入同比上升48.7％、毛利率由2019年末52％提升至67％貢獻主要力量。
「慢周轉」二代接班後激進拿地
除了在股權投資方面的動作，二代朱桔榕正式接班之後，在主業方面，一直以「慢周轉」著稱的合生創展也開始轉變畫風。
在土儲方面，合生創展向來以獲取舊改等慢周轉項目為主，今年卻罕見地斥資超過230億元在廊坊、崑山、北京、杭州等地拿下7個項目，新增土地儲備88.7萬平方米。在寸土寸金的北京，這家公司以180億重金拿下北京豐臺分鐘寺三宗宅地；在廣州，合生創展拿下投資額高達346.67億元海珠區康樂、鷺江村舊改。這些投資動作令市場咋舌。
根據中指院發布的數據顯示，前11月，合生創展以184億元的拿地金額位列第50名，而去年全年，在機構拿地金額排名榜中，合生創展以76億元位列第99名。
砸真金白銀進行大手筆股權投資和拿地後，合生創展資金壓力明顯加大，整體債務攀升，負債比率大幅上升。根據我們統計，截至今年上半年，其資產總值及負債總額分別為2479.70億港元和1700億港元，分別較2019年底上升21％和32％。
截至今年上半年，合生創展銀行及財務機構借貸總額為733.48億港元，較2019年年底增長42％；負債比率增長26個百分點，達到92％；其現金及銀行存款僅為172.16億港元。負債大幅增長後，合生創展上半年資本化前之利息開支總額上升38％至28.15億港元。
數據顯示，合生創展的現金短債比為0.9，淨負債率則大增至92％，剔除預收款後的資產負債率為66.6％。根據監管層7月底發布的「三道紅線」（剔除預收款後的資產負債率大於70％、淨負債率大於100％、現金短債比小於1倍），除了現金短債比已觸及紅線外，目前合生創展的淨負債率和剔除預售款後的資產負債率也已逼近監管紅線。
合生創展如今股權投資與地產開發「兩手抓」，能否實現銷售業績突破，我們將持續關注。