在民事領域，有「無請求權基礎即無請求權」之說，尋找請求權基礎成為法官找法作業之根本。2020年，筆者學習了王澤鑑教授所著的《民法思維：請求權基礎理論體系》《民法總則》，朱慶育教授的專著《民法總論》，聆聽了王冠璽教授、吳香香副教授、姚明斌副教授關於請求權基礎方法的講座，初步學習了請求權基礎方法。由於筆者很多民法基本概念缺失，民法體系更未掌握，學習之中有相當多的問題不得其解，更談不上已經掌握請求權方法。但是，請求權方法的生命在於實踐，故筆者不揣冒昧，運用請求權方法對中國法學會案例法學研究會舉辦的國內首屆案例研習大賽的比賽題目進行作答。錯誤紕漏，在所難免，還望方家批評指正。
比賽題目
張某、王某房屋買賣合同糾紛案
[案情改編自(2016)最高法民監27號民事裁定書]
2010年12月，張某自江河公司租用某商業大樓一樓門面房一間用於經銷自行車，租期至2012年底。
2012年9月，江河公司因無法按期償還湖海銀行的貸款，被湖海銀行訴至法院。在法院執行過程中，江河公司與湖海銀行達成和解，以包括系爭門面房在內的某商業大樓中屬於江河公司的全部房產抵償貸款。江河公司與湖海銀行於2012年12月26日辦理了過戶登記，但均未告知張某。
2013年，江河公司與張某繼續籤訂為期一年的租賃合同，並收取租金。2014年，該租賃合同到期後，江河公司與張某雖未再續籤租賃合同，但江河公司仍按原合同約定向張某收取租金直至2019年4月。
2016年6月，王某購買取得某商業大樓兩間門面房所有權用於經營布莊，此兩間門面房與張某經銷自行車的門面房相鄰。
2018年5月，湖海銀行與王某籤訂買賣合同，將系爭門面房出賣於王某，並約定系爭房屋若有佔有人員則由王某清理。同年11月，湖海銀行與王某辦理了過戶登記。
2019年4月8日，王某以張某侵佔房屋為由要求後者搬離並賠償損失。此時，張某方才得知系爭房屋已經兩次易主，當即表示拒絕搬離。2019年4月25日，張某主張行使優先購買權，並要求江河公司返還2012年12月26日以後收取的租金。
請問：
1. 張某得向何人主張何種權利？相應的規範基礎是什麼？
2. 王某得向何人主張何種權利？相應的規範基礎是什麼？
3. 湖海銀行得向何人主張何種權利？相應的規範基礎是什麼？
為了解答上述問題，有必要對請求權方法予以介紹。誠如民法泰鬥王澤鑑先生所言，「請求權基礎的尋找，是處理實例題的核心工作。在某種意義上，甚至可以說，實例解答，就在於尋找請求權基礎，請求權基礎是每一個學習法律的人必須徹底了解，確實掌握的基本概念及思考方法。」
具體而言，請求權基本模式為「誰得向誰，依據何種法律規範，有所主張?」即原告有權依據何種法律規範向被告主張何種權利。
請求權基礎四步曲：
一、請求權是否發生？
二、請求權是否存在障礙抗辯？
三、請求權是否存在消滅抗辯？
四、被請求人是否享有抗辯權？
為了養成縝密的思考模式，上述四步每一步都要檢查、思考，決不能憑感覺跳躍。其中，前三步需要法官依職權審查，最後一步依賴於被告的抗辯。當存在多項請求權時，需要對可能的請求權逐一進行分析。
本案中，張某已經提出行使房屋優先購買權，故首先要討論的是張某能否請求江河公司履行房屋買賣合同，交付房屋並移轉房屋所有權。因張某已經佔有房屋，故僅需討論張某能否請求江河公司移轉房屋所有權?
一、分析可能的請求權基礎
（一）合同請求權之主請求權繼續履行請求權
請求權基礎：合同請求權之繼續履行請求權：民法典第598條規定的出賣人主給付義務，並結合民法典第726條規定的房屋承租人優先購買權。
民法典第598條，出賣人應當履行向買受人交付標的物或者提取標的物的單證，並移轉標的物所有權的義務。
民法典第726條，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利；但是，房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的，視為承租人放棄優先購買權。
1.請求權發生分析
（1）要件分解：張某與出租人江河公司之間成立房屋買賣合同，具體而言分為以下要件
1）存在有效的租賃合同
2）租賃物已經交付承租人
3）租賃期間內，出租人出賣房屋
4）承租人以同等條件購買房屋
（2）涵攝
1）存在有效的租賃合同
2010年12月，江河公司將案涉房屋（即張某承租的兩間門面房，下同）出租給張某。租賃期限至2012年年底。
2）租賃物已經交付承租人
承租人優先購買權是對交易自由的限制，因此應當限制在合理的範圍內。承租人優先購買權的設置目的是保護承租人，使其免於因承受出租人在租期內行使終止權或者租賃期屆滿後不再續租的風險。因此，承租人優先購買權的產生應當以房屋交付為前提。《民法典》第725條相比《合同法》第229條，增加了「承租人按照租賃合同佔有期間內」的要件，即是明證。2010年12月，江河公司將房屋交付給張某。
3）租賃期間內，出租人出賣房屋
2012年12月26日，江河公司因無力履行對湖海銀行的債務，以整棟大樓抵債，其中包含案涉房屋。以物抵債可分為債之更改和新債清償，但無論是哪一種，從經濟意義上講，都是房屋所有權與金錢債權的交換，因此可以類比為房屋買賣。而張某與江河公司之間的房屋租賃期限是自2010年12月至2012年12月31日，因此符合江河公司在租賃期間內出賣案涉房屋的要件。
4）承租人以同等條件購買
①關於購買
2019年4月25日，承租人張某主張優先購買權系購買房屋。
②關於同等條件
江河公司系以整棟大樓抵債給湖海銀行，而法律規定承租人僅可以對自己承租的房屋行使優先購買權。但是，整棟大樓中案涉房屋抵債的價格可以區分，案涉房屋也可以單獨登記。因此，只要把案涉房屋從整體抵債的房屋分離出來，仍然符合「同等條件」要件。
③「同等條件」可以被替代
如果江河公司系房屋投資入股等，並非系以金錢為對價放棄房屋所有權，該「條件」就不可被替代，承租人張某不能行使優先購買權。而本案中，江河公司系以房屋抵債，張某隻要將房屋的抵債金額支付給江河公司，就符合「可替代」性要件。
④概括的「同等條件」
張某於2019年4月8日得知案涉房屋兩次易主，於2019年4月25日主張優先購買權，可以推定其並不知曉2012年12月26日江河公司與湖海銀行的抵債價格。換言之，張某籠統地行使優先購買權是否有效？
本文認為，「同等條件」指的是出租人與買受人之間的關於房屋買賣的條件，只要該條件在承租人行使優先購買權時系確定可識別，就可以認定承租人行使優先購買權產生相應法律效果。
小結：張某與江河公司房屋買賣合同成立。
Ps：行文至此，可能有小夥伴提出，房屋已經兩次過戶，江河公司可能無法履行移轉房屋所有權的義務。需要指出的是，請求權基礎方法可以幫助我們養成深邃縝密的法律思維，掌握精確的法律要件，更加有助於貼近實務問題的處理。如果進行跳躍式思考，乃淺嘗輒止，讓思考浮於表面，遇到簡單案件，可能將案件處理正確，但複雜案件，則可能亂中出錯。本案中，江河公司能否履行移轉房屋所有權的義務，屬於第二步、第三步、第四部處理的問題，容後再述。