來源： 中國經營報
本報記者方超/攝影
本報記者方超石英婧蘇州報導
蘇州樓市按下「快進鍵」。
4月9日，蘇州開啟今年的第四場土拍，兩宗涉宅用地分別以13.71%、14.06%的溢價率成交，而一周前的4月1日，彼時的蘇州土拍大戰無疑更受外界關注，10宗地塊共攬金132億元，但值得注意的是，儘管土拍市場火熱，在4月1日的土拍地塊成交價中，卻有不少低於周邊樓盤此前的樓面價。
更值得關注的是，蘇州在3月19日發布的人才落戶政策，讓其落戶門檻進一步降低，如大專學歷不超過35周歲且連續繳足6個月社保即可落戶，而這無疑點燃了開發商的熱情，此後蘇州多個樓盤皆表示，之前的購房優惠「限時取消」。
然而蘇州樓市也不僅只有火熱的一面，記者通過實地走訪中旅名門府、華發公園首府等多個蘇州樓盤也發現，「裝修升級包」「贈送面積」等涉嫌違規的亂象並不少見。
對此，《中國經營報》記者致電蘇州市吳江區住建局等多個當地監管部門，其中對於消費者被強制購買「裝修升級包」的價外加價行為，吳江區住建局開發辦表示，價格問題非其所管，但「如果有價外加價的情況，可以提供相關材料，向價格查處部門舉報」。
市場升溫
「現蘇州已放開落戶政策，集團要求各項目取消所有案場優惠，統一按照備案價銷售，即日起執行。」
「4月1日之前是有一些優惠，貸款購買99折，全款98折」，但「之後就沒有其他優惠了」，姑蘇區永威姑胥府相關人員更表示，「現在蘇州樓市比較好，各大樓盤都取消優惠了。」
不僅如此，記者在3月31日通過走訪等方式聯繫蘇州多家樓盤，發現限時取消優惠仿佛成了各大開發商的統一口徑，僅蘇州市區就有永威姑胥府、綠都蘇和雅集、中鐵諾德姑蘇上府等多家樓盤表示優惠截至4月1日。
值得注意的是，除了蘇州各大城區之外，張家港、崑山等蘇州大市範圍內的各大開發商也不甘落後。
崑山花橋象嶼都城相關人員就對記者表示，「目前沒有接到4月1日以後有其他優惠的通知」，其同時表示，「如果有意向可以先交預約金，保留優惠」，但是「如果不能準時籤約，首付需要延期，可能會影響折扣」。
「開發商的優惠只是他們的噱頭」，一位蘇州行業內人士對此直言道，而記者實地走訪發現，部分樓盤優惠覆蓋範圍也的確較窄，多是待清盤房源，如位於姑蘇區西園路的綠都蘇和雅集項目。
記者實地走訪該項目發現，綠都蘇和雅集項目的優惠房源為中疊產品，在售樓處大廳中，「壓軸臻品房源清盤優選購」的展板較為顯目，3月30日的銷售板顯示，8套房源中還剩下3套未售出。
值得注意的是，蘇州發布的落戶新政或是促使開發商取消優惠的重要原因之一。
「現蘇州已放開落戶政策，集團要求各項目取消所有案場優惠，統一按照備案價銷售，即日起執行。」此前在網絡平臺刷屏的某頭部房企曾於3月21日如此發文，其要求蘇州項目取消相關優惠。
而導致房企取消優惠的導火索「落戶政策」，就是蘇州在3月19日發布的《市政府關於調整人才落戶相關政策的通知》，本科學歷可直接落戶，而大專學歷連續繳納6個月社保即可落戶，該政策相比以往有所放鬆。
「以前可能是10個人買這套房子，現在可能有15個人想買」，蘇州本地一行業人士稱房價可能會漲，「很多在蘇州工作的年輕人可能社保沒有滿24個月，沒有資格買房子，但是5月1日之後，他們就是新蘇州人了，可以買3套房子」。
除了人才落戶新政之外，3月20日，三盤同開的火熱銷售情形也讓蘇州備受外界矚目，如當天的碧桂園伴山瀾灣項目「9秒去化9成」，而龍湖首開湖西星辰項目僅「60秒就銷售了12億」。
熱度仍在持續，兩天之後的3月22日，蘇州龍湖大境天成開盤，311套房源很快售罄，甚至引得龍湖集團CEO邵明曉在2019年業績發布會上如此表示，「我們在蘇州的一個盤10分鐘就被搶光了。」
「一方面是因為需求被壓抑了一段時間，另一方面則是因為價格倒掛」，克而瑞蘇常片區總經理戈文問認為，「龍湖湖西星辰首開價格2.8萬多，但是周邊二手都要賣三萬元以上」，「所以他們會賣得很好」。
「窺一斑而知全豹」，蘇州樓市也在逐步回暖，CRIC數據顯示，在全國重點城市2020年第14周市場成交情況中，蘇州成交面積為18.57萬平方米，環比上漲28.14%，在該機構統計的二線城市中，僅次於南京、長沙。
但值得注意的是，除了價格倒掛下的剛需盤「狂歡」外，也有開盤已久去化艱難的現象。
如位於姑蘇區桐涇南路與胥江路交匯處的華發公園首府項目，在2019年兩次開盤，銷售人員介紹項目有460套房源，但截至4月9日，蘇州市區商品房銷售網上管理系統顯示，仍有155套處於「可售」狀態。
就項目銷售情況，記者此前發送採訪問題給華發公園首府開發商相關負責人，但是截至發稿，未獲其回復。
土拍「激戰」
土拍系統崩潰仿佛是蘇州房地產市場回暖的註腳之一，但回暖之象其實早已有之。
蘇州樓市逐步回暖，其土地市場更不遑多讓，短短一周時間內的兩次土拍，各大房企已累計在蘇州豪擲255億元。
4月1日，蘇州10宗地塊開啟競拍模式，近百家房企「激戰」8個多小時，上述地塊被中鐵建等先後拿下，其中，最高樓面價達到18362元/平方米，最高溢價率為13.99%。
在4月1日各大房企「激戰」正酣時，蘇州土拍系統甚至出現崩潰現象，而該現象並不多見，距今最近的一次還要追溯到2017年10月，彼時蘇州工業園區青劍湖地塊因系統故障暫緩競價。
土拍系統崩潰仿佛是蘇州房地產市場回暖的註腳之一，但回暖之象其實早已有之。
一周之前的3月25日土拍，蘇州集中出讓6宗涉宅地塊，總起價達到110.84億元，而成交總價達到123.7億元，相關信息顯示，6塊地中就有4宗地塊進入一次性報價。
而在記者實地走訪過程中，蘇州土拍的火熱也成為項目銷售人員的最佳說辭之一，「蘇州土拍這麼火，我們項目也不多了」等催促買房的話語也並不少見。
戈文問表示，土拍熱會傳導到樓市，但是「這個傳導沒有之前那麼大，核心還是需求，本身蘇州是有這種購房需求存在的」。
違規暗流湧動
在蘇州市12345陽光便民網站「寒山聞鍾」板塊，關於中旅名門府「裝修升級費」的投訴並不少見。
而在蘇州樓市火熱的另一面，亦存在不少違規陰影。
「本身備案價就包含精裝修交付，客戶又花了30多萬買了裝修升級，最終連一個裝修標準都不提供」，曾參與吳江區中旅名門府購房過程的劉錦頗為氣憤，而其此前看中該樓盤136平方米的房子，準備作居住改善之用。
值得注意的是，3月20日蘇州三項目同日開盤，「9秒去化9成」等火熱現象曾引發外界廣泛關注，而中旅名門府項目就是上述樓盤之一，但該項目要求購房者繳納的「裝修升級費」，讓包括劉錦在內的不少購房者「如鯁在喉」。
劉錦以其自身經歷介紹稱，3月份時，銷售人員讓購房者先籤訂「自願裝修申請書」，「把30萬裝修包費用刷卡結清，且這部分錢款不能貸款，此後才能刷100萬首付款，最後才有搖號資格」，且其被銷售告知，「這是公司規定，不繳納裝修包費用，就不能參與搖號」，而劉錦稱銷售人員此前並「沒把話說死」。
而在蘇州市12345陽光便民網站「寒山聞鍾」板塊，關於中旅名門府「裝修升級費」的投訴並不少見。
而經記者實地探訪，中旅名門府銷售人員起初也稱需要購買裝修升級包，其給記者計算的5號樓1504室銷售金額是3175590.71元，卻並不包括252509元的裝修費用，但在記者質疑後，該銷售人員表示，「可以自由選擇」。
那精裝修房為何還收裝修費呢？
「大家都擔心價格較低情況下，裝修質量肯定不會很好」，客戶要求做更好的裝修標準，「所以我們才設計了這個方案」，上述銷售人員如此解釋。
「現在政府限價導致開發商價格備不上去，假如房子按正常價格是2.8萬元每平方米，但是它只能備2.6萬元或2.5萬多元」，蘇州當地一行業人士如此解釋道，中間有兩三千元差價，開發商便「採取裝修包形式」。
「住建部門職能科室已約談企業項目負責人，您反映的事情已聯合相關部門調查核實中。」4月1日，吳江區如此回復網友對中旅名門府的相關投訴。
「我們備案給它的就是成品房」，吳江區發改委價格管理科相關負責人對記者表示，「如果再去跟客戶收什麼東西」，「肯定是不容許的」，「具體就要市場監督局或者行業主管部門住建局對行為進行鑑定」。
「也有客戶沒有參加系統升級而買到房子的」，中旅名門府項目相關人員在接聽電話後，對強制購買裝修升級等予以否認。而記者在致電項目開發商工作人員後，其表示自身不負責此事，而隨後撥打該電話也未能接通。
除了中旅名門府，姑蘇區華發公園首府也存在贈送面積的現象。
「臥室上面是挑空的，等於樓板是現澆出來，這塊面積是偷出來送給你的」，「七七八八加起來，大概有30多平方米是附贈的，也就是實得面積達到170平方米」，銷售人員對一套132平方米被清退的小高層房源介紹道。
而臥室上方樓板等五大類加在一起的改造費用是3.6萬元，上述銷售人員表示，也可以不委託給施工方，客戶自己去改造。
「不屬於違規違建」，對於記者質疑，該銷售人員解釋稱，因為樓板在房間內部不在室外，「2018年出了新政，像這種房型設計是不給審批的」，其稱項目「在2016年拿地」。
蘇州市住建局房地產市場監管處工作人員表示，「房屋交付之後，應業主要求去改造，是業主自身事情，如果開發商在交房之前改造，則屬於違規」，消費者如覺得實際交付跟銷售宣傳不一樣，則「涉及虛假宣傳，要到市場監督局投訴」。
劉錦為化名，駱貝貝對本文亦有貢獻