龔子皓 製圖
浙江在線1月10日訊 2019年，杭州房價何去何從？若限購不放開，房貸利率保持穩定，那麼就要看實際的供求關係。
我們從當下的庫存算起。哪些板塊庫存充足，哪些板塊缺乏供應量？剛需購房者又可以去哪些板塊買房呢？
新年伊始，我們為購房者製作了一張庫存地圖。
杭州14.8萬套住宅廣義庫存
未來兩年供應量平穩
透明售房網數據顯示，截至2019年1月1日，杭州市區（不含富陽、臨安，下同）住宅庫存22223套，也就是顯性庫存。但中原地產庫存數據顯示，杭州市區住宅廣義庫存可能達到14.8萬套。這裡的廣義庫存包括已經領出預售證的在售房源、已開樓盤未領出預售證部分以及未開盤地塊的隱性庫存。
14.8萬套是什麼概念？按照2018年杭州市區住宅成交80884套來算，去化周期差不多要1.8年。但這個14.8萬套庫存中有部分是2018年下半年拿的地，按照目前大部分房企拿地至開盤的周期來算，這部分庫存有可能會延遲到2020年面市。
也就是說，假設2019年不再出讓土地，這14.8萬套會成為2019年、2020年兩年的主力庫存，即便按照2018年的銷售套數來算，供應量也較為充足。而事實上，2019年的土地供應量不會少，因此還會繼續增加大量隱性庫存。
2018年12月24日，全國住房和城鄉建設工作會議召開，這次會議除了重申中央經濟工作會議確定的「房住不炒、因城施策、分類指導、建立長效機制」等既定政策之外，還首次提出了「三穩」目標，即「穩地價、穩房價、穩預期」。
如此基調下，可以預見，如沒有政策上的加碼以及土地市場的大起大落，2019年杭州樓市整體供需將會較為平穩。但我們也從局部數據看出，一些板塊將承受比較大的壓力；另一些板塊，則面臨供應枯竭。
低總價房源集中在餘杭蕭山
改善型房源供應充足
從中原地產提供的數據看，2019年住宅廣義庫存量排名前十的板塊，排在第一的是蕭山南部臥城，其廣義庫存達到14211套。
剛剛過去的12月，錢報記者對南部臥城樓盤進行了評測，據統計，該板塊目前在售和待售的新房項目多達10個，是杭州當下庫存壓力最大的板塊。
未來科技城接下來供應量有9179套房源，蕭山開發區板塊有8000餘套房源，崇賢板塊有近6000套房源，均較為充足。也有板塊庫存供應量偏少，比如下沙。中原地產數據顯示，整個下沙庫存才2000多套房源，主要集中在大學城北，但大學城北2018年的成交並不活躍，一年才成交400多套。
作為市場主力的剛需盤，未來供應主要集中在餘杭、蕭山，特別是餘杭。預計能在2019年開盤、均價在3萬元/m2內的20餘個樓盤中，有10個位於餘杭，5個在蕭山。但是，這當中80%以上的新盤都規劃了高低配，也就是實際入市的適合剛需購房者的房源套數還要少一些。
比如塘栖、超山、仁和等原來開發商較少進入的板塊，這些樓盤的樓面價大都在9000~13000元/m2，基本可以判斷他們售價會接近甚至超過2萬元/m2；還有就是蕭山南部臥城以及更南的義橋等，價格也都在3萬元/m2以內；此外，富陽、臨安也是相對低總價的房源供應大戶。這或許就是接下來承價能力有限的剛需購房者選房的現實路徑。
另一組數據說明，接下來，這兩年拿的高價地項目將會接連入市，2019年，改善型客戶不愁買不到房子。