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自從我入行以來，朋友圈就多了很多中介，而每當翻開我的朋友圈，就經常看到一批中介在打雞血賣房，行情好的時候，配文必加上「好房不等人「、」猶豫即錯過」，而近期出現了許多急售的房東，且大部分房源都有些優惠。
最近有二手房中介開始「訴苦」，因為利率上調，購房壓力上升，客戶的購買力沒那麼足，成交量明顯下滑，所以最近要賣房的房東都有降價的意思，而且上門委託掛出來的房源也多了。
二手房成交量降23%
政策的秋風吹得二手房市場開始涼涼
01
在新房限價的背景下，一個城市的二手房市場才能最真實的反映該城市的房地產市場現狀。今年寧波的二手房市場可以用高歌猛進來形容，不論是房價漲幅還是成交量都屢創新高，而目前熱火朝天的二手房市場如同這天氣，開始轉涼了。
寧波市房管中心上周發布了8月份市區住房成交數據。報告顯示，8月市區二手住房成交套數較7月份減少了2095套， 環比下降達23%，這是寧波市區二手住房成交量近5個月來的最低值。
有業內人士表示，成交量走低與房貸利率調整有直接關係，最新的LPR利率已公布，首套和二套房房貸利率分別較之前提高了0.015%和0.02%，購房成本又被提高了，觀望人群比例走高。
諸葛找房統計的二手房信息（截止9月23日）
安居客統計的二手房房價（截止9月23日）
在房價方面，不同的統計平臺有不同的結果。
冰山指數顯示9月第三周寧波二手房價為20128元/平，環比上漲1.1%；
安居客顯示，9月二手房價22013元/平，環比上漲0.85%；
諸葛找房顯示，9月二手房價24381元/平，環比下降1.36%。
每個平臺因統計的數據和時間段有差異，導致數據不同，但都傳達了一個信息，寧波二手房價月度漲跌幅度不大，房價仍穩定。
這15個小區跌很兇
抄底還是接盤？
02
雖說二手房價格跌漲幅度並不大，也有的小區房價上漲，才因此，只有在目前市場較為平穩的時候，才能看出哪些小區保值，哪些小區跌的厲害。
所以我們整合安居客、鏈家、諸葛找房這3個二手房成交主流平臺上的數據，以掛牌房源較多、成交量靠前的小區為主要調查對象，列舉出了近期寧波市掛牌價跌幅較大的15個小區，說不定筍盤就在其中。（排名不分先後，數據僅供參考，不作為投資建議）
湖山一品（別墅）
月環比下跌25.34%
該小區位於慈城蓀湖路，9月掛牌均價14657元/平，建造年代2013年，為40年產權別墅。
城市廣場
月環比下跌9.71%
該小區位於海曙柳莊巷，9月掛牌均價16654元/平，建造年代2002年，有70年產權複式戶型可供選擇。
水茂華園
月環比下跌19.79%
該小區位於海曙新典路，9月掛牌均價15773元/平，建造年代2011年，地鐵口小區，臨近地鐵2號線麗園南路站，不過產權為40年。
日湖花園
月環比下跌8.23%
該小區位於江北湖東路，9月掛牌均價30002元/平，建造年代2006年，臨近地鐵2號線的外灘站，在售房源以大面積為主。
江灣城二期
月環比下跌6.97%
該小區位於海曙區鄞奉路，9月掛牌均價41792元/平，建造年代2016年，一線江景豪宅，400多萬是全小區最便宜的房。
龍盛家園
月環比下跌7.49%
該小區位於海曙集士港，9月掛牌均價6158元/平，建造年代2016年，為動遷配套房。
後河小區（22弄）
月環比下跌8.35%
該小區位於海曙望春文化路，9月掛牌均價22773元/平，建造年代1998年，學區房，可讀寧波市實驗小學。
天倫名苑
月環比下跌8.16%
該小區位於北區新碶黃山路，9月掛牌均價25868元/平，建造年代2012年，小區面積大總價高。
國際村
月環比下跌6.86%
該小區位於江北區範江岸路，9月掛牌均價20788元/平，建造年代2008年，臨近地鐵4號線（在建）的雙東坊站。
吉利花苑
月環比下跌6.76%
該小區位於北侖新碶明州路，9月掛牌均價14037元/平，建造年代2006年，小區位於北侖客運總站附近。
世茂海濱花園
月環比下跌6.44%
該小區位於北侖春曉聽海路，9月掛牌均價11060元/平，建造年代2012年，春曉最早的一批新商品住房，周邊配套成熟。
書香景苑南區
月環比下跌5.91%
該小區位於鄞州民安東路，9月掛牌均價25791元/平，建造年代2006年，僅諸葛找房一家平臺就有111套房源掛牌，大面積均價2萬左右，小面積均價2.5萬左右。
江北教師公寓
月環比下跌4.27%
該小區位於江北區育才路，9月掛牌均價21634元/平，建造年代1999年，學區房，就讀寧波育才實驗小學。
宜家花園一期
月環比下跌4.46%
該小區位於鄞州區宜園路，9月掛牌均價26936元/平，建造年代2013年，環城南路開通以後，周邊交通方便很多。
東裕社區D區
月環比下跌3.28%
該小區位於鄞州區貿城東路，9月掛牌均價24963元/平，建造年代1995年，是鄞州區第一個典型的拆遷安置型社區，周邊配套成熟。
老破小、別墅佔比大
最老和最貴的房最容易受到行情的衝擊
03
通過本次統計寧波二手房小區降價幅度較大的小區數據來看，佔比最多的是別墅、周邊冷門板塊以及「老破小」。包括銀億東岸裡、光大江灣府第等地段不錯的別墅房源，降幅都超過了5%。」老破小「降幅沒有別墅、豪宅那麼大，主要原因是房源較少。
引起我注意的是之前炒得沸沸揚揚的未來社區改造項目之一的白鶴社區，近期也有房源放出，價格也沒有之前傳的近4萬那麼誇張，誰都知道未來社區改造是只賺不虧的買賣，但現在拿出來賣，可見業主確實是急於出售。
現在的新房房價讓許多工薪階層的中青年望而卻步，工資水平難以追上市中心的小區新房房價上升速度，在面對購房剛需時候，只能望而卻步。因此，不少工薪階層把目光放在了市中心的老房子，特別是房齡較大的學區房。其實，新房子和老房子沒有絕對的好壞，合適才是硬道理。
但在購買「老破小」時，請你也記住以下幾點：
1.必須在市中心。中心城區以及CBD附近的房子才有豐富的配套，由於其地域優勢，為了城市形象政府很有可能會對其進行翻新，並且現在已經進入「舊改」，首當其衝的就是這些老小區。
2.必須是品相較好的。老房子的質量和年限都參次不齊，需要認真挑選，對於小區、戶型、建築質量都要把控好，有明顯硬傷的不能要。
3.注意溢價過高的「老破小」。老房子的溢價全靠學區和拆遷消息，一旦這些消息有變動，這些「老破小」價格可能會出現斷崖式下跌。
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