1、為什麼要制定《深圳市城市更新單元規劃容積率審查規定》（以下簡稱《審查規定》）？
答：2015年8月我委發布了《深圳市城市更新單元規劃容積率審查技術指引（試行）》（以下簡稱試行《指引》）。試行《指引》頒布以來，成為指導我市城市更新容積率審查管理工作的直接依據，對規範容積率確定、推動城市更新有序開展發揮了積極作用。隨著城市更新工作的不斷深入推進，工作背景發生了變化：
一是《深圳市國土空間規劃（2018-2035）》、《深圳市城市規劃標準與準則》（以下簡稱《深標》）等相關規劃、標準正在編制或修訂，《深圳市城市更新「十三五」規劃》、《關於加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》、《深圳市城市更新外部移交公共設施用地實施管理規定》等相關政策已頒布實施。城市戰略地位提升，城市發展對存量土地二次開發提出了更高要求，需及時建立上位規劃及相關政策對城市更新單元規劃的傳導，在容積率審查管理規定方面進行整合梳理、適時對接；
二是2016年底以來城市更新管理模式向「市級統籌、區級決策」的「強區放權」模式轉變，需加強全市城市更新政策文件的統籌管控作用，確保各區審查尺度、執行標準統一；
三是為貫徹落實近年國家、省市關於法治政府建設的決策部署，對規範性文件的管理提出了更加嚴格和細化的要求，需強化城市更新容積率審查文件的規範性，保障城市更新工作依法合規推進。
四是當前城市更新工作還面臨一些問題，如部分佔地規模較大的醫療、教育等設施難以落實，文化設施實施率低，歷史風貌區和歷史建築的保護缺乏市場動力，存在為提高開發強度而盲目增加商業規模的現象，部分促進公共空間與慢行系統建設的相關規定實施效果不佳等，這些問題的解決，都需要在《審查規定》中創新思路、優化完善。
2、《審查規定》的實施方式及預期成效？
答：《審查規定》基於當前城市更新工作面臨的問題及城市發展難題，通過擴大政策獎勵，發揮與調動市場力量，實現公共利益項目落地。一方面，鼓勵更新項目實施主體落實教育設施、醫療設施、文化設施、公共服務設施及基礎設施，保護歷史風貌區及歷史建築，承擔建設責任，並將用地或用房無償移交國有；另一方面，通過給予落實相應設施的更新項目轉移容積或獎勵容積，保證實施主體的合理利潤空間，保障更新項目的實施。
本《審查規定》頒布後，預期將在以下幾方面取得較為明顯的效果：一是增進公共利益項目的落地，通過增加轉移容積、提高獎勵幅度，加大市場動力，提高落實公共利益項目的積極性，增加公共利益供地；二是增加住房供應，促進職住平衡，預計2030年，通過城市更新可在法定圖則基礎上增加居住規模約0.58億平方米，通過本次修訂可再增加居住規模約500萬平方米；三是實現生態修復，推動文化設施建設，加強歷史風貌區與歷史建築保護，彰顯城市特色。
3、《審查規定》在基礎容積測算上如何銜接《深圳市城市規劃標準與準則》（以下簡稱《深標》）？
答：考慮《深標》局部修訂（第4章 密度分區與容積率）已將大部分低強度分區提高密度分區等級，本《審查規定》取消原試行《指引》第四條關於修正密度分區的表述，地塊基礎容積按《深標》局部修訂（第4章 密度分區與容積率）進行測算，不再另行修正。
現狀各區在更新項目規劃容積測算上執行尺度不一，存在為提高開發強度而盲目增加商業比例的現象。而從現狀及發展趨勢看，全市住房供應相對不足，規劃商業總量偏高，職住平衡狀況有進一步惡化的趨勢。本次修訂為加強規劃引導，增加居住供應，規範各區審查標準，降低容積率確定隨意性，同時銜接《深標》局部修訂，進一步明確了單一性質用地、居住、商業功能混合用地基礎容積測算過程中各功能佔地塊基礎容積的比例。地塊規劃為單一用地性質的，按主導用途進行測算，其兼容功能不納入測算；居住、商業功能的混合用地，地塊基礎容積測算中，居住功能為第一主導功能時，居住功能佔地塊基礎容積比例按60%取值；居住功能為第二主導功能時，居住功能佔地塊基礎容積比例按40%取值。測算後，地塊最終建築功能實際比例可依據《深標》關於土地混合使用的有關規定具體確定。
4、給予轉移容積有什麼要求？
答：轉移容積包括一般轉移容積、增加轉移容積、外部轉移容積三部分。
（一）一般轉移容積：城市更新項目拆除範圍用地內經核算的實際土地移交用地面積（含無償移交的歷史建築及歷史風貌區用地面積、不含清退用地面積）超出基準土地移交用地面積的，超出的用地面積與基礎容積率的乘積作為轉移容積。
（二）增加轉移容積：為推動教育設施、醫療設施落地，促進文化設施建設，強化歷史風貌區與歷史建築保護，移交用地具有以下情形之一的，再增加該類型移交用地面積與城市更新單元基礎容積率乘積的30%計入轉移容積。
1、在符合國家、廣東省及深圳市相關設計標準規範的前提下，在法定規劃的基礎上額外落實或擴大片區所需的小學、初中或九年一貫制學校用地的，移交用地面積按照額外落實的或擴大的用地面積確定。如法定規劃僅規定學校班數而未明確用地面積的，則學校用地面積基數按《深標》規定的中間值核算;
2、落實高中、綜合醫院用地的，移交用地面積按照高中、綜合醫院用地面積確定;
3、在法定規劃基礎上額外落實佔地面積不小於3000平方米的文化設施用地的，移交用地面積按照文化設施用地面積確定;
4、保留已納入市政府公布的深圳市歷史風貌區、歷史建築名錄或市主管部門認定為有保留價值的歷史風貌區或歷史建築，且實施主體承擔修繕、整治費用及責任，並將土地及地上建、構築物產權無償移交政府的。規劃申報主體應當根據經批准的更新單元規劃歷史文化保護與利用專項研究要求制訂歷史風貌區或歷史建築修繕及整治實施方案報轄區政府（含新區管委會）審定，並由轄區政府（含新區管委會）指定具體部門接收完成修繕整治後的相關產權 。
（三）外部轉移容積：銜接《深圳市城市更新外部移交公共設施用地實施管理規定》，對於建成區的外部移交用地可予以建築面積補償作為「外部轉移容積」。
5、給予獎勵容積有什麼要求？
答：為保障公共利益目的的實現，符合以下情形的，可計入獎勵容積：
（一）開發建設用地中，依據《關於加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》、《深圳市城市更新項目保障性住房配建規定》和《深圳市城市更新項目創新型產業用房配建規定》等規定配建的安居型商品房、公共租賃住房、人才住房及創新型產業用房等政策性用房，除明確規定計入基礎容積的，其餘建築面積計入獎勵容積。
在上述規定外增配的安居型商品房、公共租賃住房、人才住房及創新型產業用房等政策性用房，其建築面積不作為獎勵容積。
（二）開發建設用地中，按法定規劃及《深標》、《暫行措施》等要求落實的附建式公共服務設施、交通設施及市政設施，其建築面積計入獎勵容積。其中，社區健康服務中心和社區老年人日間照料中心，按其建築面積的2倍計入獎勵容積；垃圾轉運站（含再生資源回收站、環衛工人作息房、公共廁所）和變電站的，按其建築面積的3倍計入獎勵容積。
（三）城市更新單元內為連通城市公交場站、軌道站點或重要的城市公共空間，經核准設置24小時無條件對所有市民開放的地面通道、地下通道、架空連廊，並由實施主體承擔建設責任及費用的，按其對應的投影面積計入獎勵容積。
（四）城市更新單元拆除用地範圍內，保留已納入市政府公布的深圳市歷史建築名錄或市主管部門認定有保留價值的歷史建築但不按照第五條第二款第一項要求移交用地的，按保留建築的建築面積的1.5倍及保留構築物的投影面積的1.5倍計入獎勵容積。規劃申報主體應同時制訂歷史建築修繕及整治實施方案報轄區政府（含新區管委會）審定，並由實施主體承擔保留建、構築物的活化和綜合整治責任及費用。
（五）市政府規定的其他獎勵情形。
6、獎勵容積的上限如何核算？
答：獎勵容積之和不應超出基礎容積的30%。因配建安居型商品房、公共租賃住房、人才住房所核算的獎勵容積超出基礎容積20%的部分可不受本款限制。《關於加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》頒布以後，更新項目配建安居型商品房、公共租賃住房、人才住房配建的比例提高，而獎勵容積之和不應超出基礎容積的30%，可能會出現了執行政策性用房規定而突破容積率審查規定的情況。本次規定當配建安居型商品房、公共租賃住房、人才住房所核算的獎勵容積超出基礎容積20%時，超出的部分不受獎勵容積之和不大於基礎容積的30%的限制。
例如，因配建公共配套設施等其它原因所核算的獎勵容積為基礎容積的12%，因配建安居型商品房、公共租賃住房、人才住房所核算的獎勵容積為基礎容積的26%，那麼獎勵容積總和為36%。
7、轉移容積、獎勵容積如何分配？
答：本次《規定》明確在符合《深標》有關規定，且不改變城市更新單元主導功能及規劃地塊混合用地性質的前提下，轉移容積、獎勵容積在更新單元開發建設用地內統籌安排。根據總體規劃修編、全市各類用地用房功能結構、職住平衡方面的研究，我市住房特別是成套住宅供應明顯不足，城市更新應在增加住房供應方面發揮更大作用。本次修訂明確了城市更新單元計劃方向含居住的，轉移容積、獎勵容積可優先安排居住功能。其他類型的城市更新單元原則上按照基礎容積中各功能佔比分配。
8、規劃容積的確定，除按上述規則測算外，是否有其他情形？
答：
（一）歷史項目拆建比校核情形
根據《深標》，經測算，現狀容積率超過2.5的城中村、舊屋村，其規劃合理性及經濟可行性較差，因此原則上不宜進行拆除重建類城市更新。為推動歷史項目實施，2015年8月27日頒布的《深圳市城市更新單元規劃容積率審查技術指引（試行）》，第七條第（二）款規定：「已批准列入更新計劃的城中村、舊屋村、舊住宅區規劃建築面積的審查應綜合考慮住房回遷、項目可實施性等因素」。由於該條文在適用情形、審查標準等方面不夠清晰，各區在具體執行時存在較多問題。為進一步強化其可操作性，規範城中村、舊屋村類城市更新項目規劃審查標準，推進項目實施，結合強區放權，2016年12月28日市規劃國土委頒布《關於適用〈深圳市城市更新單元規劃容積率審查技術指引（試行）〉第七條規定的通知》。進一步解釋細化了原第七條規定拆建比校核的適用範圍、條件及相關標準，並規定在試行《指引》頒布前（2015年8月27日）納入更新計劃且現狀開發強度過高的，可將淨拆建比作為容積率校核因素，並給出淨拆建比的參考上限校核值。本《審查規定》銜接上述政策文件，將淨拆建比校核相關內容納入條文，同時結合公眾和各區政府反饋的實際情況，考慮到各區在執行相關政策時存在政策熟悉的緩衝期，將適用時間節點調整為通知頒布的時間，即2016年12月28日之前，以推動歷史遺留項目的實施。
（二）密度分區未覆蓋情形
除機場、碼頭、港口、核電站等特殊管理地區外，因城市規劃調整而出現的密度分區未覆蓋地區，用地位於一般地區的原則上應按照相鄰片區同等密度分區確定；用地緊鄰基本生態控制線等生態敏感地區，原則上應比相鄰片區密度分區下降一區確定。
（三）適當降低規劃容積情形
規劃容積應滿足公共服務設施、交通設施、市政設施承載能力及特色風貌區、生態敏感、核電防護、地質安全、機場限高等特定要求，無法滿足的，應通過研究適當降低。
（四）直接依據法定圖則確定規劃容積情形
規劃容積按照所在片區已批法定圖則確定的開發建設量申報的，可直接依據法定圖則確定。
（五）市政府另有規定規劃容積可適當提高的其他情形
市政府另有規定情形的可在《審查規定》的基礎上通過專題研究後適當提高，按程序批准確定。
9、哪些情形不可調整規劃容積，哪些情形可申請規劃容積調整？
答：為規範規劃容積調整，落實嚴格管控容積率的有關要求，本次《審查規定》明確了城市更新項目規劃容積調整的相關管理要求。
對於已通過市城市更新主管部門或區政府（新區管委會）審議並公示的城市更新單元規劃，可認為更新單元規劃相關利益主體對規劃內容已達成一致意見，因此公示後的城市更新單元規劃應嚴格控制規劃容積的調整。
其中，對於城市更新單元規劃獲批准兩年以內的城市更新項目，為維護規劃嚴肅性，避免隨意調整規劃，原則上不應再進行規劃容積的調整。對於已籤訂土地使用權出讓合同的城市更新項目，其項目的後續建設實施管理與其他供地方式出讓的非更新項目相同，為執行全市統一政策，此類項目不再按照城市更新相關規則進行規劃容積的調整。
除上述兩種情形外，滿足特定條件的情形方可申請規劃容積的調整：
1）因城市公共利益需要，如增加急缺性公共服務設施（含非營利性的民辦學校）、交通設施、市政設施，及參照最新配建標準增加安居型商品房、公共租賃住房、人才住房、創新型產業用房等政策性用房等特殊情形，可申請進行規劃容積的調整。調整的容積直接在原規劃容積基礎上增配，不再按上述條文規定重新核算項目規劃容積，也無需重新核定項目土地貢獻率及配套設施建設責任。
2）因政府原因導致項目規劃開發條件發生重大變化，如法定圖則片區功能等發生重大變化，因產業轉型升級需要市政府明確同意調整容積等特殊情形，可申請進行規劃容積的調整。可按照本規定重新確定項目規劃容積，重新按照現行規定核定項目土地貢獻率、政策性用房比例及配套設施建設責任。
10、《審查規定》有什麼創新內容？
答：該政策是我委結合當前城市更新工作面臨的問題以及城市發展客觀需求開展的一項創新政策，主要表現在以下幾個方面：一、以實現公共利益為目的，擴大政策獎勵。對標國際先鋒城市，為推動教育設施、醫療設施落地，強化歷史風貌區與歷史建築保護，促進我市文化設施建設，對落實該類設施用地或對歷史風貌區實施保護的城市更新項目，提高建築面積轉移係數，以及允許「外部轉移容積」；二、以引導增加住房供應為目的，優化測算規則。明晰居住、商業混合用地中各類功能佔地塊基礎容積的比例取值，明確城市更新單元計劃方向含居住的，轉移容積和獎勵容積優先安排居住功能，從而引導增加住房供應，促進全市職住平衡，優化城市功能結構；三、以規範更新單元容積率管理為目的，細化條文規定。通過對接深標、明確容積概念，細化獎勵情形，完善舊村、密度分區未覆蓋地區的測算規則，明確城市更新項目規劃容積調整適用的條件及審批程序等，實現管理規則的全覆蓋。
11、實施期內政策如何銜接？
答：本規定發布之日前已通過市城市更新主管部門或區政府（新區管委會）審議但未公示的城市更新單元規劃，可結合項目可實施性，按照本規定重新確定規劃容積。
本規定自公布施行之日起，原《深圳市城市更新單元規劃容積率審查技術指引（試行）》、《市規劃國土委關於適用<深圳市城市更新單元規劃容積率審查技術指引（試行）>第七條規定的通知》、《市規劃國土委關於加強已批准規劃城市更新項目容積率管理的通知》同時廢止。