契稅法通過，明年開始房屋買賣契稅翻倍？別被騙了！附火線解讀

2020年8月11日，十三屆全國人大常委會第二十一次會議表決通過《中華人民共和國城市維護建設稅法》和《中華人民共和國契稅法》，將於2021年9月1日起正式施行，多項變化值得關注。

坊間傳聞契稅稅率從1%-3%到3%-5%大幅提高乃是誤讀，另外夫妻過戶、法定繼承免徵是對所有人的利好消息！

《中華人民共和國契稅法》已由中華人民共和國第十三屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議於2020年8月11日通過，自2021年9月1日起施行。

2020年8月11日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過《中華人民共和國契稅法》，其中第三條規定，契稅稅率為3%至5%。該法律從2021年9月1日起施行，1997年7月7日國務院發布的《中華人民共和國契稅暫行條例》同時廢止。

契稅法同時規定，婚姻關係中的房屋權屬變更，以及房屋繼承等，將免徵契稅。

當前房地產交易中實際執行的契稅稅率，主要在1%-3%之間。那麼，契稅法的出臺，是否意味著房地產交易中契稅成本將會提高？

契稅提高到5%？有中介炒作買房製造恐慌

特別提醒的是，由於目前買房通用的契稅是1-3%，所以當看到《契稅法》中關於：契稅稅率為3%至5%的表述時，不少人會誤解這是加稅了嗎！？

甚至中介圈已經開始藉此炒作買房恐慌：

契稅法的通過，對市場預期造成了一定的影響，甚至恐慌，尤其是稅率變化。讓我們來聽聽專家的解讀。

專家火線解讀

上海國家會計學院 葛玉御 博士|

引起輿論高度關注的是契稅的稅率。契稅法明確契稅稅率為3%-5%，2021年9月1日起施行。看到這一點的房產中介們似乎看到了行業的春天，開始在朋友圈、各種自媒體上轉發：「契稅稅率上調為3%-5%，之前的1%和1.5%成為歷史，買房要趁早，抓緊上車！」這就叫業餘選手胡說八道，說這種話的，要麼壞，要麼蠢。

契稅的稅率一直都是3%-5%，根本沒變。而現實中大家更為熟悉的1%和1.5%的契稅是源於《財政部 國家稅務總局 住房城鄉建設部關於調整房地產交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》（財稅[2016]23號）給出的稅收優惠：對個人購買家庭唯一住房（家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅；對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。其中，對於第二套住房，北京、上海、廣州、深圳因為過於優秀，不享受此類優惠，一律按3%繳納契稅。

所以，契稅的法定稅率一直都是3%-5%，各省、自治區、直轄市人民政府可以在這個幅度內提出當地適用稅率，報同級人民代表大會常務委員會決定，並報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。現實中各地選擇的適用稅率大都是3%，然後結合財稅[2016]23號文的稅收優惠給出1%和1.5%的優惠稅率。而稅法中對稅收優惠只需要作原則性規定，不需要列示具體的優惠稅率。因此，契稅立法並不影響1%和1.5%的契稅優惠，公眾不必緊張。

有房地產資深人士表示，住房交易領域中三個最重要的稅費項目為：契稅、增值稅和個稅。提高持有環節稅收、減少交易環節稅收，是各界公認的改革大方向。從這個意義上說，作為交易環節的契稅，仍將在一定時間內享受優惠政策。

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延伸閱讀：什麼是契稅，你了解嗎？

既然聊契稅法，那要就先來聊聊契稅是什麼。

如果問起，恐怕很多人會這麼回答：房屋買賣時，辦房產證時要交的一種稅。

這種答案，雖說根源於親身經歷，卻既對也不對。

在所有稅收中，契稅是種很特別的稅。

這要從契稅怎麼來的說起。

大約在東晉的時候，中國開始徵收一種稅，名字叫「估稅」。人們買賣田宅、牛馬等的時候，如果立有契據，官府就要徵稅，買賣雙方都要繳，賣方繳3%，買方繳1%。

這稅繳了有什麼好處呢？

官府會把這些契據登記在案，將來如果因為所有權產生糾紛，就有據可查了。在官府登記過後，想把別人的土地、房屋冒為自己的，可能性會很小。

這就是契稅的由來。

只不過因為買方是主要的受益者，讓賣方繳稅，不大合適。所以，大約在宋朝的時候，這種稅改成由買方承擔，而且主要適用於房屋、土地買賣中。

由買方承擔，這是契稅的很重要一個特點。

▍契稅和房屋、土地權屬轉移有很大關係

契稅還有一個特點：一般的稅都要靠政府工作人員去徵，契稅卻是往往要靠納稅人自覺向政府申報投稅，請求發給契證。

報紙上、電視上，時不時能看到這樣的新聞：很多年前就買了房子，因為種種原因，卻沒去辦房產證，結果原房東把房產證拿去抵押了，自己花錢買下、住了好多年的房子，不是自己的了……

這種新聞裡沒詳細說清楚的「種種原因」，很多時候要麼是買房人想「省下」契稅，要麼是原房東「好意勸告」：不去辦房產證，可以「省下」契稅。

這種「省下」有著巨大的風險，因為它意味著產權得不到法律保障。

因為沒辦房產證而不時出現的各種官司，就是明證。

因此自古以來，向來有這類說法：「地憑文契官憑印」「買地不稅契，官司沒憑據」。

通俗一點，就是：因為有不動產買賣行為了，產生契約了，這個契約需要得到政府保護，所以要交契稅，而買賣這個動作的發起方是買方，這種政府保護行為的受益者也是他，所以契稅由買方繳納。

聊到這裡，大家應該明白契稅是怎麼一回事了。

亮點在哪裡？

聊了什麼是契稅後，就可以來聊聊和契稅法草案相關的事了。

這要提到兩部行政法規：一部是1950年政務院頒布的《契稅暫行條例》；另一部是1997年10月1日施行的《中華人民共和國契稅暫行條例》。

但既然契稅關係著產權這麼重大的事，顯然需要一部國家法律來調整，這就是契稅法制訂的背景。

這在法律上，叫作「拉高層級」，而拉高層級，則意味著能獲得更強的法律保護。

再聊契稅法草案本身，上面有哪些值得注意的地方呢？

主要是這句話：婚姻關係存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬，法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬，免徵契稅。

▎新華網相關報導

先說夫妻之間那段。

這段話的意思是：是房產證、土地證上，夫妻之間不管是「加名字」、「減名字」、「換名字」或變更共有份額，都不用繳契稅。

再說法定繼承人這一段。

這段話的意思是：法定繼承人繼承土地、房屋，不用徵契稅。

這裡要注意的是：在我國法律中，「法定繼承人」包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

契稅主要出現在買賣行為中。這種法定的繼承行為，還有夫妻之間轉移財產，和買賣行為之間的差別是很大的。

我國目前契稅稅率一般為3%至5%。

就算按照《財政部國家稅務總局住房和城鄉建設部關於調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》，在房產方面，對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；
面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。

免徵力度是相當大的。

一旦通過，就是在法律上作了明文規定，對法定繼承人，還是夫妻雙方，確實重大利好，但這一點要注意：它並不涉及到買賣。

相關信號，千萬別誤讀！

聊到這裡，本來對契稅法草案差不多就介紹完了。

眾所周知，在涉及到房產、土地方面任何一個細微變化，人們都會很關注。

於是契稅法草案提交審議的新聞一出，確實有不少人會思考：這對樓市，究竟是不是利好呢？

網上近期出現的那些「重大利好」，也是希望引導人們往這方面去想。

其實，這部法律所傳遞出的信息，是相當中性的。

首先，契稅免徵並不表示其它稅、費也免收，還是要按照各個城市所規定的去繳納的。

其次，法定繼承人通過繼承承受土地、房屋後，契稅是免徵了。但當所繼承的房屋再次出售時，又會按照二手房的銷售對待，相關稅費按二手房標準執行。

這裡還有一點要說明，免徵契稅所針對的對象只是法定繼承人，如果非法定繼承人繼承房產，就屬於受贈行為，就需要繳契稅了。

這還不算，非法定繼承人將來出售受贈房屋時，如果受贈房屋不是唯一的住房，原購房時間又沒超過5年，減去相應稅費後，還是要按20%的稅率來繳納個人所得稅。

所以，如果以贈與方式獲得的房屋，長期自行居住沒有任何問題，如果要出售，相關稅的問題，還是要考慮一下。

另外，既然契稅很多時候是根據成交價格來確定徵稅額的，那麼能不能「做低」價格來「避稅」？這也是不行的，因為草案裡規定：成交價格、交換價格差額明顯偏低且無正當理由的,由稅務機關參照市場價格依法核定。

所以，對這部法律的關注點，還是應該放在契稅法如果通過後，將對個人產權起到進一步保護作用的方面，而不是放在網上有些人所稱的「重大利好」上。

那可能只是營銷的噱頭。

附中華人民共和國契稅法全文：

　　中華人民共和國契稅法

　　（2020年8月11日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過）

　　第一條　在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本法規定繳納契稅。

　　第二條　本法所稱轉移土地、房屋權屬，是指下列行為：

　　（一）土地使用權出讓；

　　（二）土地使用權轉讓，包括出售、贈與、互換；

　　（三）房屋買賣、贈與、互換。

　　前款第二項土地使用權轉讓，不包括土地承包經營權和土地經營權的轉移。

　　以作價投資（入股）、償還債務、劃轉、獎勵等方式轉移土地、房屋權屬的，應當依照本法規定徵收契稅。

　　第三條　契稅稅率為百分之三至百分之五。

　　契稅的具體適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的稅率幅度內提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，並報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。

　　省、自治區、直轄市可以依照前款規定的程序對不同主體、不同地區、不同類型的住房的權屬轉移確定差別稅率。

　　第四條　契稅的計稅依據：

　　（一）土地使用權出讓、出售，房屋買賣，為土地、房屋權屬轉移合同確定的成交價格，包括應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款；

　　（二）土地使用權互換、房屋互換，為所互換的土地使用權、房屋價格的差額；

　　（三）土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為，為稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。

　　納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的，由稅務機關依照《中華人民共和國稅收徵收管理法》的規定核定。

　　第五條　契稅的應納稅額按照計稅依據乘以具體適用稅率計算。

　　第六條　有下列情形之一的，免徵契稅：

　　（一）國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權屬用於辦公、教學、醫療、科研、軍事設施；

　　（二）非營利性的學校、醫療機構、社會福利機構承受土地、房屋權屬用於辦公、教學、醫療、科研、養老、救助；

　　（三）承受荒山、荒地、荒灘土地使用權用於農、林、牧、漁業生產；

　　（四）婚姻關係存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬；

　　（五）法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬；

　　（六）依照法律規定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館和國際組織駐華代表機構承受土地、房屋權屬。

　　根據國民經濟和社會發展的需要，國務院對居民住房需求保障、企業改制重組、災後重建等情形可以規定免徵或者減徵契稅，報全國人民代表大會常務委員會備案。

　　第七條　省、自治區、直轄市可以決定對下列情形免徵或者減徵契稅：

　　（一）因土地、房屋被縣級以上人民政府徵收、徵用，重新承受土地、房屋權屬；

　　（二）因不可抗力滅失住房，重新承受住房權屬。

　　前款規定的免徵或者減徵契稅的具體辦法，由省、自治區、直轄市人民政府提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，並報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。

　　第八條　納稅人改變有關土地、房屋的用途，或者有其他不再屬於本法第六條規定的免徵、減徵契稅情形的，應當繳納已經免徵、減徵的稅款。

　　第九條　契稅的納稅義務發生時間，為納稅人籤訂土地、房屋權屬轉移合同的當日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當日。

　　第十條　納稅人應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續前申報繳納契稅。

　　第十一條　納稅人辦理納稅事宜後，稅務機關應當開具契稅完稅憑證。納稅人辦理土地、房屋權屬登記，不動產登記機構應當查驗契稅完稅、減免稅憑證或者有關信息。未按照規定繳納契稅的，不動產登記機構不予辦理土地、房屋權屬登記。

　　第十二條　在依法辦理土地、房屋權屬登記前，權屬轉移合同、權屬轉移合同性質憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務機關申請退還已繳納的稅款，稅務機關應當依法辦理。

　　第十三條　稅務機關應當與相關部門建立契稅涉稅信息共享和工作配合機制。自然資源、住房城鄉建設、民政、公安等相關部門應當及時向稅務機關提供與轉移土地、房屋權屬有關的信息，協助稅務機關加強契稅徵收管理。

　　稅務機關及其工作人員對稅收徵收管理過程中知悉的納稅人的個人信息，應當依法予以保密，不得洩露或者非法向他人提供。

　　第十四條　契稅由土地、房屋所在地的稅務機關依照本法和《中華人民共和國稅收徵收管理法》的規定徵收管理。

　　第十五條　納稅人、稅務機關及其工作人員違反本法規定的，依照《中華人民共和國稅收徵收管理法》和有關法律法規的規定追究法律責任。

　　第十六條　本法自2021年9月1日起施行。1997年7月7日國務院發布的《中華人民共和國契稅暫行條例》同時廢止。（完）

契稅思維導圖如下：

契稅法與契稅暫行條例對比表：

契稅法

契稅暫行條例

備註

（2020年8月11日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過）

第一條　在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本法規定繳納契稅。

第一條　在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。

第二條　本法所稱轉移土地、房屋權屬，是指下列行為：

第二條　本條例所稱轉移土地、房屋權屬是指下列行為：

（一）土地使用權出讓；

(一)國有土地使用權出讓；

（二）土地使用權轉讓，包括出售、贈與、互換；

(二)土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；

（三）房屋買賣、贈與、互換。

(三)房屋買賣；

合併

(四)房屋贈與；

(五)房屋交換。

前款第二項土地使用權轉讓，不包括土地承包經營權和土地經營權的轉移。

前款第二項土地使用權轉讓，不包括農村集體土地承包經營權的轉移。

以作價投資（入股）、償還債務、劃轉、獎勵等方式轉移土地、房屋權屬的，應當依照本法規定徵收契稅。

新增

第三條　契稅稅率為百分之三至百分之五。

第三條　契稅稅率為3-5%。

契稅的具體適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的稅率幅度內提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，並報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。

契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，並報財政部和國家稅務總局備案。

省、自治區、直轄市可以依照前款規定的程序對不同主體、不同地區、不同類型的住房的權屬轉移確定差別稅率。

第四條　契稅的計稅依據：

第四條　契稅的計稅依據：

（一）土地使用權出讓、出售，房屋買賣，為土地、房屋權屬轉移合同確定的成交價格，包括應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款；

(一)國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格；

補充

（二）土地使用權互換、房屋互換，為所互換的土地使用權、房屋價格的差額；

(二)土地使用權贈與、房屋贈與，由徵收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定；

順序調整

（三）土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為，為稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格。

(三)土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。

納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的，由稅務機關依照《中華人民共和國稅收徵收管理法》的規定核定。

前款成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理並且無正當理由的，由徵收機關參照市場價格核定。

第五條　契稅的應納稅額按照計稅依據乘以具體適用稅率計算。

第五條　契稅應納稅額，依照本條例第三條規定的稅率和第四條規定的計稅依據計算徵收。應納稅額計算公式：

應納稅額＝計稅依據×稅率

刪除

應納稅額以人民幣計算。轉移土地、房屋權屬以外匯結算的，按照納稅義務發生之日中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價折合成人民幣計算。

刪除

第六條　有下列情形之一的，免徵契稅：

第六條　有下列情形之一的，減徵或者免徵契稅：

（一）國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權屬用於辦公、教學、醫療、科研、軍事設施；

(一)國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用於辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免徵；

（二）非營利性的學校、醫療機構、社會福利機構承受土地、房屋權屬用於辦公、教學、醫療、科研、養老、救助；

新增

（三）承受荒山、荒地、荒灘土地使用權用於農、林、牧、漁業生產；

新增

（四）婚姻關係存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬；

新增

（五）法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬；

新增

（六）依照法律規定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館和國際組織駐華代表機構承受土地、房屋權屬。

新增

根據國民經濟和社會發展的需要，國務院對居民住房需求保障、企業改制重組、災後重建等情形可以規定免徵或者減徵契稅，報全國人民代表大會常務委員會備案。

新增

(二)城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免徵；

刪除

(三)因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減徵或者免徵；

刪除

(四)財政部規定的其他減徵、免徵契稅的項目。

刪除

第七條　省、自治區、直轄市可以決定對下列情形免徵或者減徵契稅：

（一）因土地、房屋被縣級以上人民政府徵收、徵用，重新承受土地、房屋權屬；

（二）因不可抗力滅失住房，重新承受住房權屬。

前款規定的免徵或者減徵契稅的具體辦法，由省、自治區、直轄市人民政府提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，並報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。

第八條　納稅人改變有關土地、房屋的用途，或者有其他不再屬於本法第六條規定的免徵、減徵契稅情形的，應當繳納已經免徵、減徵的稅款。

第七條　經批准減徵、免徵契稅的納稅人改變有關土地、房屋的用途，不再屬於本條例第六條規定的減徵、免徵契稅範圍的，應當補繳已經減徵、免徵的稅款。

第九條　契稅的納稅義務發生時間，為納稅人籤訂土地、房屋權屬轉移合同的當日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當日。

第八條　契稅的納稅義務發生時間，為納稅人籤訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

第十條　納稅人應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續前申報繳納契稅。

第九條　納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內，向土地、房屋所在地的契稅徵收機關辦理納稅申報，並在契稅徵收機關核定的期限內繳納稅款。

變化

第十一條　納稅人辦理納稅事宜後，稅務機關應當開具契稅完稅憑證。納稅人辦理土地、房屋權屬登記，不動產登記機構應當查驗契稅完稅、減免稅憑證或者有關信息。未按照規定繳納契稅的，不動產登記機構不予辦理土地、房屋權屬登記。

第十條　納稅人辦理納稅事宜後，契稅徵收機關應當向納稅人開具契稅完稅憑證。

合併條款

第十一條　納稅人應當持契稅完稅憑證和其他規定的文件材料，依法向土地管理部門、房產管理部門辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續。

納稅人未出具契稅完稅憑證的，土地管理部門、房產管理部門不予辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續。

第十二條　在依法辦理土地、房屋權屬登記前，權屬轉移合同、權屬轉移合同性質憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務機關申請退還已繳納的稅款，稅務機關應當依法辦理。

新增

第十三條　稅務機關應當與相關部門建立契稅涉稅信息共享和工作配合機制。自然資源、住房城鄉建設、民政、公安等相關部門應當及時向稅務機關提供與轉移土地、房屋權屬有關的信息，協助稅務機關加強契稅徵收管理。

新增

稅務機關及其工作人員對稅收徵收管理過程中知悉的納稅人的個人信息，應當依法予以保密，不得洩露或者非法向他人提供。

新增

第十四條　契稅由土地、房屋所在地的稅務機關依照本法和《中華人民共和國稅收徵收管理法》的規定徵收管理。

第十二條　契稅徵收機關為土地、房屋所在地的稅務機關。

土地管理部門、房產管理部門應當向契稅徵收機關提供有關資料，並協助契稅徵收機關依法徵收契稅。

第十五條　納稅人、稅務機關及其工作人員違反本法規定的，依照《中華人民共和國稅收徵收管理法》和有關法律法規的規定追究法律責任。

第十三條　契稅的徵收管理，依照本條例和有關法律、行政法規的規定執行。

變化

第十四條　財政部根據本條例制定細則。

刪除

第十六條　本法自2021年9月1日起施行。1997年7月7日國務院發布的《中華人民共和國契稅暫行條例》同時廢止。

第十五條　本條例自1997年10月1日起施行。1950年4月3日中央人民政府政務院發布的《契稅暫行條例》同時廢止。

來源：國家稅務總局、21世紀經濟報導（作者：張敏）、網易房產、新華網、上觀新聞、二哥稅稅念、小陳稅務、小穎言稅

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