實現「住有所居」應是房地產宏觀調控的主要目標
文/成思危
我國房地產業的發展一直受到廣泛關注，有兩點原因：第一，住房是民生的重大需求，每一個人都需要住房，因此房地產問題不僅是經濟問題，而且是社會問題，甚至是政治問題。第二，房地產對於國民經濟的拉動作用是相當大的。根據我們十多年前所做的一個研究，100元錢的房地產投資，可以拉動上下遊60多個行業總共180元-220元的投資。房地產的發展不僅能拉動生產資料的需求，還能拉動消費資料和服務業的需求。隨著我國工業化、城市化的進展，新就業人口和從農村轉移到城市的人口不斷增加，想改善住房條件的家庭日益增多，對住房的需求一直會保持比較旺盛的態勢。在我國基本實現城市化過程中，房地產作為支柱產業的地位是不會動搖的。有人說現在有些國家已經不拿房地產當支柱產業了，我認為那是因為他們已經基本解決了城市化的問題，而我國還處於城市化的過程中。因此我們對房地產業的發展還是要保持信心，住房的需求在我國基本實現城市化、也就是城市人口佔70%之前肯定還是旺盛的。
房地產研究首先要將理論、體制、政策等重大問題弄清楚，而不是糾纏一些細節的問題。實現中央提出的「住有所居」應當是我國房地產宏觀調控的主要目標。
理論上來說，住房（House）和居住（Housing）是兩個不同的概念。住房是其擁有者的財富，而住所則只是指居住的地方，不一定是居住者自己的財富。租房是租賃行為，不涉及產權的轉移；而買房則是購買行為，涉及到產權的轉移。租金是一種流量，而房產是一種存量。
近年來在房地產方面的一些爭論，多半與上述的概念不清有關。在此僅列舉其中的3個似是而非的觀點。
1.住房是「準公共產品」嗎？
有人說住房是「準公共產品」，因此國家應當負責解決人民的住房問題，除了保障房以外，還應當讓大多數家庭買得起商品房，實現「居者有其屋」。實際上只有國家為低收入和中低收入家庭提供的保障性住房是公共產品，而其餘家庭在市場上購買或租用的商品房則是商品，不屬於公共產品之列。目前任何國家都不可能實現「居者有其屋」，但只能實現「居者有其所」，也就是「住有所居」。
2.住房是消費品嗎？
有人說住房是消費品，應當強調住房的消費品屬性。實際上從經濟學理論來說，房產是資本品，而不是消費品，因為房屋本身是一種財產，買房是一種投資行為。房產是可以通過出售或出租產生利潤的資本品。在國外常有這樣的情況，兩夫妻和兩個孩子住一所大房子，孩子大學畢業後自己成家了，兩夫妻就把大房子租出去，自己租一個小公寓居住，大房子的租金不僅足以支付小公寓的租金，還能給他們日常生活提供更多的消費資金。
3.房價應當列入消費價格指數（CPI）之中嗎？
有人說國家統計局應當將房價列入CPI，但由於住房不是消費品，因此原則上是不應列入CPI的，只應當在CPI中列入居住費用。我認為對自有住房的家庭，其居住費用應當按虛擬房租計算。所謂虛擬房租就是如果把自己的房子租給自己時所應收取的合理房租。作為房東的你和作為房客的你肯定是不一樣的，作為房東的你總是希望把房貸全部轉嫁給房客，而作為房客的你肯定不同意，因為我給你交了若干年房租以後，房子還是你的，等於是我在替你買房子。作為房客的你希望按照房子的生命周期50年的折舊來計算房租，但是作為房東的你肯定不同意，因為除了購房費用之外，還要負擔物業費等費用。我們現在正在研究虛擬房租如何確定。虛擬房租當然跟房價有關係，相應也會影響到實際的房租，因此我認為，我國城鎮家庭平均居住費用應當是80%自有住房家庭的虛擬房租與20%租房家庭的實際居住費用的加權平均值。
宏觀調控應該首先圍繞實現中央提出的「住有所居」的目標，先要解決真的沒有住所的人的問題。這大體上包括3種人群，第一種是低收入和中低收入的無住所人群；第二種是中等收入無購房能力的人群；第三種是中等收入有購房能力的人群。
應該說從當年我國城鎮住房制度改革的政策設計來看，將住房分為商品房、經濟適用房和廉租房三類，還是比較合理的。但是在政策執行的過程中發生了問題。建廉租房全要政府出錢和補貼，政府不願意多建，建設進展很慢。廉租房造價低，質量較差，區位也不好，有的廉租房建好後許多人不願意去住。更重要的是經濟適用房成了腐敗高發區，因為誰拿到經濟適用房就等於拿到了國家補貼的一大塊財富，因此出現了各種腐敗現象。一是有些公務員「近水樓臺先得月」，他們既掌握分配權，又掌握優先選擇權，因而在有些地方出現了經濟適用房變成公務員小區的現象。二是由於經濟適用房是一大塊財富，就會產生尋租現象，有的人就會想辦法用各種不正當的手段來謀取經濟適用房。因而有些地方出現「六連號」，有些開著寶馬車的人住在經濟適用房小區，有些經濟適用房小區的房屋70%是租出去的，還有的人買兩套經濟適用房打通後裝修成豪宅。因此我主張經濟適用房不能給予完全產權，一般不允許出售，在出售時應當將國家補貼的部分還給國家。就算沒有腐敗，經濟適用房制度也會引起新的不公平。假定年收入4萬元以下的家庭可以購買經濟適用房，一個年收入39000元的家庭買到經濟適用房後等於拿到國家幾十萬元的補貼，而一個年收入41000元的家庭則不允許買經濟適用房，只能用高得多的價錢去購買商品房，這就會造成新的不公平。
現在我國新的制度設計提出了公租房。公租房僅是出租，不涉及產權。公租房既能解決低收入和中低收入人群的居住保障問題，又能解決沒住所而又買不起房的中等收入人群的居住問題。但是在公租房的制度設計上要改變思路，從補貼磚頭到補貼人頭。公租房既然是保障性的，標準就不能太高。當然也要考慮到人的尊嚴，公租房也不能搞的太差，起碼功能要齊全，廚房、廁所、淋浴都要有，在設計時還應考慮綠色和節能的要求。公租房可設有
最近一些城市的房租大漲，各地政府紛紛出臺了限制房租上漲的政策。當公租房制度確立和普及之後，市場的力量就可以制約房租的上漲。
公租房可以解決前兩部分沒有住所的人群的居住問題，最後一部分要解決的是中等收入有購房能力人群的購房問題，這些人購房的能力來自自己的儲蓄，加上父母的儲蓄和親友的貸款。有些人是在結婚的壓力下必須要買房，即所謂剛性需求。對於這部分人群在政策上應當給以適當的照顧。一是適當降低首付，可以考慮降低至20%；二是實行優惠利率，按正常貸款利率打八折；三是採取遞增式還款的方式，使還款負擔不超過其家庭月收入的50%，最好是不超過30%。而現在銀行對購買首套住房的家庭提高了首付，又取消了優惠利率，實際上是增加了這部分人群的負擔，不利於實現「住有所居」的調控目標。有人說通過宏觀調控把房價調下來，這些人就能買得起房子了。但我認為，即使在越來越嚴厲的宏觀調控下，房價也不可能降很多。根據我們的研究，房價由4部分組成，包括建安費用、地價、政府稅費和開發商的稅後利潤。從長遠來看，建安費用是上漲的，鋼材、木材、水泥、玻璃等建築材料的價格也是上漲的，積壓只是暫時性的。我國實行最嚴格的土地政策，而且通過招拍掛來確定地價，土地價格肯定會上升。要真的降房價，就是政府要控制地價，減少稅費，開發商要讓利，如果只指望壓縮開發商的利潤，房價不可能降太多。因為如果壓縮得太厲害，三五年以後房子的供應就會減少。儘管現在看來房地產投資還在增加，但增幅已經在減少，而且房子的建設有一定的周期，短期內看不出問題，但是長期內可能會造成供需失衡，房價可能會反彈，這是我們要注意的。
當年房改政策允許個人購買單位的公房，由於房子一般面積比較小，條件比較差，隨著人們收入的提高，就產生了改善的要求。這些房子的區位一般都比較好，即使有些房子在當年位於城市的邊沿，現在也差不多靠近城市中心了。這些家庭只要將舊房賣掉，就會有改善住房的能力。對於這一部分人的需求也應當適當考慮，如果購房者承諾買到新房以後就將舊房賣出去，仍然保持一套住房，可以適當地在政策上予以照顧。