2018-02-07 06:02 | 台州日報
1月26日，溫嶺市箬橫鎮三塊國有建設用地使用權，在浙江省土地使用權網上交易系統掛牌出讓取得圓滿成功。
據了解，該地塊位於溫嶺市箬橫鎮中庫村、水岸村，以總價4410萬元被三家溫嶺企業競得，用途均為工業用地。這標誌著台州市首宗「先租後讓」工業用地掛牌出讓成功，台州市也因此成為全省率先通過「先租後讓」方式出讓國有建設用地使用權的地區之一。
什麼是工業用地「先租後讓」？
台州市國土資源局土地利用處（行政審批處）負責人潘紹鍾介紹，台州市在2016年就提出推行產業用地出讓分階段管理、「先租後讓」等供地方式，促進供后土地儘快形成有效使用。
去年9月，溫嶺出臺了《關於工業用地先租後讓促進土地節約集約利用的實施意見（試行）》，鼓勵轄區範圍內10畝以上的工業用地，採用「先租後讓」方式供地。
其中明確，工業用地「先租後讓」是指通過公開拍賣掛牌形式先將國有建設用地使用權在一定期限內租賃給土地使用者，由土地使用者與國土資源部門籤訂租賃合同，按照租賃合同約定支付租金並進行開發、利用、經營。
待租賃期滿后土地使用者達到合同約定的投資、建設、稅收等條件後，向國土資源部門申請辦理協議出讓手續，籤訂國有建設用地使用權出讓合同，繳納出讓金。
「簡單來說，這種方式是由競得人先行承租土地進行建設，達產通過驗收並符合土地出讓合同約定條件的，再按照協議方式辦理出讓手續。」潘紹鍾告訴記者。
工業用地為何要「先租後讓」？
溫嶺市國土資源局行政審批科工作人員王恬介紹，溫嶺當前工業用地的突出矛盾體現在無法利用有限土地資源精準地服務實體經濟。
「一方面，高地價增加了企業的用地成本，對促進本地優質企業留駐本土發展、招商引資、戰略新興產業培育有負面效應；另一方面，溫嶺工業用地高地價的市場環境，變相地使一部分投機者產生囤地行為，特別是因各種原因延期開竣工，無法按時投產，使真正想用地又拿不到地的實業開拓者陷於無奈境地，只能租地維持生產。」王恬說。
為破解當前工業用地難的困境，進一步強化工業立市的土地要素保障，溫嶺率先在台州推廣工業用地「先租後讓」模式。
「先租後讓」與傳統土地出讓方式有何不同？
林先生是一廚衛企業負責人，此前，他在網上看到了該工業用地「先租後讓」掛牌出讓的消息，因公司發展需要擴張用地，便想嘗試一下這種新的方式。最終，他以2100萬元競得其中的RH010291-2地塊，折106萬元每畝。
在林先生看來，「先租後讓」將傳統的工業用地出讓分成前期租賃和後期出讓兩個階段，是一種土地使用權有償使用創新形式，它大大減輕了企業的資金壓力。
「像我們這個地塊的生命周期是50年，包括租賃年限6年和出讓年限44年。按照原來的方式，競得用地後，企業要一次性付清所有的出讓金。但在現在，我們只需在租賃成交後一次性交付6年的租金252萬元即可。」林先生告訴記者，企業發展需要流動資金的支持，相比傳統的土地出讓方式，「先租後讓」為企業爭取了資金的緩衝期，「暫時『省下來』的這筆資金可以先用於廠房建設、技術研發等。」
根據雙方協定，6年後租賃期滿，相關部門對該廚衛企業的投資強度、畝均稅收和土地產出進行驗收合格後，並籤訂剩餘年限的出讓合同，企業再支付1848萬元出讓金。
「這也對我們企業自身的發展水平提出了更高的要求，各項指標如果做不到，後期的用地也會受到限制，所以這也激勵著我們去增強自己的實力。」林先生告訴記者。
「先租後讓」有利產業發展嗎？
在潘紹鍾看來，「先租後讓」方式可以更大程度促進土地節約集約利用，降低企業用地成本，完善工業用地市場化配置制度、加大工業項目有效投入，從而實現精準服務實體經濟的願景。
「現在有很多企業會通過屯地來變相地轉讓出租獲取利益，『先租後讓』對於防止這種現象的出現有明顯的作用。同時，這也有利於促進產業結構調整升級，加快城市更新，減少『退二進三』政府成本，加強政府調節土地市場的能力，降低盤活存量土地的難度。」潘紹鍾說，希望以此來促進本地的優質企業留駐本土發展，確保真正想做實業的企業能拿到土地。
那麼，這種方式是否會進一步推進呢？據悉，在總結先租後讓實踐的基礎上，台州市將進一步探索工業「標準地」出讓制度，通過事前定標準，事後強監管的措施，在不動產登記環節上增加績效驗收，確保摘得「標準地」的企業都是好企業，達到企業和政府雙贏互惠的局面。
（原標題《台州首宗「先租後讓」工業用地掛牌出讓成功》原作者 顏靜 杜瑋 郭野萍 編輯 金晨）