半島記者 江海峰 於紅靚
近期,中鐵青島世界博覽城公寓產品實際交付時和樣板間出入甚大一事引發持續關注。業主稱,原先在樣板間看到的寬敞明亮的小「禪室」交付時變成無窗的小黑屋,而平層公寓有100餘戶業主家客廳的大飄窗變成一道僅有40釐米寬的空隙。對此,中鐵方面相關負責人回復稱,樣板間只作為參考,並不是實際交付標準。相關報導在媒體發布後,不少市民表示自己買到的房子與開發商的廣告、沙盤、樣板間都有不小的出入,但開發商均以「要約邀請」為由進行解釋。律師表示,商品房銷售廣告和宣傳資料為「要約邀請」,購房者要舉證是非常困難的。這在給購房者設置「想像空間」的同時也為他們購買行為提供了「誤導」,購房者預期訴求未能實現,從而引發雙方糾紛。記者調查發現,這種做法在行業內並不少見。
中鐵博覽城業主王女士家小「禪室」前後對比
案例
小「禪室」變小黑屋,大飄窗變「一線天」,中鐵稱「樣板間不是交付標準」
最近一段時間,中鐵青島世界博覽城公寓的業主有些鬧心,他們向記者反映,當時買房時置業顧問承諾的「樣板間就是後期的交付標準」成了一句空談。據市民王女士介紹,其於2017年7月在該項目購買了一套建面43.18平方米的LOFT公寓,購房總額為60.17萬元。「買房時,置業顧問帶我看了樣板間,說是挑高有4.7米,上層的空間很寬敞,不僅有一個大飄窗,還有一個十分寬敞明亮的小『禪室』,置業顧問當時說,這個小『禪室』可以做成榻榻米房,因為有窗戶,以後可以做成會客室或書房。」今年4月,王女士接到開發商的通知來收房時才發現,即將交付的房子和當時的樣板間相去甚遠。「別的諸如牆皮掉、書櫥損壞的小問題暫且不說,原來的小『禪室』硬生生變成了一個小黑屋!」記者隨後實地探訪了該項目,發現每一層除了06、07和08戶的小「禪室」有窗戶外,其他十幾戶均是王女士家這種造型。
不僅是LOFT,平層公寓的業主也有煩惱。市民徐先生向記者反映,自己於2018年5月購買的一套62平方米的公寓,收房時發現原先在樣板間看到的大飄窗變成一道40釐米寬的縫,並自嘲為「一線天」,不僅嚴重擋光,連窗戶都打不開。記者現場探訪當天是晴天,但中午11時左右,徐先生家的客廳仍需開燈才能看清室內陳設。
對此,中鐵方面一名姓鄭的相關負責人稱,樣板間只是業主買房的參考,並不是指要交付一套一模一樣的房子。項目所做的公寓產品非常多,不可能每戶都兼顧到,所以只做了3套標準戶型的樣板間。而上述兩位業主買到的這兩套產品屬於「特殊戶型」,所以是與樣板間有出入的。「既然業主選了這個戶型,就是確認過的,如果有異議,可以走法律途徑解決。」
對於上述解釋,業主們並不「買帳」。業主王先生為記者提供了一份某直播平臺上名為《青島中鐵世界博覽城樣板間一居》的視頻,資料顯示,視頻中的主播為中鐵青島世界博覽城的資深置業顧問張曉東,其詳細介紹了該項目三種戶型的樣板間,其在視頻中表示:「您現在看到的都是後期的交付標準……」
如此種種,引發購房者質疑,在買房這一行為中,開發商的樣板間、宣傳單頁、售樓處的宣傳說辭往往是他們了解項目的第一信息源。「如果樣板間不能信、宣傳材料不能相信,售樓顧問的話不能相信,那我還能相信什麼?」業主表示。
「對購房者來說,這個舉證比較困難。」上海錦天城(青島)律師事務所張鋼律師介紹,一般的廣告宣傳都是「要約邀請」,不能自然成為合同的一部分,也不具有法律約束力。「如果購房者和開發商在籤訂合同時,將廣告宣傳內容寫進了合同,這就具有了效力。」
中鐵博覽城業主徐先生無法正常通過空隙處開窗，窗戶打開一半便磕碰牆體
調查
「要約邀請」交付時常常要打折扣
何為要約邀請?根據相關法律規定,開發商在商品房銷售廣告和宣傳資料上的承諾,原則上屬於要約邀請。
從現實情況來看,購房者得到了關於房子的第一手資料往往來自於銷售廣告和宣傳資料,這些材料中,最常被提到的便是教育、醫療、地鐵等配套,同時還有一些售樓顧問關於樓盤景觀、寬景陽臺及飄窗等方面的說辭。而近年來,關於這些噱頭無法兌現的報導屢見不鮮,在此過程中,不少開發商的信譽也備受質疑。
「到現在我還認為自己被騙了。「黃島某項目的業主曲先生告訴記者,當初買房時就是聽信項目銷售所承諾的「名校」而來的,「當時說項目籤約江蘇路小學和育才中學,還有北大附屬實驗幼兒園,總共三所名校,後來幾經波折,實現的了了。」曲先生介紹,目前其項目配套的小學就是青島經濟技術開發區第二實驗小學,已於2017年實現招生。「因為合同裡面沒寫,最後也只能認栽。」
近日,半島記者還收到某項目業主的投訴,稱眼看自己購買的房子要交房了,卻發現當時承諾的綠地大大縮水。據業主張先生介紹,2017年3月,他購買黃島某項目一套高層住宅,下個月底交房。「我買房時,置業顧問一直和我說小區是人車分流。而且他還帶我去參觀項目前幾期,說交房時的綠化就要達到這種效果。加上當時宣傳單頁和沙盤上展示的都是大片的綠化,我就毫不猶豫地籤了購房合同。」令張先生比較氣憤的是,6月初他去小區看時,地上當時規劃的綠地沒了,變成了瀝青路,而且都整齊地畫上了白色的車位線。開發商對此的解釋是,經核實在前期銷售中的確有對五期六期業主有過地面園區為人車分流的銷售說辭。但從未沒有過地上無車位的銷售承諾,合同中也沒有體現。地面建設停車位是該公司按照前期規劃部門審批圖紙建設,符合規劃審批要求。在青島政務網上,相關部門的回覆是「《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條:商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請。」
半島記者調研了多家房企的宣傳廣告,並實地走訪了主城區及城陽區的多家樓盤售樓處後發現,整個賣房過程中,從最初的宣傳到最終的合同籤訂,整個過程中,關於項目的推介「有很多操作空間」。一位不願透露姓名的業內人士稱,在他看來,一些項目自帶的售樓團隊還好些,如果項目包給分銷公司,銷售公司為了銷量,在推介上誇大其詞更是常見。
城陽區正陽路一項目售樓處沙盤上的提示，表示沙盤模型僅供參考
探訪
開發商用「以實際交付為主」規避風險
買房時的種種說法沒能實現,近年來發生的不少,購房者質疑時會被回復「合同裡並沒有寫明」或者「只是要約邀請,當時並沒有明確承諾」。記者調查發現,為規避風險,開發商在宣傳資料上往往會明確「具體以實際交付為準」。
不久前,某品牌房企的新媒體廣告宣傳下方,就有幾行字體比較小的免責條件:「……本廣告為要約邀請,買賣雙方權利義務以合同為準,本公司保留對廣告修改的權利,敬請留意最新資料。本廣告中對項目周邊環境、交通、教育配套及其他公共設施的介紹,旨在提供相關信息,不意味著本公司對此作出承諾……」記者發現,不少開發商會在媒體廣告下方加注這樣幾行字的註解。
19日,記者在城陽區正陽路一家樓盤中看到,項目沙盤的其中一隅也有一行小字,寫著「本沙盤僅供參考,具體以實際交付為準」。置業顧問向記者介紹了沙盤,對於周邊的配套她表示「具體內容不會寫入購房合同」。在丹山片區一樓盤售樓處,記者跟隨置業顧問看了樣板間,置業顧問表示,「該樣板間只作為參考,具體以合同約定和實際交付為準。」除了銷售過程,記者發現,大部分樓盤的購房合同是格式化的,並不會具體描述項目周邊配套、樣板間交付標準等。
模板合同成主流，開發商都會在合同中儘量規避責任
提醒
建議買房前向當地規劃部門核實諮詢
不少購房者表示,「要約邀請」的這種提法,他們表示很「迷茫」。北京大成律師事務所律師於欽傑表示,《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定:商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。「這個說明和允諾即使沒有寫入商品房買賣合同,也應當視為合同內容,商品房出賣人如有違反,需承擔違約責任。」 上海錦天城(青島)律師事務所張鋼律師建議,購房者在購房時,不要單憑華麗的廣告宣傳就盲目決定,一定要仔細審閱相關合同及附件,對於開發商承諾的配套設施等重要內容,可事先向當地規劃部門諮詢核實,並要求將相關內容明確到購房合同或補充協議上,同時注意保留廣告宣傳冊、小區規劃圖等宣傳資料,為維權留證據。
「售樓顧問為了賣房子可能會承諾很多,最終能否實現不能確定；消費者在買房子的時候,有時會頭腦一熱忽略一些情況,這就容易產生一些矛盾。」一位業內人士表示,對買賣雙方來說,這是市場行為,建議消費者買房時了解清楚,也建議行業加強這方面的監管,推動行業可持續發展。
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