業主篇二十:業主維權也要有章法，否則費時耗力，影響相鄰關係

前一段時間五一前後我在今日頭條裡發表了一篇文章，闡述了我對自然災害情況下，棄管樓代管物業的社區這種管理體制的利弊得失，今天這篇文章這是有關這個事件後續的事態發展，談談我的幾點體會。

事情的經過是:今年5月1號下午四點左右，某地突然雷雨交加，瞬間風力達到了十級左右，由於小區屋面採用的是木行架上面連接彩鋼板施工設計和工藝，造成屋面被狂風捲起，拋至到樓下，造成車輛及其他物品的損毀。今天所在地的社區打來電話，諮詢受損車主要查詢全體業主的信息，準備將全體業主起訴到人民法院，維護自己的合法權益，這樣的做法正確嗎？社區可以向他提供業主信息嗎？

維權無可厚非，但首先要分析問題的成因和責任方，才能有地放矢，事半功倍。據了解這個屋面的施工是由當時的開發建設單位施工的，並不是業主後期自籌資金進行的改造施工，那怎麼確定具體責任人呢？首先就要看屋面的防水施工設計和工藝是否符合國家規範？是否於建築質量保修期內的問題？據觀察和了解狂風卷下來的屋面房架和鋼瓦，是木製行架結構，採用鐵釘固定的方式來進行的，這與鋼行架拉鉚釘結構有根本的區別，造成連接強度不足、抗風能力弱，致使損害發生，屬於建築工程質量不合格所導致的問題，質量不合格不適用《建築工程質量保修條例》，也就沒有了屋面防水工程質保期五年這樣一個法定的質保期限，只要發生了事故了，被侵權人都可以建築工程質量不合格追究開發建設單位的法律責任。

本案涉及的另一個問題是全體業主是否是適格的被告？如果是建築開發單位施工的屋面，儘管交工後歸這棟樓房全體業主共有，但由於建築工程質量問題的存在，這種情況下，與全體業主沒有任何的法律關係;另外一種情況是業主續籌或申請使用了住宅專項維修資金，重新進行了屋面防水的施工，責任同樣不在業主，在當時所做施工的單位，最嚴重一點也是工程質量監管責任單位，與業主也沒有直接的法律關聯，這種情況下，我個人認為受損害業主要起訴全體業主有著很大的盲目性，因變更訴訟主體為建築開發單位或施工單位，相對準確，維權勝訴的概率也很高。

本案的另一個焦點是受損害業主要求社區提供業主相關信息資料，如戶號姓名，聯繫電話等是否可以拒絕？可以拒絕。由於涉及到業主個人的信息屬於個人隱私範疇，在業主提供法院調查取證文件或委託律師提供律師事務所調查函前，即使社區掌握業主個人信息資料，也可以拒絕業主的要求以保護業主隱私，不存在違法的情形，因此，業主要調查這部分信息，一是可以委託律師持律師事務所調查取證函申請調取 ，二是可以由法院出具調查取證相關的指令進行調取 ，這時社區有義務進行配合，取證合法。

同樣的問題還有今天我發表文章所描述的相鄰關係鄰居飼養的寵物狗在家門口便溺的問題，假設發生了人員踩踏寵物狗的排洩物，造成腳滑跌倒受到人身傷害或被散養寵物狗咬傷，應該如何維權？物業公司是否盡到了法律義務，是否有責任？嚴格說，這是一個多方過錯民事侵權案件。飼養寵物的業主放任寵物隨處便溺，主觀上有過錯，應承相應的過錯責任;受傷害的如果是成年人，沒有盡到安全注意義務，應承擔過錯責任;如果傷害到未成年人，則未成年人的家長負有監護不當的責任，承擔相關的民事責任;那麼物業按照今天的說法，管不了，只能報派出所110，正確嗎？做法錯誤。當業主不拴狗鏈、任由狗隨處便溺違法飼養寵物行為存在時，按照相關法律法規的規定，物業企業就有制止勸阻，並向有關行政機關報告的義務，具體法條可以詳見物業管理條例，這種情況下，物業應當向飼養寵物的業主下達整改通知，並向派出所報告，物業的不作為就可能帶來一定的法律責任。我認為沒有制止報告就一定會承擔法律責任，制止報告無效是否擔責？要看主審法官對法律的理解和自由裁量。具體責任比例由於存在著自由裁量的因素，無法給出絕對的判斷。

總結梳理上述情況，不難得出一個有效的結論，業主維權不當，可能得不償失，事倍功半，只有分清了責任的主體和具體情節，有針對性的提出維權的主張才可能最大限度得到法律的支持和認可，維權需有度，相鄰需相知，站在當事人角度學會換位思考，許多問題就可迎刃而解。

業主維權是一個法律原則性很強的問題，不可亂訴，也不建議過分執拗或執著，理性維權才是人間正道，希望與業主共勉。

房蓋被吹落實景照片。