來源：劉曉博說樓市
作者：劉曉博
8月11日，《中華人民共和國契稅法》在全國人大獲得通過，並將在2021年9月1日起施行。
這項法律的第三條規定：「契稅稅率為百分之三至百分之五。」
這句話引起了廣泛的關注。因為目前在買賣房屋的時候，契稅一般按照1％、1.5％或者3％來執行。
所以有的媒體就宣稱：契稅上調了，以後買賣房屋契稅增加了至少1倍以上。
真是這樣嗎？
其實，這樣理解是錯誤的。
首先我們要明白一點：全國人大為什麼要通過《中華人民共和國契稅法》，這項法律的前身是什麼？
2015年8月，在修訂「立法法」的時候，把「稅收法定」的原則寫了進去。也就是說，「稅種的設立、稅率的確定和稅收徵收管理等稅收基本制度」都必須通過制定法律的解決。
而之前，中國的很多稅種、稅率的確立，都只是由國務院制定一個條例就完事了。比如契稅及其稅率，就是通過1997年4月國務院公布的「中華人民共和國契稅暫行條例」來確定的。
那些徵稅的條例，都要陸續轉換為法律。
目前實施的「契稅暫行條例」規定：
第三條
契稅稅率為3—5％。契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，並報財政部和國家稅務總局備案。
第六條
有下列情形之一的，減徵或者免徵契稅：（一）國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用於辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免徵；（二）城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免徵；（三）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減徵或者免徵；（四）財政部規定的其他減徵、免徵契稅的項目。
而剛剛通過的契稅法，相關條款是這樣規定的：
第三條 契稅稅率為百分之三至百分之五。
契稅的具體適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的稅率幅度內提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，並報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。
省、自治區、直轄市可以依照前款規定的程序對不同主體、不同地區、不同類型的住房的權屬轉移確定差別稅率。
新的契稅法可以免徵的情況，是這樣規定的（下圖）：
對比一下就會發現，在稅率設定上，「條例時代」是3％到5％，「法律時代」也是3％到5％，沒有什麼區別。
只是在免徵的情況裡，根據時代的發展做了一些調整，比如進一步明確了夫妻婚內改名免徵，繼承房屋免徵等。
事實上，財政部在提交全國人大的「立法說明」裡也是這樣說的：
從實際執行情況看，契稅稅制要素基本合理，運行比較平穩。制定契稅法，可按照稅制平移的思路，保持現行稅制框架和稅負水平總體不變，將《暫行條例》上升為法律。同時，根據實際情況，對部分內容作了必要調整。
此外，官方還公布了一組數據：自1997年7月國務院發布《中華人民共和國契稅暫行條例》以來，契稅運行平穩。1997年至2018年，全國累計徵收契稅42162億元，其中2018年徵收5730億元。
也就是說，契稅已經成為支撐經濟發展的重要力量。
但為什麼我們實際生活中，繳納的契稅稅率往往是1％，1.5％或者3％呢？這是因為財政部、國稅總局、住建部還往往通過「發通知」的方式，調整契稅稅率。
比如在全球金融風暴爆發之後的2008年10月，國家出臺了一系列政策支持樓市，其中包括：
從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1％；對個人銷售或購買住房暫免徵收印花稅；對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。此外，居民購房貸款利率還可以打7折，最低首付為2成。
再比如在2016年2月，也就是中央提出「樓市去庫存」之後，財政部、國稅總局、住建部再次下文明確：
1、對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1％的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5％的稅率徵收契稅。
2、對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1％的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按2％的稅率徵收契稅。
所以，在普通老百姓印象裡，5％的稅率從來沒有見過、也沒有聽說過。
那麼問題來了：之前徵收契稅的依據是「暫行條例」，現在是「法律」，規格已經完全不同。未來，財政部、國稅總局、住建部還能輕易下文件調整稅率嗎？
或者說，2021年9月1日以後，契稅的稅率會不會「很難減免」了？
畢竟，「契稅法」是這樣規定的：
契稅的具體適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的稅率幅度內提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，並報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。省、自治區、直轄市可以依照前款規定的程序對不同主體、不同地區、不同類型的住房的權屬轉移確定差別稅率。
看起來，是無法突破3％的邊界的。
也就是說，低於3％的契稅稅率沒有了嗎？
未必，因為「契稅法」還有一條這樣的規定：根據國民經濟和社會發展的需要，國務院對居民住房需求保障、企業改制重組、災後重建等情形可以規定免徵或者減徵契稅，報全國人民代表大會常務委員會備案。
看到了嗎，國務院是有權做出「免徵或減徵契稅」決定的，只是要報全國人大常委會備案。
也就是說，未來調整契稅的權力不在財政部、國稅總局和住建部了，而要到國務院、全國人大層面。但其實差別又有多大呢？只是多了兩道手續而已。
我個人看法：未來大幅調高契稅，其實對政府來說得不償失。
看起來，稅率高了，好像可以多徵稅。但如果大家都認為稅率太高，不輕易買賣房子，那麼契稅收入反而會大幅減少。
那為什麼這次立法，不按照實際情況來確定稅率，比如寫明1％到3％，而還是寫3％到5％？
這其實就是一種技巧。
稅率高一些，然後減免，老百姓就容易喜聞樂見。如果寫低了，將來想提高，就會比較麻煩。
在很多稅種裡，都存在這種現象。政府從人大多申請一些權限，然後並不用足。
這其實也為未來的樓市調控，預留了空間。比如：假如未來要取消限售，但又不希望市場過熱，就可以規定：購房2到3年內轉讓的，契稅上浮到4％或者5％。
整體而言，沒有必要為新通過的「契稅法」感到擔憂。