我的家園我作主——業主維權的正確打開方式

張伯最近遇到個棘手問題，原來張伯及部分業主認為他們所居住小區的業主委員會未盡職履行管理職責，部分業主要求業主委員會公開小區廣告位、停車位等收支明細卻遭到業主委員會拒絕。業主們也多次向街道、社區反映此事，但是不僅問題沒有得到解決，業主與業主委員會的衝突反而愈發加深。矛盾的加劇甚至讓業主們萌生變更業主委員會的想法。張伯為此代表業主們四處奔走諮詢，反映情況，然而卻越發深感不得其門。為此，張伯只能求助律師，希望能通過法院訴訟解決問題。

為了解答張伯的問題，我們需先了解什麼是業主委員會：

業主大會是業主的自治組織，由全體業主組成，業主大會選舉產生業主委員會，業主委員會是業主大會的執行機構，履行法律規定的職責。從定義上看，雖然業主委員會代行業主、業主大會賦予的部分權利，但是實際中，因業主不認可業主委會的決議或者業主委會未能盡職履行職責，導致業主與業主委會之間衝突不斷。為了賦予業主、業主大會監督及救濟的權利，《物權法》第七十八條（《民法典》第二百八十條、第二百八十七條）規定了業主、業主大會的業主撤銷權及《民法典》新增了業主請求權。

回觀張伯及業主的困境：

1、業主委員會拒絕公開小區廣告位、停車位等收支明細

依據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十三條之規定，業主對維修資金的籌集、使用情況；管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的處分情況等資料和情況享有知情權。同時，物業服務企業根據業主的委託管理建築區劃內建築物及其附屬物時，應當接受業主的監督。因此，當業主委員會拒絕公開相關信息及資料時，張伯及業主們可以以業主名義起訴業主委員會要求其公開相關資料及情況。

2、張伯及業主們想更換業主委員會

《業主大會和業主委員會指導規則》對業主委員會的產生、選舉進行了詳細規定。

因此張伯是無法直接通過訴訟直接變更業主委會員的。如果：

a.如果業主委員會的選舉程序中存在不符合規定的情況：

張伯和業主們可以依據《物權法》第七十八條（《民法典》第二百八十條）、《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十二條，要求撤銷業主大會或業主委會的選舉決議。選舉決議撤銷後，可按照相關規定重新推選業主委員會成員。但是需要注意的是，業主的撤銷權適用除斥期間的相關規定，即張伯和業主們需要在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內提起訴訟，超過一年則不能再行使撤銷權。

b.如果不存在可撤銷事由：

在張伯及業主們的目的無法通過行使上述業主撤銷權達成時，可以通過業主大會定期會議，提議變更業主委員會。或者依據《業主大會和業主委員會指導規則》第二十一條的規定，經專有部分佔建築物總面積20%以上且佔總人數20%以上業主提議召開業主大會臨時會議。臨時會議上可以決議業主委員會的變更事項。當然定期會議、臨時會議的召開、事項表決等必須嚴格按照相關規定操作，否則業主大會的召開及產生的會議決議也可能被撤銷。

業主與物業服務、業主委員會的矛盾由來已久，而很多矛盾的起源系業主委員會未能正當行使權利，以及業主委員會怠於行使權利導致。隨著現在居住小區管理的規範化，小區規模的擴大，人們法律意識的增強，現有的法律法規可能無法滿足解決新類型糾紛和矛盾的需求，但我們相信隨著法制建設的推進，業主維權的途徑將不斷趨向完善，司法救濟的途徑也將愈加通暢。

相關法條

《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第十二條業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由，依據物權法第七十八條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。

第十三條業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：

（一）建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；

（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；

（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；

（四）建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的處分情況；

（五）其他應當向業主公開的情況和資料。

《業主大會和業主委員會指導規則》

第二十一條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。

有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）經專有部分佔建築物總面積20%以上且佔總人數20%以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

《中華人民共和國民法典》

第二百八十條業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第二百八十七條業主對建設單位、物業服務企業或者其他管理人以及其他業主侵害自己合法權益的行為，有權請求其承擔民事責任。

《中華人民共和國物權法》

第七十八條業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

丁蓮律師

北京大成（常州）律師事務所 專職律師

專攻領域：保險法、爭議解決
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