徐匯區司法局開設【瀟言物語】專欄，定期更新。本專欄將圍繞時下關於物業管理及小區治理的熱點、難點問題，從業主、業委會、物業服務企業、街鎮職能管理部門等方面入手，由上海七方律師事務所合伙人廖瀟歌及其團隊以專業律師的角度進行探討分析。近期的專題，將分三期與大家聊聊業主撤銷權行使！
嘉賓
——上海七方律師事務所合伙人廖瀟歌
廖律師及其團隊近年主要專研於政府法律事務、企業常年法律顧問、行政糾紛、房地產糾紛、動拆遷糾紛等領域的法律服務。她熱心公益事業，長期擔任某鎮司法所調解員，為轄區內居民免費提供法律諮詢，製作人民調解協議；進駐社區，為社區居民開展法制講座。對物業糾紛、基層治理有獨到的理解和視角。
業主委員會作為社區自治組織，也是業主大會的執行機構，與業主、物業、居委會聯繫緊密。民法典《物業管理條例》《上海市住宅物業管理規定》等法律法規都賦予了業主大會或業主委員會以決議的形式來共同決定和管理本小區的共有事項。但在相關決議存在違反程序規定或侵害部分業主權益的情況下，業主該如何救濟？筆者將分三期對業主撤銷權的相關問題進行探討，下文為第一期。
案情簡介
牛某系某居住小區業主委員會主任，石某系副主任。2018年4月15日，牛某主動辭掉業主委員會主任職務，按照該小區《業主大會議事規則》規定，牛某委員資格自動終止。後，業主委員會重新進行投票選舉，石某當選為主任，增選秦某為副主任。2018年8月18日，牛某等四人以某業主委員會名義貼出公告，以《公告》形式終止石某業主委員會主任資格及委員資格。石某不服，訴至法院，要求確認牛某等四人組成的業主委員會不具有資格並撤銷終止其業主委員會資格的《公告》。
法院裁判
法院經審理認定：石某要求認定牛某等四人不具有資格代表業委會作出2018年8月18日的《公告》，進而請求法院確認該《公告》無效的訴訟請求僅涉及業委會內部管理問題，不屬於法院民事案件受案範圍，判決駁回石某的訴訟請求。
以案釋法
要正確理解本案的判決，我們需要從以下幾個方面來深入了解業主撤銷權。
業主撤銷權行使的主體問題
業主撤銷權指的是物業管理區域內的業主認為業主大會或者業主委員會作出的決定妨害了其合法權益，業主有權請求人民法院撤銷該決定的一種司法補救制度。它是一種特殊的形成權，僅能通過訴訟的方式實現。
提起業主撤銷權之訴的原告一般應為業主
民法典《物業管理條例》將撤銷權賦予合法權益受到業主大會和業主委員會所作決定侵害的業主，即房屋的所有權人。不符合業主身份的承租人或物業使用人、未取得規劃審批手續的建房人、「小產權」房買受人等均無權提起業主撤銷權之訴。但並非所有業主都能行使業主撤銷權，根據誠實信用原則及禁止反言原則，曾參加業主大會投贊成票或未明確提出異議的業主不享有業主撤銷權。
例外
1、基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權變更登記的人，可認定為業主。
2、由國家行政機關授權對公房進行管理、出租的主體，視為具備業主同等法律地位，享有業主撤銷權。
業主撤銷權之訴的被告應為業主委員會或業主大會
業主撤銷權針對的是業主大會和業主委員會的決議，故業主撤銷權糾紛的被告僅能為業主大會或業主委員會。一般而言，針對業主委員會的決議，應以業主委員會為被告；針對業主大會的決議，應以業主大會為被告。
關於業主大會、業主委員會訴訟主體資格的認識存在諸多分歧，有的認為業主委員會可直接以自己名義參加訴訟；有的認為必須取得全體業主或業主大會授權才具有訴訟主體資格，未經業主大會授權，業主委員會無權以自己名義參加訴訟。因業主大會作為全體業主集體決策共有以及共同管理事項的議事會議，本身並不具有實體性，其常設執行機構為業主委員會，司法實踐中，可將業主委員會列為被告，相應訴訟後果仍由全體業主承擔。
律師提示
1、業主委員會委員在作出相關決定時系職務行為，其委員身份的變化並不影響業主委員會的主體資格。業主委員會委員個人為不能成為業主撤銷權之訴的被告。
2、物業公司因並非相關決議的作出主體，不能成為業主撤銷權之訴的被告。
業主撤銷權對象應為業主大會
或業主委員會的具體決議
撤銷對象應屬於民事訴訟受理範圍
民事訴訟法第三條規定：人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財產關係和人身關係提起的民事訴訟，適用本法的規定。但並不意味著上述民事主體之間發生的全部財產關係和人身關係，法院都應該受理。哪些屬於民事訴訟的受案範圍，應當依據相應實體法律規定。
律師提示
不屬於業主撤銷權受案範圍的通常有：
1、業主大會或業主委員會自治範疇內履行職責或內部管理事項的，如業主委員會成員資格、業主委員會主任推選決議、業主委員會履行職權等；
（文中案例即屬於內部管理事項）
2、業主之間對是否起訴、選聘物業公司等內部事務無法形成一致意見的；
3、就物業服務合同中的內容行使撤銷權的。
撤銷對象應具體、明確
1、不能主張概括性撤銷決議，如業主主張不認可業主大會或業主委員會的所有決議或某個時間段內的所有決議，並要求法院全部予以撤銷的；
2、不能主張撤銷尚未對外公布的決議，如業主要求撤銷業主大會或業主委員會的徵詢意見稿或其他還未形成具體決議的。
業主撤銷權的訴訟時效問題
《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十二條規定，業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據物權法第七十八條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。可見，業主撤銷權作為一種侵害排除請求權，應當受到除斥期間的限制，一年期間為除斥期間，不發生中止、中斷或者延長的法律效力。除斥期間過後，撤銷權當然消滅，故起算日期的認定在業主撤銷權案件的審理中尤為重要。
通常，業主委員會有義務證明其已經以合理形式告知各位業主相關決議，如當面告知、在小區的公告欄裡公示、在樓道裡張貼、投遞或郵寄至業主的信箱內、以微信等電子方式予以告知等。司法實踐中，法院可根據業主委員會舉證證明其告知業主的時間確認相關業主撤銷權行使的起算時間。如審查後，認為業主知道或應當知道業主大會或業主委員會作出決定之日已超過一年，則可判決駁回業主的訴請。
結語：隨著小區業主個體法律意識和維權意識的加強，業主撤銷權糾紛呈上升趨勢。
我們既要鼓勵、支持業主自治組織的管理，又要通過業主對不當決議行使撤銷權促使管理更為規範、有效，才能妥善處理好業主個人權益和小區公共利益之間的平衡。
未
完
待
續
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原標題：《【瀟言物語】業主撤銷權，你真的了解嗎？（上）》
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