近日，長租公寓「爆雷」事件引發廣發關注，部分長租公寓「高進低出」「長收短付」，資金鍊斷裂後攜款跑路，讓不少業主和租客成為了受害者，導致業主丟了租金無處可尋，租客付了房租卻被迫搬家。
此外，隨著租房市場的不斷變化，「租金貸」這一模式也開始常見，為暫時資金短缺的青年人提供了方便，但其中的法律風險同樣不可小覷。對此，北京市朝陽區人民法院的法官梳理了當前租房市場的相關熱點涉法問題，為你逐一解讀。
問：「高進低出」的房子能租嗎？
答：「高進低出」是指長租公寓作為中間商，高價從房東手中租來房子，卻以低價租給租客。
表面上看，房東和租客都「佔到了便宜」，但長租公寓經營一旦出現資金鍊斷裂等問題，最終房東及租客利益將雙雙受損。法官提示，房東將住房委託給中介公司時，應多加了解周邊住房的市場租金價格，對委託價格明顯高於市場租金水平的，要提高警惕。租客租賃住房時，對租金明顯低於市場租金水平的也要慎重。
籤訂住房租賃合同時，建議使用正規的住房租賃合同示範文本，出租方作出的口頭承諾應寫進書面合同，雙方應籤字蓋章。
問：支付房租時應當提防哪些潛規則？
答：當前長租公寓還存在著「長收短付」的現象，即租客交一年甚至更長時間租金給長租公寓，長租公寓則按月向房東支付房租。
對此，法官建議，籤訂住房租賃合同時，雙方應約定不超過3個月的支付周期，通常為「押一付三」，避免一次性支付一年及以上的房租，以防租賃中介公司因經營不善跑路進而無法繼續履行合同，造成「房錢兩空」。
租客支付房租和押金時，應向合同約定的公司帳戶(出租方為公司)、個人帳戶(出租方為個人)支付款項。當出租方為公司時，應在合同中約定具體的帳戶帳號，租客切勿向合同約定之外的公司帳戶、業務員個人帳戶或其他帳戶(包括支付寶、微信等)支付款項。轉帳支付時，應保留轉帳憑證，現金支付時應要求收款方出具收據。
問：「租金貸」都有哪些風險？
答：「租金貸」是指租客在與住房租賃企業籤訂租賃合同的同時，與該企業合作的金融機構籤訂貸款合同，通常由金融機構替租客支付全年房租，租客向金融機構按月償還租房貸款，同時還要另行支付一筆服務費。
然而，部分租賃企業卻利用種種優惠誘導租客籤訂貸款合同，並藉助「租金貸」業務急速擴張，形成資金池。一旦長租公寓跑路，租客往往面臨被房東驅逐又要償還「租金貸」的窘境。
9月7日，住房和城鄉建設部官方發布通知，就《住房租賃條例(徵求意見稿)》公開徵求意見。其中第二十三條規定，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。商業銀行發放住房租金貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款期限不得超過住房租賃合同期限。
因此，租客承租房屋時，要注意查看房屋租賃合同中有無「租金貸」「租房貸」「房租分期」等相關條款，是否需要額外籤訂貸款補充協議等。如果需要使用「租金貸」，應合理評估自身還款能力，租客應自願申請「租金貸」，住房租賃公司和經紀機構不得誘導或強迫租客使用「租金貸」，對租客使用「租金貸」應當盡到提示注意義務。
（法治日報）