站在雅香金陵酒店對面的街道上放眼望去，夜幕降臨後的獨棟酒店寂寥無聲。中房報記者 李葉/攝
中房報記者 李葉｜河南洛陽報導
夜幕下，雅香金陵酒店暗淡了下來，鮮有光亮。暗淡的背後是一場牽涉不同利益方、近400名業主的13年糾葛。
2006年，正值洛陽市洛南新區開發建設的火熱時期，一個以打造「五星級產權式酒店、投資性地產楷模」為目標的項目——洛陽雅香金陵酒店（又稱：洛陽雅安新城）在這一年展開了經營活動，項目新穎的返利模式前後吸引了400多人參與。
此後，隨著運營不景氣，酒店漸漸收不抵支陷入停滯，一群人的命運軌跡也開始改變。
13年間，圍繞洛陽雅香金陵酒店使用權和經營權問題，400名業主與項目經營方、開發商之間展開了一場曠日持久的博弈。在2019年5月21日～6月6日期間，更因上述問題爆發了3次衝突。
業主中的78歲的白大爺（化名）顯得尤為激動。他表示，我買這個項目的客房時花了大部分積蓄，目的就是到老時有更多一點的分紅當「養老金」；現在，不但沒有了這份「養老金」，自己的房子也用不了，還得每月按時還貸。「拿著房產證不能使用自己的房子，這叫什麼道理？」
在白大爺等業主的對立面，洛陽市新龍安房地產置業有限公司、洛陽雅香金陵酒店股東褚謙也在喊冤。他說，自2006年響應政府建設洛南新區號召開始建設和經營酒店後，由於種種原因導致虧損、業主方誤解，現在還因這個項目成為了失信被執行人，也是有苦難言。
目前，針對這場矛盾不斷激化的拉鋸戰，洛陽洛龍區古城區街道辦事處已協調處理，初步結果是恢復酒店運營，但因仍有200名業主沒有贊同目前的解決方案，最終走向成謎。
7月17日，中國房地產報記者來到了地處太康路和王城大道交會處的洛陽雅香金陵酒店，彼時酒店門前激憤的人群早已不在。站在雅香金陵酒店對面的街道上放眼望去，夜幕降臨後的獨棟酒店寥寥無聲，幾乎與夜晚融為一體。
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業主的13年
不少客房在原有的刷卡處還多了一道明鎖，業主劉先生（化名）介紹，這是為了防止酒店經營方繼續使用自己的房子。中房報記者 李葉/攝
走過酒店大堂，需持房卡方可乘坐電梯進入酒店客房樓層。到達客房樓層處後記者發現，不少客房在原有刷卡處還多了一道明鎖，業主劉先生（化名）介紹，這是防止酒店經營方繼續使用自己的房子。
在劉先生看來，之所以會發展到這一步說來話長。
2006年～2007年，由於看到雅安新城項目所宣傳的購買酒店客房委託經營合同返利的新投資模式，400多名業主先後以5500元/平方米～6000元/平方米價格（高於當時市場價三倍多），陸續從洛陽市新龍安房地產置業有限公司（法人代表褚謙）處購買商品房，同日與河南雅香樓食品服務有限公司（法人代表褚漢生）籤訂委託經營合同，經營期限12年。
記者查閱劉先生等業主提供的房產證看到，上面顯示該項目為70年產權。
2007年，酒店正式運營，開始的幾年一切相安無事。但到了2015年，「分紅的簡訊仍會按月發來卻再也沒有錢進帳。當初很多業主是貸款購買的該項目，收不到分紅後，月供卻還是要還的。找酒店經營方，對方就說酒店經營不善，無法支付。」劉先生表示。
據劉先生介紹，2017年1月1日，有30多名業主來到酒店大廳討要分紅款，後有3名業主被以聚眾鬧事為由拘留了10天。
2017年年底，多名業主將雅香金陵告上法院，2018年5月洛陽市中級人民法院判決業主勝訴。
業主提供資料。
2018年底，數量較多的業主們推舉代表向洛陽市古城鄉物業辦申請重新選舉業主委員會，次年4月物業辦同意籌建業主大會業主委員會籌備組。
到了2019年，在業主與酒店方籤訂的委託經營合同臨近到期時，業主們在酒店運營方式上又產生了分歧。原業主服務中心代表曹先生（化名）告訴記者，按原委託經營合同，經營期限到期前兩個月，雙方協商下一步經營事宜。業主服中心代表與酒店經營方代表褚謙進行了溝通，酒店經營方表示不再經營。業主服中心於3月底發出了告示，公布了會談內容和招商消息，並成立了招商籌備組。
據上述業主服務中心介紹，對外發布招商後共有5家企業報名，最後初步確定由河南瀚砂礦產品有限公司（以下簡稱「瀚砂公司」）接手運營。
這一舉動直接導致400多名業主形成了兩派，其中有100多人主張與瀚砂公司籤約，讓酒店繼續運營；200多人主張收房，成立業主委員會後重新公開招商；還有部分業主持觀望態度。
持反對意見的業主唐女士（化名）表示，瀚砂公司2019年3月才註冊成立，2000萬元註冊資金是認繳制，5月份就籤署房屋租賃協議運營酒店，它的運營能力值得懷疑。
幾方爭執不下時，雅香金陵酒店所在轄區的古城區街道辦事處出面成立了協調小組，使持不同意見的雙方業主代表坐在了一起，商量收房和籤約等事宜。
經過調，協調小組於5月16日貼出了收房公告，提出自5月21日起的10天內完成收房。
5月21日，業主與酒店方籤訂的委託經營合同到期。當天，300多名業主收回了房子。
5月31日，酒店大廳貼出一則公告，要求未與河南瀚砂公司籤約的業主要向洛陽毅喬物業公司繳納6000元物業押金，並每月支付15元/平方米的物業費；冬夏兩季需繳納0.5元/平方米/天的空調使用費。
對於這則公告，業主們表示了拒絕。
到了6月1日，酒店停止營業，酒店大樓4層以上未籤約客房出現了斷水斷電情況。在6月16日，酒店重新開業之際，近100名未籤約業主聚集到了酒店大堂，接近中午時分因發生推搡警方介入。
7月18日，在記者來到雅香金陵酒店時，該酒店已正常營業。
中房報記者 李葉/攝
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「13年」的另外一個版本
根據企查查平臺資料顯示，漩渦中心的雅香金陵大飯店有限公司疑似實際控制人為洛陽市新龍安房地產置業有限公司法人、洛陽雅香金陵大飯店有限公司股東褚謙。隨後，記者與褚謙取得了聯繫。
在他的立場上，這「13年」有另外一個版本。
2005年～2006年，正值時任洛陽市委書記孫善武、洛陽市委副書記朱廣平大刀闊斧開發洛南新區。「當時市裡計劃在洛南新區建設一個標誌性的星級酒店並對外進行招商，但並不理想。洛南新區剛剛開始建設，誰都知道在那搞一個星級酒店肯定虧損。彼時，一些領導找到了我父親，希望他能支持新區建設，把雅香樓搬過去建個酒店，並承諾會給酒店一些扶持。當時，父親褚漢生經營的河南雅香樓食品服務有限公司在洛陽已小有名氣。」
支持條件包括4000萬元資金支持以及100畝土地用於後續開發。
在這種情況下，河南雅香樓食品服務有限公司又分別向銀行與洛陽市鉬業集團各借1000萬元，再加上抵押自家房產，雅香金陵酒店隨即開始建設。
當時，產權式酒店模式在全國範圍內大熱，雅香金陵項目也將這種模式引入了進來。為了吸引人們到洛南新區投資，雅香金陵向購房者承諾前期的按揭可由酒店墊付，客房產生的利潤向購買者返利50%，虧損由酒店承擔。
酒店於2007年正式營業。「剛開始，由於新區沒人，酒店入住率只有8%，一直在虧損。但我們寄希望於規劃中的100畝土地，希望可以通過開發住宅回補酒店運營。」
但這一「規劃」未能成行，原先規劃給雅香金陵的100畝土地後被規劃給了其他企業。
2008年，在整個酒店建設初期起到重要主導作用的孫善舞因涉嫌受賄罪被逮捕。
2009年，朱廣平被河南省紀委「雙規」。
到了2015年，在業主和雅香金陵經營方的時間軸上，都是艱難的一年。
「前8年一直給了業主豐厚的分紅，到2015年實在是經營不動了，酒店的收入也不足以再支付高額的分紅。按照酒店委託經營合同算帳，業主還欠酒店錢。」褚謙告訴記者。
至此，業主們的起訴也開始了。
到2019年2月，「法院下了終結執行書，將我們家名下房產、股權，包括我父母的養老金都封了，一家人列為了失信被執行人名單。」褚謙說，「400多名業主的物業價值穩中有升，經營12年沒成爛尾樓。雅香金陵員工高峰期530人，現在還有近300人，利稅近3000萬元，業主們分紅分走了9500萬元，我和我的家人卻落得了成為失信被執行人的下場。」
另據褚謙介紹，瀚砂公司負責人也是雅香金陵業主，他希望接手運營盤活酒店。
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分歧難以協調
「酒店目前的經營情況我們已經匯報給洛陽市政法委了。」7月19日，中國房地產報記者與處理糾紛的古城區街道辦事處工作人員進行了溝通，對方表示，辦事處應盡的義務都已經盡到，由於事件比較複雜，涉及籤約等問題不在辦事處工作範疇，「就看雙方業主是否能達成一致，往一個統一的方向發展吧。」
對於業主提出的酒店對不籤約且不繳納物業費的客房進行斷水斷電的問題，工作人員表示，「水電供應、物業服務本身就有成本。業主購買的這種產權式酒店本來就是水電分戶，我們曾協調業委會籌備組代表去跟物業對接，但主張收房的業主代表們認為對方不合法拒絕談判。」
有業主認為矛盾的產生源於產權式酒店的屬性。
據了解，產權式酒店在我國發展已有20餘年。2000年～2001年，我國迎來第一輪產權度假酒店開發熱潮；此後，產權式酒店呈現出旺盛發展勢頭。截至2010年，我國產權式酒店數量規模為655家左右，遍布全國25個省、自治區和直轄市。圍繞著產權式酒店的維權和衝突也時有發生。
對此，方廷（香港）酒店管理公司總顧問陳新認為，這是由於我國產權式酒店的法律模糊，一旦投資人、開發商和酒店經營者發生矛盾只能坐下來談判，它的穩定發展需要開發商、經營者、業主的共同作用。
洛陽雅香金陵酒店的未來走向依然成謎。
責任編輯：馬琳 曹冉京
審讀：戴士潮
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