來源：新浪財經
出品：大眼樓管
作者：青檸
與數百在近兩年破產的小房企相比，港龍中國能夠突圍非常不易，兩次遞表後如願登陸港交所。這對於此前融資渠道較窄的港龍來說，至關重要。上市後手握現金的港龍開始快速推進走出江浙戰略，持續拿地屯糧。前10個月的拿地貨值遠超銷售額。眼下正值行業融資收緊、全力降槓桿之際，依照中報數據來看，港龍中國只踩了「三道紅線」監管要求中的一條，根據三線四檔要求，有息負債增速為10%，而近兩年公司的借貸增速超100%，若從明年起新規開始實施，高額負債驅動將大幅受限，高增長持續性存疑。 同時，雖然港龍中國已經邁上了舉債擴張之路，但其資產卻遠遠算不上「高周轉」，周轉效率較差。
融資渠道較窄 上市意義重大
2007年，港龍地產在常州成立，目前仍是全年銷售額200億多的小房企，但由於體量小且合作開發力度的加大，近兩年增長較猛。但公司目前的業務仍然主要聚集在江浙一帶，中報顯示，其上半年的銷售主要來自常州、常熟、連雲港及鹽城四地。截至6月末，其土地儲備中江蘇和浙江分別佔比68%、21%。
公開資料顯示， 港龍中國上市之前的融資以銀行借款和其他融資（包含信託融資）為主，融資渠道較窄，成本較高。2017年-2019年，港龍中國的加權平均融資利率分別為6.3%、8.0%和8.8%，逐年升高，銀行借款三年間增長了1.5個百分點，而信託借款利率則一直維持在11%左右的高位。今年上半年，在資金寬鬆的環境下，公司的銀行借款利率小幅回落至6.65%，但信託借款利率卻增至11.54%，達到近三年新高。
並且過往數據顯示，從2018年開始，港龍中國對高成本信託借貸需求開始上升，信託借款佔比增長，2018年，信託借款幾乎與銀行借款持平，之後信託貸款依然持續增長但遠不及銀行借款。由於銀行借款的連續成倍增長，大幅推高有息負債規模，由此帶來融資成本大幅增長。2017年-2019年，港龍中國的利息開支高達0.1億元、0.88億元和4.04億元，2020年上半年為2.12億元。
2017年-2019年及2020年3月末，港龍中國的資產負債率分別為98.8%、122.1%、172.6%及287%，負債水平遠超同行。
截至2020年6月末，港龍地產的剔除預後帳款後的資產負債率為87%，淨負債率為73.29%，現金短債比（不含受限制現金）為1.4倍，只有第一項不達標，根據三條紅線劃定的四檔要求，踩一條紅線的房企為第二檔黃檔，有息負債年增速上限為10%。可即便達到最好的綠檔，有息負債也增速也僅為15%，而港龍中國近兩年的借貸（銀行借款+其他借款）增速均超100%。
若真如市場傳言，明年1月1日起正式實施該新規，對於本來融資就不佔優勢的港龍地產來說，或會被迫降速，高速增長是否可持續存疑。
手握現金 持續拿地
2020年7月15日在港成功上市，港龍中國此次公開發行所得款項淨額超14億港元。得了錢的港龍中國，開始「買買買」。
據億翰智庫發布的《2020年1-10月中國典型房企新增貨值TOP100》顯示，港龍中國以272.4億元的新增貨值位列第72位。而今年1-10月，港龍中國的全口徑合同銷售額僅為223.2億元，新增貨值超過同期合同銷售金額。同時公司今年在成都、廣州等地首次「落子」，全國化擴張快速推進。但港龍中國目前的拿地依然以招拍掛為主，多數地塊伴有較高的溢價率，拿地成本較高，後期盈利或承壓。
9月24日，港龍中國子公司成都港龍名揚置業有限公司競得了成都雙流區東升板塊一宗純住宅用地，成交樓面地價為11620元/㎡，溢價率達22.32%。該地塊引來7家房企角逐，超170次舉牌，宗地面積約75.77畝。而從周邊房價來看，新盤售價在14000-20000元/㎡ 不等，包括中旅名門府、北辰天麓御府等多個樓盤。除去至少3000元+的建安成本，項目盈利空間不大。
8月24日， 經過107輪報價，港龍中國子公司上海港懷置業有限公司以12.72億元競得江蘇省鹽城市亭湖區東進路南、開放大道東側地塊，總建築面積29.93萬方，樓面價10740元/㎡，溢價率高達93.32%。房天下數據顯示，宗地周圍新盤不多，距離較近的二手房包括中海凱旋門等，大部分均價在10000元上下，再往南偏遠一些的小區均價達到20000元左右。
11月11日，港龍中國斥資38.3億拿下廣州增城一幅地塊，雖然是以底價競得，但38.3億代價對這家全年200多億銷售額的小房企來說，也不算小數，成交樓板價為6499元/㎡，建築面積58.9萬㎡。並且值得注意的是，該地塊需要無償建設不少公共配置，開發成本不小，包括且不限於48班小學（應配套不少於3000㎡的地下室，無償移交教育部門）、18班幼兒園、一個建面2000㎡的肉菜市場以及公安警務用房、物流配送站等公共設施。同時還要建設佔地面積1000㎡的居民健身場地，其中包括了2個羽毛球場、1個籃球場、1個網球場、兒童遊戲場以及室外綜合健身器械等。
在融資收緊的不確定性環境裡，大部分房企拿地趨于謹慎，並加大了回款力度，提高資產內循環能力。而港龍中國現下相比降負債，則將重心放在了「擴張」上，欲用規模來提升話語權。但舉債擴張的路上還有高周轉策略相輔，如若不然資金效率會大打折扣，但wind數據顯示，港龍中國的資產周轉率水平與同規模房企相比，相差較多。並且近兩年其存貨周轉率還在持續下降，周轉水平不高，或失了規模房企崛起中的「精髓」。