藝術家約書亞·史密斯製作的香港九龍油麻地廟街23號模型，依稀可以看到上世紀五十年代通過封閉窗戶增加居住空間面積的「推鐵窗」痕跡。
幾十年來，建築面積是香港房地產交易的唯一計價標準。2013年，隨著《一手住宅物業銷售條例》生效，實用面積取代建築面積成為香港房地產市場的新計價標準，「『發水』時代」漸行漸遠。
作者/盧楠，圖編/曹吉利
本文首發於《新周刊》528期
收房時，陳先生注意到那座被傳媒廣泛報導的超豪華會所。想到打造會所的5億港元巨款中應該也有自己的一份，他笑了笑。
2004年，即將換領香港永久居民身份證的陳先生開始他在香港的買房生涯，除了自住，也是為了投資。經歷過三四次交易後，他已成為「老手」，挑房的要求也越來越高。2012年拿下超豪華會所隸屬的那個位於奧運地鐵站的樓盤，稱得上他的「最得意之作」——地段旺，地產商好又足夠熱門。
「能搶到已經很不容易了。至於其他，大環境如此，真的沒有精力和專業素養把裡面的細節一點一點掰扯清楚。這都是願打願挨的事吧。」
看起來美麗的香港，住起來或許未必舒心。/ denis ng
陳先生口中的「其他」，指的是所謂「建築面積」。這個概念所指涉的範圍，除了包含私人擁有的各單位面積，還包括公共面積，如走廊、大堂、電梯、樓梯等，賣樓時按比例分攤至各單位。幾十年來，建築面積是香港房地產交易的唯一計價標準，但由於地產商的定義方式千差萬別，曖昧含混的「建築面積」也因此蛻變為「發水」溫床。
為自己用不上的窗臺、會所乃至泳池更衣室埋單，是香港業主買樓時不可避免要挨的「當頭一刀」，也是香港房地產交易中公開的秘密。
「當所有人都在使用一種規矩，走出來促進改變的個體會面臨加倍的困難。這個時候，就只有求助法律的影響力了。」香港城市大學建築科技學部高級講師潘永祥這樣說。2008年開始，他也成為了那個試圖用法律去撬動現實的人。
遊客眼中，香港這座城市富有層次感，但這也許是逼仄的居住環境的外化。/ upsplash
「你不知道這個模糊的『建築面積』中，屬於自己的利益範圍在哪裡，但又不得不另外花一筆錢買不需要的東西。」
上世紀90年代，建築師李浩然從新加坡返回香港攻讀博士學位。
這個「入寶山而不取分毫」的決定，招來許多同行的調侃：「你在做房地產最容易賺錢的地方念書，傻了嗎？」
彼時，頭頂「亞洲經濟奇蹟」光環的香港已經完成財富積累，加上普通市民可按九成按揭買房，每年土地供應卻限制在50公頃，供少於求的局面，使得大量資金湧入房地產市場。但對於現任香港大學建築學院建築保育學部主任李浩然而言，這種「暴發」局面卻未必意味著建築師的黃金時代。「建築師的自主空間已經很少，大多數時候，他們的設計才能只是用來協助地產商『賺到盡』，但卻往往罔顧建築的觀感與質量。曾有建築師因為沒有按要求『充分利用土地面積』而被地產商告上法庭。換言之，建築師只是在被迫接受不合理的事物。」
「充分利用土地面積」，這只是「發水」的委婉表達而已。這個原本用於指代海鮮販子為魷魚注水增重，以期賣出好價錢的粵語詞，精確概括了香港地產商在合法條件下擴充銷售面積，創造極致利潤的種種別出心裁之舉。而「發水」的初衷，不過是在這座寸土寸金的國際化大都市，求得「有瓦遮頭」。
對於普通港人而言，在街邊坐一坐比家裡要寬敞的多。/ 電影《花樣年華》裡的街邊小店。
自開埠以來，「居者有其屋」便是香港人最大的訴求。早期建築物採用騎樓模式，二層以上的樓體大幅延伸至街面，再以廊柱託住，在佔地基本不變的情況下顯著增加建築的可利用面積。及至上世紀50年代，「升級版騎樓」——擁有走廊式懸臂露臺的商住大廈——開始流行，伴隨著內地移民的大量湧入，有業主以鐵窗封閉露臺，將之改造為私人居住空間，或用於出租，稱作「推鐵窗」，於是引發眾人效仿。鑑於這種違建行為對緩解住房危機起到顯著作用，香港政府當時以「給予容忍」（tolerance）回應立法局的質詢。
儘管公屋制度的推行，使那些一度被基層人員當作棲身之所的超大露臺逐漸完成歷史使命，但它們在「推鐵窗」風潮中帶來的可觀利潤，卻讓地產商獲得不少「創收」靈感。在香港近半個世紀的「發水史」中，也正是露臺、飄窗、牆壁這些日常生活中幾乎被人遺忘的建築構件，扮演著地產商與政策、業主「鬥智鬥勇」的利器。為了讓寫在樓書上的銷售面積數字足夠重磅，它們往往是以嚴重違反邏輯的形式示人。
譬如上世紀80年代時，香港政府規定寬度小於500毫米的窗臺可不計入樓面面積（即地產商無需繳付地價），可容一人臥於其上的「巨型窗臺」應運而生。在位於西九龍的一處樓盤，部分窗臺甚至開向自己單位的牆身及天井。
「巨型窗臺」為地產商貢獻可觀的隱性收入。
「如果每個單位有6扇窗，每層樓有2至4個單位，一幢住宅樓有20層，光是『巨型窗臺』貢獻的面積，就是一筆隱形財富。」李浩然說，許多花了冤枉錢而心痛的香港人只好把「巨型窗臺」改造成床，算是勉強物盡其用。
然而，當會所、遊泳池、網球場、地下車庫、空中花園等公用設施也成為「發水」工具被攤入建築面積，當業主被要求為與之相關的種種繁瑣且價格不菲的管理、維護開銷埋單，質疑聲音便開始指向「建築面積計價」。
值得一提的是，出於環保及滿足民眾康樂需求的考慮，這些公共設施本就位列政府公布的樓面面積豁免名單中，如此大規模地借政策紅利「薅羊毛」，香港市民慢慢地就不能容忍了。
「到手的實用面積開始急劇縮水到建築面積的三成至六成，地產商擁有了絕對的主動權，『有良心』的會少計些公共設施，市場不行的時候也會對業主『寬容些』，當然，這都得憑運氣。」李浩然的同事、建築保育學部客席助理教授黎志邦覺得，問題的關鍵還在於業主的知情權與選擇權沒有保障，「你不知道這個模糊的『建築面積』中，屬於你自己的利益範圍在哪裡，但又不得不另外花一筆錢買你不需要的東西。」
牆壁、窗臺、露臺這些日常生活中極易被忽略的建築構件，常被香港地產商當作「發水」。
「對業主來說，『建築面積』成了一個越來越不可控的概念。」
潘永祥並不反對將公共面積計入建築面積，並按比例向各單位分攤。他指出，這一傳統與香港房地產業一樣歷史悠久。
「在以前，公共面積大致包括升降機、走廊、樓梯等，規劃也很標準，佔建築面積差不多20%，大家都心裡有數。但目前的問題是，發展商將越來越多的公用設施囊括其中，又沒有一個統一、明確的計算準則，『發水』便可能不受控制。譬如兩套價格同樣為1萬港元一平方尺（約0.11平方米）的住房，很可能因為公用設施配置的差異，而讓業主拿到迥然不同的實用面積。對業主來說，『建築面積』成了一個越來越不可控的概念。」
2008年，一場改革拉開序幕。時任香港測量師學會產業測量組主席的潘永祥出任實用面積工作小組主席。最終，實用面積的概念被定義為「由牆壁圍繞單位的樓面面積，包括露臺及工作平臺」，這一釋義得到了特區政府的採納。
於是，窗臺、冷氣機位之類的「發水高發區域」，即此前公認的公共面積，尤其是彼時大肆擴張的花園、會所、球場、車位等，被排除在新定義之外。在樓書上，它們的位置、範圍會被清晰標註出來，只是考慮到香港居住空間普遍狹窄，櫥櫃、床通常會被置於牆壁內，看似並無用途的牆壁，還是被納入實用面積。
2018年9月23日，香港，林小薇與母親同住不到7平方米的「劏房」，人打開門後只能側身往裡走兩步。一張由社福機構特製的L形雙層床霸佔了大部分空間，兩張床錯開的位置被用作衣櫃和書櫃。小薇愛讀書，但怕晚上看書會打擾母親，她一般要跑到樓下快餐店或坐在馬桶上看書。/ 梁瑩菲/ 視覺中國
2011年11月底，《一手住宅物業銷售條例草案》展開公眾諮詢。條例草案明確規定，使用「實用面積」作為新房銷售的唯一計價方式,並正式將「實用面積」表述納入法規。在此之前，由測量師學會、律師公會成員組成的督導委員會對房屋相關信息公布時間表、售樓書內容等實施細則作出了全面規定。
對潘永祥而言，與地產商不斷磨合併尋求共識的「持久戰」，也是在那期間上演的。
「地產商覺得監管太過嚴苛，譬如臨時買賣合約（由業主與地產商籤訂的未具法律效應的合約，為正式買賣合約及樓契的依據），籤訂後應該什麼時候在網上公布？我沒有接受地產商提出的『3日內』『5日內』建議，而堅持是必須在24小時內。高鐵票、演唱會門票的銷售情況都能做到即時顯示，所以從技術的角度而言並不是不可做到。這樣一來，業主可以通過每天更新的數據，對房屋銷售行情、價格有一個具體且量化的認知，而不是聽信地產商『房源緊張』『供不應求』的說詞，落入『擠牙膏式售房』的圈套。」一來二去的交鋒中，潘永祥將保護業主知情權這條底線緊緊咬住。
2013年，《一手住宅物業銷售條例》正式施行，媒體報導見證了相關方面的審慎態度和不適應：大量樓書「回爐」修訂，地產商擔心其中錯漏可能招致刑事責任，開始放緩推售新盤；動輒幾百頁厚、圖例細則繁複至極的樓書，令買家看到眼花……如今回憶起當時的情景，香港某地產經紀人李小姐表示，或許是因為入行時間不足一年，自己比許多資深同事更快地適應了「一手新例」，接受「實用面積計價模式」也沒有經歷太多的波折。
唯一令她印象深刻的變化，是經常接到顧客的詢問：「咦？怎麼房子的尺價突然貴出來一千多港元？」
香港某樓盤的陽臺僅能容下一張桌子，這種並不實用的陽臺將自身面積嚴格控制在政府規定的豁免範圍內，又可以計入實用面積賣給業主獲利。
早在立法階段，「實用面積計價可能推高房屋的單位面積價格」就已經成為地產商最大的顧慮。但潘永祥覺得，這種「推高」，好比把街市整隻出售的榴槤與超市去殼後盛在泡沫塑料盤中出售的榴槤肉相提並論，後者因為包含人工，價格偏高但更易食用，也免除了榴槤殼重量對價格造成的不確定影響，孰優孰劣，其實已經一目了然。
為應對公眾對新交易法則的不適應狀況，特區政府則設置條例生效前10個月作為社會過渡期，其間採取建築面積計價與實用面積計價並行的「雙軌制」，除此之外，並未採取其他幹預措施。潘永祥坦言，房價本來就是隨經濟環境、供需而上下浮動的。
剛開始實行實用面積計價時，買家可能必須切換回建築面積計價模式，才能對房屋價格水平作出判斷，但當這種浮動提供了實用面積計價標準下的價格數據，買家便可通過數據間的互相參照及對比，逐步以新的計價標準判斷房屋價格水平。「確保業主的利益不受損害，剩下的交給市場規律解決。」潘永祥說。
居者有其屋在香港不是一件容易事，當然，在很多城市都是如此。
「一味排斥『公攤』，將看似與居住沒有關係的公共空間等同於『發水』，其實是在將不同範疇的問題混為一談。」
地產商「虎口爭食」的努力，當然不可能隨著「一手新例」的出臺而平息。驗樓師詹濟南向媒體分享工作經歷時，就提到近兩年來地產商為應對官方限制「發水」而設計的「殭屍露臺」——空間逼仄到僅容一人站立，既沒有超出政策規定中大幅縮水的豁免面積，又可以計入實用面積賣給業主獲利。
但投機成本的提升與業主知情權的改善，還是對香港樓市的「發水」亂象起到根本上的抑制作用。
數據顯示，2017年，一手住宅物業銷售監管局共接到31宗投訴，達2013年「一手新例」實施以來的新低。按照李小姐的說法，居高不下的房價才是顧客們最關心的，不過目前樓書上的數字所見即所得，「把什麼都攤開來講清楚了，不用再猜謎」，至少能讓顧客們的每一分錢「花得踏實」。
提到「實用面積計價」，黎志邦作出了「基本達到預期效果」的評價：「當獲得豁免的建築構件、公用設施被區分在實用面積範圍之外，不再創造利潤，地產商會出於節約成本的考慮逐漸停止不合理規劃。而且這些構件、設施的相關信息必須以透明的形式呈現在買家面前，任何形式的隱瞞、歪曲都可能導致檢控，『違法』本身就構成了另一筆成本。」
公攤面積的相關爭議，不止發生在香港。
對於公共空間諸多設施的維護費用，香港當下仍採取按每個單位分攤的辦法，管理公司添置及改建設施的行動，則須通過業主法團同意。但「買房是否只買專屬單位內的實用部分」「為公共空間、公共設施埋單是否有合理之處」等問題卻引發了諸多討論。
香港中原集團主席施永青曾就此撰文指出，「大廈公用地方的共享權與共管權，亦是業權的重要組成部分」。
提到公共空間，陳先生也對他曾經入手的一處樓盤讚不絕口。這處樓盤在大堂與各樓層之間開闢了一個類似於廣場的空闊平臺，從這個平臺乘坐電梯上行，摩天大樓帶來的壓迫感能明顯得到緩解。「香港地方小，需要通過巧妙安排空間來營造寬敞、舒適的效果。你說這筆帳怎麼算？那麼大的平臺，要說有什麼具體用處也確實說不出，但攤下來可不便宜。」
香港的高密度住宅。/ 全景
潘永祥認為，一味排斥「公攤」，將看似與居住沒有關係的公共空間等同於「發水」，其實是在將不同範疇的問題混為一談。
「譬如，滅蚊燈、暖氣管、路燈都不在業主屋內，卻切實影響業主的居住舒適度。所以『發水』的問題，自有『實用面積』來解決；公共空間的使用權限，收益的歸屬，支出的承擔者，則是通過地產商與業主協商解決的；當然這還涉及『知情權』的問題，地產商在房屋交易的階段，對於一些可能引發法律糾紛的細節，必須做好信息的傳達和解釋。」
相比之下，李浩然則更強調政府在規劃公共空間方面的責任：「現在的情況是，地產商對公共空間的規劃各自為陣，即使不考慮『發水』因素，提供的公共設施也往往可有可無。更有聲音說，公共空間和公用設施不計入建築面積，有可能影響居住質量，仿佛最後成為改革犧牲品的倒是業主。說到底，公共空間的規劃應該由政府全盤考慮，不應該外包給地產商。」
「如果政府真的有意識改善現狀，會立法督促地產商必須提供一定比例公用設施。」
不過黎志邦也坦言，在香港以豁免地價的方式鼓勵公用設施建設，可能會成為相當一段時間的常態。
希望香港房地產發展史，能給我們留下一些經驗。/ Alex Mao