上海一中院判決：長租公寓「租金貸」的法律風險由房東承擔

原創 微 金融投資者維權 2019-05-15

判決摘要：上訴人訴請撤銷其與蛋殼公寓籤訂的房屋租賃合同，其理由系認為被上訴人無權代理業主對系爭房屋進行出租管理。蛋殼公寓與業主籤訂的《財產委託管理服務合同》，已可證明被上訴人出租系爭房屋取得了業主的授權。上訴人主張該服務合同實質上為房屋租賃合同，而非委託合同，被上訴人僅取得轉租權而非代理權，故被上訴人無權以業主的名義籤訂本案租賃合同。對此上海一中院認為，被上訴人作為專業從事房屋代管的經營主體，在取得了房屋權利人的授權之後，以代理人的名義將房屋出租，收取租金，獲得報酬等，均系其正常的業務範圍，符合商業慣例，被上訴人在本案中並無超越代理權的行為。故上訴人要求撤銷本案租賃合同的請求權基礎不成立，上海一中院不予支持。

附：上海市第一中人民法院（2019）滬01民終3424號民事判決書整理版

上海市第一中級人民法院

民事判決書

（2019）滬01民終3424號

上訴人（原審原告）：張小膽（備註：此為化名）

被上訴人（原審被告）：紫梧桐（上海）公寓管理有限公司，住所地上海市閔行區紫星路588號2幢2層2236室。

法定代表人：高靖，總經理。

委託訴訟代理人：王某某，上海市某某律師事務所律師。

上訴人張小膽因與被上訴人紫梧桐（上海）公寓管理有限公司（以下簡稱紫梧桐公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市浦東新區人民法院（2018）滬0115民初74698號民事判決，向本院提起上訴。本院於3月11日立案後，依法組成合議庭，進行了審理。本案現已審理終結。

上訴人張小膽上訴請求：撤銷一審判決，改判支持上訴人的全部訴求。事實和理由：1、出租人李某某與被上訴人籤訂的合同名為《財產委託管理服務合同》，但根據合同中的相關規定，李某某向被上訴人交付房屋，被上訴人定期向李某某支付每月固定收益，對房屋適當改造再將房屋出租給他人獲取租金，符合房屋租賃法律關係的構成要件，故該合同實質為房屋租賃合同，而非委託合同，被上訴人取得的是轉租權，而非代理權。被上訴人沒有代理權而以李某某的名義與上訴人籤訂合同，該合同並無出租人李某某的籤名，被上訴人又以該合同為基礎與案外人籤訂任買分期服務協議，將李某某未來應收租金的債權進行轉讓，被上訴人已經超越了其委託權限。上訴人作為善意相對人依法有權在出租人李某某追認之前撤銷合同，上訴人於2018年8月向浦東法院起訴撤銷涉案合同，應視為上訴人發出了撤銷合同的通知，被上訴人沒有代理權而以李某某名義與上訴人籤訂合同，法律後果應由被上訴人承擔。······

被上訴人紫梧桐公司辯稱，一審認定事實清楚，適用法律正確，請求二審駁回上訴，維持原判。

張小膽向一審法院起訴請求：1、判令撤銷張小膽與紫梧桐公司於2018年1月21日訂立的《房屋租賃合同》；2、判令紫梧桐公司支付後續搬家費用人民幣500元；3、判令本案訴訟費用由紫梧桐公司承擔。審理中，張小膽增加訴訟請求······

一審法院認定事實：2018年1月21日，張小膽作為承租方（合同乙方）和作為房屋代管機構（合同甲方）的紫梧桐公司籤訂《房屋租賃合同》一份，約定由紫梧桐公司將位於上海市浦東新區XX公路XX弄XX號XX室（D房間）出租給張小膽，租賃期間為二年，紫2018年1月20起至2020年1月19日止。月租金XX元，押金XX元，維修金每月21元，服務費每月151元，立約定金500元，共計XX元。······合同籤訂後，紫梧桐公司向張小膽交付系爭房屋，張小膽通過任買分期服務一次性支付租金XX元，並每月支付服務費、維修費等費用。·······

審理中，張小膽提供《房屋租賃合同》，證明其與紫梧桐公司於2018年1月21日籤訂租賃合同，紫梧桐公司為出租人無權代理人，該合同無出租人籤名。經庭審質證，紫梧桐公司認可合同真實性，但提出自身合同均通過電子籤訂，紫梧桐公司已與李某某核實，並如法院需要可以讓李某某出庭作證。······紫梧桐公司提供《財產委託管理服務合同》、系爭房屋產權人的身份證複印件、客戶登記表、房屋產權證，證明紫梧桐公司與房屋所有人為財產委託管理關係，紫梧桐公司有權代理該房屋所有權人與張小膽籤署租賃協議。經過庭審質證，張小膽認可相關材料真實性，但提出合同無法體現房屋所有權人是否同意代理。······

一審法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。本案中，張小膽、紫梧桐公司籤訂的《房屋租賃合同》系雙方的真實意思表示，也沒有違反法律、法規的禁止性規定，依法成立並生效，張小膽、紫梧桐公司均應恪守。根據紫梧桐公司遞交其與系爭房屋產權人籤訂的《財產委託管理服務合同》和相關證據，可以認定紫梧桐公司系取得產權人委託出租系爭房屋的權限，故張小膽認為紫梧桐公司無權代理出租的意見，法院不予採信。······

一審法院審理後作出判決：駁回張小膽的全部訴訟請求。·····

本院二審期間，當事人未提交證據。經本院審理查明，一審法院認定事實無誤，本院依法予以確認。

本院認為，上訴人與作為房屋代管機構的被上訴人所籤訂的《房屋租賃合同》系雙方的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應為合法有效，雙方均應恪守。

上訴人訴請撤銷該合同，其理由系認為被上訴人無權代理業主李某某對系爭房屋進行出租管理。但被上訴人於一審中提供了其與李某某籤訂的《財產委託管理服務合同》，已可證明被上訴人出租系爭房屋取得了業主的授權。上訴人主張該服務合同實質上為房屋租賃合同，而非委託合同，被上訴人僅取得轉租權而非代理權，故被上訴人無權以業主的名義籤訂本案租賃合同。對此本院認為，被上訴人作為專業從事房屋代管的經營主體，在取得了房屋權利人的授權之後，以代理人的名義將房屋出租，收取租金，獲得報酬等，均系其正常的業務範圍，符合商業慣例，被上訴人在本案中並無超越代理權的行為。上訴人主張被上訴人取得的僅為轉租權，顯然與本案事實不符。事實上，在本案租賃過程中看，系爭房屋的業主李某某也從未就此向上訴人提出異議或阻礙上訴人使用租賃房屋。至於被上訴人與案外人籤訂的保理協議是否侵害李某某的權益，實與本案無關，上訴人也並非代為主張的適格主體。故上訴人要求撤銷本案租賃合同的請求權基礎不成立，本院不予支持。因此，上訴人以撤銷合同為基礎提出的返還押金、搬家費用等訴求，本院亦不予支持。

······

綜上所述，上訴人張小膽的上訴請求不能成立，應予駁回；一審法院認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一項規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

······

審 判 長 孔美君

審 判 員 楊斯孔

審 判 員 鄭衛青

二〇一九年五月八日

如果自如、蛋殼等託管型長租公寓「爆倉」，租客如何保護自身權益，建議如下：

一、在租客仍在房租期間，房東無權趕走租客。如果房東趕走租客，租客可以去公安機關報警或去法院起訴房東侵犯租客的房屋使用權，要求房東支付已交付但未發生的房租、押金、違約金等費用；

二、即使房東和自如、蛋殼等託管型公寓籤訂了單方面終止協議，如「蛋殼無力支付房租，合同終止，房屋即日起由房東自行收回」，協議也是無效的。值得注意的是 因為房客和自如、蛋殼等託管型公寓籤訂的協議在前，房東和中介的合同不能對抗第三人。如果房東趕走房客，房客可起訴房東侵權；

三、自如、蛋殼等託管型長租公寓於是否屬於詐騙很難認定。因為詐騙必須主觀惡意在前，但自如、蛋殼公寓等託管型長租公寓的情況比較複雜。但可以確實的是，自如、蛋殼等託管型公寓把房屋租賃合同和委託合同混在一起，而這份合同，即使專業人士也很難界定，法院也未達成一致意見，如上海徐匯法院認為是房屋租賃合同，而上海浦東法院和上海一中院認為是委託合同。

（以上圖片內容為上海市第一中級人民法院（2018）滬01民轄159號民事裁定書）

法律依據：

民法總則

第一百六十二條　【代理效力】代理人在代理權限內，以被代理人名義實施的民事法律行為，對被代理人發生效力。